房地产项目开发中代建制管理模式探讨

房地产项目开发中代建制管理模式探讨

赵佳俊

蓝城房产建设管理集团有限公司 浙江 杭州 310004

摘要：在房地产行业经营发展中，政府和社会资本方合作的联合代建制管理模式被广泛应用其中，其不但可以促进房地产项目建设发展，也能实现房地产项目的优化管理。基于此，本文就结合代建制项目管理基本概述，重点分析代建制在房地产项目开发中应用存在的问题，根据分析结果，提出房地产项目开发中代建制管理模式的改进建议，具体内容如下。

关键词：房地产项目；项目开发；公私合作；代建制管理模式

在当前公私合作代建制逐渐完善的情况下，这种模式被广泛地运用到房地产行业中，通过采用招标形式，在竞标者中选择最具有经济效益和专业性的社会资本方，参与房地产项目的建设与管理工作，优化房地产项目开发管理，提高房地产项目开发水平。但是在房地产项目开发建设中，在采用代建制管理模式上，受到一些因素的影响，阻碍这种代建制模式价值的发挥。所以相关部门需要从房地产项目实际角度入手，加强对联合代建制模式深入探究，采取一系列对策，提高代建制管理效果，为房地产开发项目管理工作开展提供支持。

1. 联合代建制管理模式基本概述

代建是房地产开发的一种常见方式，近年来公私合作代建模式目前得到了广泛应用。这种模式不再是政府单独作为主体，而是政府和社会资本方组成公司合作的联合体，并成立共同的项目公司。这种模式把之前政府投资项目工程管理、建设、移交使用等模式进行改革优化，取而代之形成一种全新的代建模式。在这种代建模式下，提升了代建品牌与品质。在这种模式中，政府将一部分责任和经营权交给社会资本方（企业）。在整个房地产项目中，政府和企业共同组成一个利益共享、全程合作的联合体。这种方式下政府的财政压力得以减轻，有专业的企业参与使项目的品质得以提升。也因为政府部门的参与，有来自政府的支持，使企业的风险也大幅降低。由政府通过公开招投标，选择合作的社会资本方，共同组建项目公司作为项目法人，主要负责项目实施过程建设与管理工作，在保证项目建设质量的同时，减少施工成本，将项目保质保量的移交给业主。专业的社会资本方中含有大量高水平、高素养的管理人员，因此代替政府对项目控制管理，可以减少政府承担的风险，进一步提升项目的品质。基于此，我国政府部门为增强工程管理市场竞争实力，促进我国社会经济更好发展，多地已经陆续全面推行这种联合代建制的模式^[1]。

2. 公私合作代建制管理在房地产项目应用中的问题

1. 相关法律法规不健全

我国实施公司合作代建的主要目标就是增强品质，提升综合竞争实力，提高房地产项目的整体质量，这是近年来当前我国建筑行业中逐步推广的新型模式，具有良好的发展前景。因为当前我国在这种模式上正处于初始阶段，各个部门虽然发布了代建制管理相关的法律体系，但是这些法律不够完善，无法给代建管理工作开展提供统一指导，导致实际管理容易出现混乱，严重影响其价值的发挥。

2. 社会资本方（企业）面临的主要问题

公私合作代建是我国政府部门实施投资项目及工程管理的一次改革，这其中公私合作成立的项目公司对房地产项目施工建设、管理赋有职责。但是，在实际房地产项目建设管理中，出现一些问题，比如在项目公司中政府部门对项目进行过多干预，使得社会资本方未有效展现出代建项目法人地位。

（三）政府方面临的主要问题

在联合代建制下，社会资本方（企业）参与到代建项目中，受政府的委托加入到房地产项目的代建及管理工作里，企业和政府都需成立一支高水平、高能力的管理团队进驻到项目公司中。这对于招投标筛选除的专业性强的企业来说，并不是难事。但对于政府部门来说，需要组建既了解房地产业务，又擅长相关管理与监督的高水平团队，这就存在一定困难。因为政府部门自身专业性不强，在实际操作中，几乎完全听从社会资本方，自身的话语权缺失，所主张的对项目的诉求也常被忽视，很容易引发后续各类问题。

三、房地产项目开发中代建制管理模式的改进建议

（一）完善相关法律法规

近年来，我国在工程项目管理招标和项目法人等方面发布了相关的法律法规，这些工作体系在房地产行业中发挥着重要作用。因为公私合作代建制管理模式的逐步施行，其代建制相关法律法规没有在建筑法、招标投资法等建筑行业中明确要求，使得在实际开展联合代建工作时，容易出现和法律法规缺乏指导的情况，严重影响代建制管理模式价值的发挥。为了改变这种状况，政府部门应需要结合这种代建制模式的实际情况，尽快推出一套促进联合代建模式在房地产工程领域中快速发展的法律体系，让政府和社会资本方（企业）能够了解自身地位和减负的权责。在完善参考法律法规时，需要注意以下内容。首先，要明确项目公司的职责范畴，掌握政府和企业在其中应承担的职责。其次，要通过合同，来规范双方的工作范围、政府对企业的特许权限，以及各方在风险发生时需要承担的责任、承担的方式。即通过合同约束、规范双方行为，这在目前法律法规尚不完善的情况下，也能起到一定的法律约束效应

^[3]。

（二）协调企业和政府的关系 共同推进代建房地产项目建设

政府和社会资本方（企业）要加强交流与协作，改变以往单一主体的代建项目管理模式。双方加强配合，比如政府方借助自己的行政权力，推进前期的拆迁、征地等。企业在政府主导的工作环节，要加以辅助，比如政府部门因对房地产项目不够了解，也缺少相关的规划，企业就应当提供房地产建设的专业建议，帮助政府部门更好地完成工作内容，并压缩成本。同样的，企业方主导的工作内容，政府方也应当进行辅佐。建立双向的信息交互机制，双方加强紧密配合，理清各方关系，并在合同中做好明细，保证项目建设的良好履约。

3. 加强房地产代建项目的风险管理

首先在项目准备阶段就应当考虑项目可能遇到的风险问题，并将风险的分担方式明细出来，双方协商一致通过后列入到合同之中。在工程的建设中，包括项目的成本控制、技术管理、进度管控、质量监督等都有一定风险。各方都应当针对各环节存在的风险，加以重视，并加以严格管控。树立防控为主，不断改进的工作思路。最终实现高质量的精品房建工程。同时还应分配权责，将工程各环节的风险防控责任落实到人，当出现风险问题时，要找到相关责任人追究其责任。总之，房建工程项目在建设期间，包括质量、工程进度、施工安全、造价控制都要严格控制，为项目争取更多的利益。在公私合作模式下，工程项目完工投入运营后，政府会特许一些经营权限给社会资本方（企业）。但后期的经营投入成本、收入存在不确定性，如果没有处理好运营期间的成本与收入平衡，就难以取得预期的回报，甚至可能造成亏损。因此在后期运营时，作为经营者的一方要合理设置收费价格标准，为使用者提供满意的服务，促进成本的回收。总之，政府和企业也要意识到这种代建模式不同于以往，在项目全程全方必须要形成统一的工作目标，才能有效降低风险的发生几率。

四、结束语

总而言之，公私合作代建制模式近年来在当前房地产行业中逐渐推广，让房地产项目的开发效率和品质随之提高。通过加强风险管理、提高合作式代建的管理水平，完善相应的法律体系，将代建制管理模式落实到位，给房地产项目开发和建设提供良好服务。通过加强对房地产项目开发中合作式代建制模式的应用，完善相应的工作体系，积极应对相关风险，减少不必要风险问题的出现，能够给项目本身，以及政府、社会资本方（企业）均带来积极的影响。

参考文献：

[1]王志东,王平. 代建制运行中政府投资项目资金管理风险评价与控制[J]. 北京建筑大学学报,2020,36(01):99-107.

[2]任凯. 房地产项目开发中代建制管理模式分析与研究[J]. 时代金融,2020(14):111-112.

[3]虞秀芳. 浅析房地产商业代建财务风险管理问题及对策[J]. 经济界,2020(03):25-28.

[4]车鲁平,冯珂,万基一,孙峤. 代建制“福田模式”的改进及借鉴意义[J]. 建筑经济,2019,40(10):18-21.