宏观调控视角下榆林市房地产供求协调关系分析

宏观调控视角下榆林市房地产供求协调关系分析

李涵 李姿懿 蒋玉链

长安大学 陕西省西安市 710000

【摘要】本文采用主成分析法和 3 σ法对榆林市 2009-2018 年间房地产供求关 系进行分析，得出榆林市 2009-2018 年间房地产供求协调关系指数，以此为基础 探究宏观调控与房地产供求关系的内在联系。并对宏观调控取得的有效性与不足 进行探讨，为下一轮宏观调控提供参考。

【关键词】房地产 供求协调关系 主成分分析法

第一章 引言

房地产行业作为我国的经济支柱之一的重要产业，一直随着城市化的发展进 程快速发展。但随着城市化进程的急剧加快，城市人口的快速膨胀，其供求关系 的不平衡也越发明显。榆林市是陕西省典型的资源型城市， “十二五期间”凭借 着得天独厚的资源禀赋房地产行业发展迅猛。随着经济转型，国家发展步入新常 态,榆林市的房地产市场陷入困境：房地产开发投资后劲不足、房地产企业融资 困难等情况,导致其房地产业经历大起大落，呈现出发展波动性强、不稳定性高 等特征，此时政府及时做出改变，调整策略，利用宏观调控政策助力榆林市房地 产稳步发展。

在此背景下，文章基于政府宏观调控视角，通过对榆林市 2009-2018 年间的 房地产数据进行主成分分析，来研究政府宏观调控对榆林市房地产的供求协调关 系的影响

第二章 分析房地产供求协调关系的方法与步骤

2. 1 指标选取

通过借鉴已有的房地产预警研究成果和选取原则，结合榆林市房地产市场目前的 发展情况，选取下列 4 个指标：(1)商品房实际销售额/房地产投资完成额 ；(2) 商 品房销售面积/房地产开发竣工面积 ；商品房均价增长率/人均可支配收入增长率

（4）房地产开发竣工面积/房地产开发施工面积

2.2 搜集数据

本文对近十年的《陕西省统计年鉴》数据进行收集、整和计算，得出以下关于榆 林市房地产市场供求协调关系的指标值，如表 1 ：

表 1 房地产供求协调关系指标数据

2.3 主成份分析

根据主成分分析法的步骤，利用 SPSS24 统计分析软件对表 1 的数据进行主成 分分析。分析过程如下：

（1）求原始数量的相关系数矩阵，如表 2

表 2 相关系数矩阵

（2）求相关系数矩阵的特征值、贡献率和累计贡献率根据表 3 ，通过分析主成 分中各指标的权值和贡献率可以发现，第一和第二个特征值的贡献率分别为 46. 173%和 41.235% ，它们的累计贡献率达到了 87.408% 。根据上述方法中累计 贡献率 85%以上的原则，选取第一和第二个特征值作为主成分即可。

表 3 总方差解释

（3）分析主成分与各指标的关系得到主成分系数矩阵表 4

表 4 主成分得分系数矩阵

(4)对主成分进行分析

设表 4 中的主成分分别为 F1 和 F2 ，四个指标依次为 x1 、 x2 、 x3 、 x4 。由表 4 得到前两个主成分 F1 和 F2 的线性组合为：

K=0.461F1+0.412F2

F1=0.496 x1+0.392x2+0.019+0.376

F2=0.04 x1-0.397x2+0.581x3+0.332x4

2.4 确定房地产市场供求关系协调度指数

根据上述关系式可得出榆林市房地产市场供求关系协调度指数值，如表 5 所示：

表 5 榆林市房地产市场供求协调度指数值

通过 3 σ法可以得到各个指标数据系列的中心值 E=0.305 和标准差 σ=0.251 从而

得出偏离中心值 1 倍标准差和 2 倍标准差作为预警区间的界限。如表 6 ，这 5 个 预警区间为：

表 6 榆林市房地产市场供求关系协调指数预警区间

结果分析：

根据 3 σ法，以及表 6 的榆林市房地产市场供求关系协调度指数，可以看出 榆林市房地产市场供求关系协调度指数值在 2009 年~2018 年这十年中基本上处 于正常区间或基本正常区间之间，但近十年中房地产市场基本处于供给小于需求 的状况。2009 年四大国有银行七折优惠政策颁布、信贷比例下调、2017 年改革 使得 2009 、2010 、2018 年居民对商品房的需求量不断增加，虽然供给量也在增 加，但增加的幅度慢于需求增加的幅度；2010 年、2011 年的限购令、国八台使 得人民对房地产处于观望状态，商品房竣工面积和竣工数量的增加速度快于需求 量的增加值，所以供求关系协调指数有所回落，基本处于正常预警区间。

第三章 宏观调控对房地产供求关系的影响分析

3. 1 重要年份宏观调控政策对房地产供求关系的影响

根据国家出台的相关对于房地产宏观调控政策以及榆林市房地产市场的现状，总 结归纳出各年份对榆林市房地产供求关系影响较大的宏观调控政策，如下表：

2009 年四大国有银行宣布无不良信用记录优质客户可申请买房 7 折优惠利 率，刺激了买房需求上涨。同时国土资源部发布通知将落实最严格的耕地保护制

度和节约用地制度，抑制了房地产的供给。于是出现 2009 年、2010 年房地产供 求指数高，供不应求趋势明显的现象。

2011 年限购令、国八条的出台极大抑制了居民购房的需求，房地产供求协 调指数开始回落，此后几年榆林市房地产供求关系趋于平衡。

2014 年国家进入十三五规划时期，经济发展步入新常态，榆林市受经济转 型，供给侧改革的影响，经济发展步伐放缓，居民购房需求减小。尽管国家出台 取消限购、二套房贷放宽的政策，购房需求较之前仍有所下降，房地产发展后劲 不足。

2017 年中央经济工作会议将房地产市场去库存作为我国供给侧结构性改革 的重大任务。有较大力度的购房支持政策，包括税收优惠和财政补贴等，刺激居 民购房需求，导致 2018 年榆林市供求协调指数飙升，刺激房地产进入新一轮发 展时期。

3. 1 宏观调控效果总体评价

由以上分析可知，总体来讲，近年榆林市房地产市场供求关系变化与政策作 用基本吻合，房地产投资增速放缓，与国民经济发展基本相协调，但市场需求仍 较旺盛，一直处于供小于求的状态，供求逐步趋于平衡，房价涨幅适度回落，但 还需要进行结构性调整。

房地产使较为紧张的供需矛盾得到一定缓解，同时使供求结构关系得到持续 改善。但信贷政策未能起到有效抑制需求的作用，房价上涨幅度仍在高位运行。

第四章 总结

我国房地产业方兴未艾，从改革开放到现在 30 多年的时间里取得了惊人发 展，这一结果表明我国房地产行业有着巨大的提升空间。而从实践角度来看，我 国政府对房地产业高度重视，很多地方都将房地产视为经济发展技术和领头羊的 角色，一定程度上直接影响了人民的生活和居住状态。纵观房地产市场，国家近 年来使用宏观经济调控措施调控房地产行业作用突出。

通过上述的实例分析可以发现，榆林市房地产供求关系运用主成分分析法进 行分析和研究是比较合理和准确的，其结果基本符合榆林市这几年房地产市场的

实际运行情况。影响房地产市场供求协调关系的因素很多，选用主成分分析方法 可以比较准确的寻找并判断影响其变化的综合指标，并给综合指标所蕴含的信息 以恰当解释，深刻地揭示房地产内在的规律。

近年来国家在进一步加强房地产宏观调控力度的同时，榆林市也采取一系列 有力措施，使政策结合本地实情，力求促进本地房地产市场健康、稳定、持续发 展。度上保障了成都房地产市场健康、持续、稳定发展。但目前仍然存在市场需 求偏大，房价涨幅较大，中低收入家庭住房未真正满足等问题。目前榆林市房地 产市场发展正处于一个关键和敏感时期。需要未来的宏观调控政策进一步引导房 地产市场的良性发展。

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