城镇老旧小区改造之我见

城镇老旧小区改造之我见

韦海岩

45272419801207**** 广西昭平县住房和城乡建设局

摘要：随着国民经济的快速发展，各大城市已经进入城市扩张的模式，在大规模拆除和建设的背后，是一个个被人遗忘的老旧小区，并且存量巨大。在旧小区实施改造不仅可以促进区域链经济的发展，还可以改善城市的面貌，增加当地特色并保留时代记忆。但是，老旧小区面临许多问题，在保证人们生活质量得到改善的同时，也有必要引入现代高科技设计理念。此外，还要考虑解决居民的身心问题，通过设计改善老旧小区的改造，解决居民的现实生活问题，将设计美学融入到社区群众中来。

关键词：老旧小区；设计；改造

在2020年新冠肺炎爆发后，社区一直处于流行病预防和控制的最前沿。作为预防传染病的第一道防线，在预防和控制重大流行病方面，各个地区的城镇老社区暴露出许多问题。我国城镇老旧小区普遍遭受基础设施老化，生活条件差，服务设施不足和物业管理不足的困扰，这已成为城市抗疫的巨大隐患。由于社区预防和控制是流行病预防和控制的核心，因此在流行病预防和控制的背景下，对城镇旧社区的改造提出了更高的要求。如何使每个社区成为抵御外部输入和内部不扩散的重要防线，是改造老旧小区的当务之急^[1]。

1城镇老旧小区改造的重要性

根据国内经济增长和房地产开发状况，应该对老旧小区进行适当的改造，加固和美化。依托棚户区的改造计划和小区外立面改造以及其他惠民工程，以保护性和恢复性的方式重建旧小区，同时保留存有时代感的建筑立面，以增加居民归属感。老旧小区的变化将不可避免地展开大规模购买建筑材料，可促进区域经济消费，振兴建筑材料链之间的资金流动，并缓解中小企业生存困境。同时，政府和社会可以提供筹款援助，以解决老旧小区中贫困家庭的经济问题。老旧小区的建筑材料相对较旧，并且随着时间的不断推移，其保温和稳固性持续下降。

老旧小区的改造不仅促进了建材的流通，而且解决了生产过剩的问题。同时，使小区成为现代和高级的绿色建筑，并且替换绝缘材料和加固材料可实现低碳环保。老旧小区的改造不仅解决了居民的生活设施和环境问题，而且还恢复了城市的面貌。老旧小区是城市发展的缩影，保护性改造不仅可以保留前几代人的过去记忆，还可以保留年轻人童年的记忆。城市的面貌发生变化，自然而然，人民群众对政府的信任将增强，对国家的归属感和自豪感也将随之而来。老旧小区的变化不仅可以使人民受益于政策，而且可以增加经济的内需，促进经济发展。

2城镇老旧小区改造面临的问题

2.1法律法规滞后导致改造进程缓慢

法律法规滞后，特别是当前的规划阻碍了改造老旧小区的进程。近年来，许多地方对老旧小区进行了改造，但总体而言，缺少围绕老旧小区转型的专门法律法规，并且一些改造项目与现行法律法规相抵触。目前，老旧小区改造工程最直接的障碍是法律没有明确规定并执行调整老旧小区改造工程面积的条件。老旧小区改造的关键是将电梯平层入户。这就需要增加走廊并占用公共空间，都需要增加面积。这些面积上的改变均不符合当前规划的要求^[2]。诸如采光、楼间距之类的建筑标准难以满足当前规划和建筑标准的要求。

2.2城镇老旧小区改造项目申报审批难

审批过程非常繁琐，因为许多部门都参与了城镇旧社区的改造。当前，在许多城市中，尚未确认有关重建旧社区特别是电梯安装的规范性文件。包括房屋建设，规划和消防在内的多个部门参与了电梯的安装，从而导致了缓慢的更新工程。由于法律的滞后，老旧小区改造缺乏规范和规范，基层行政部门的审批依据不足，审批标准不明确，审批工作困难。一些地方政府部门仅接受本市和地区在特定条件下对公共住房和商品住房的老旧小区改造项目的批准，而不接受具有其他当地财产权的老旧小区。拥有产权的老旧小区的改造已成为审批的空白，地方政府部门和产权单位互相推诿，无法根据法律对其进行改造，从而影响了老旧小区改造的进程。

2.3金筹集协调难

目前，全国老旧小区的转型主要依靠政府的资金支持，并且由于我们正在积极开展计划以确保在资金短缺的地方争取中央和上级专项资金支持，因此很难有社会资金的干预。老旧小区的改造在很大程度上取决于政府的投资，可以使人们的生活受益。但是，缺乏获得社会资金的渠道并不容易导致社会投资和个人消费，这对新经济的形成产生了增长点。政府资助的资金也面临新的挑战，例如资金的运用和支出困难以及居民承受着巨大的经济压力。另一方面，政府支持资金由财政部，住房部和城市农村发展和改革委员会等各部分配，这是对地方小区综合改造。同时，很难申请中央政府补助来满足其他部门的需求。即使申请成功，一旦设立补助金，也很难满足各部门的审计要求，花钱有时间限制，花钱也很困难。另一方面，在老龄化社区安装电梯的成本仅为15万元至25万元，但考虑到土木工程造价和管道改造，以及政府支持资金的使用，电梯价格通常在40万元至80万元以上，每个家庭分担的经济压力仍然比较大。

3城镇老旧小区提升改造的路径

3.1完善政策支持体系，提供有力的制度保障

完善老旧小区的政策体系是老旧小区提升改造实现经济，社会，环境协调发展的前提。首先，拓宽老旧小区升级改造的涵义，明确改造的时机和支持要求，通过制定目标政策体系，人与人之间的良好互动，人与自然的协同发展。添加诸如景观美化和医疗之类的软服务设施，以提高居民的舒适度和安全性。其次，通过综合各种利益相关者的观点和要求，政府能够与其他参与者充分沟通，制定目标计划，以确保有足够的权利来合理表达每个主体的合理利益的需求。对于电梯安装问题可以满足居民的需求^[3]。一方面，在安装电梯时，可以充分考虑老年人的生活方式和需求。另一方面，我们可以经济补偿加改革红利分享的形式进行协商，并着重解决老旧小区的内部结构问题。

3.2创新思路，适当增加面积

适当扩大面积，以实现李克强总理最近强调的目标：“改造后的小区改造不仅是好看的，且关键应该是要‘好住’”。首先是使电梯平层入户，必须增加面积以安装可以通过救护设备的电梯，并在一楼增加防雨雪坡道，也需增加面积。第二个是电梯走廊需要增加其面积。第三，考虑到老旧小区的原始设计标准低，内部空间小，必须增加面积以满足居民对更好生活的需求。第四是吸引社会资金，需要增加面积。扩大面积可以增加旧社区创新投资的回报，并吸引更多的老旧小区参与到改造中来。

3.3优化配置资源，综合改造原则

通过协调电梯、燃气、电力、供暖管道、环境优化、微电和停车位等来提高老旧小区的改造水平，全面促进老旧小区的改造，并最大限度地提高经济和社会效益。不要一次讨论一个问题，例如去年的管道更换，今年的外墙更换，明年的环境优化等。这浪费了资源并干扰了居民的正常生活。政府花钱让居民抱怨。单一机构改造旧社区的优势很明显，负责项目执行的实体充分保证了新材料和新技术在施工过程中的应用，有助于降低成本和提高质量。也方便有关部门的监督管理^[4]。二是能够履行综合规划，综合设计，综合建设的职责。第三个是单个实施实体，可以减少交易成本，例如减少旧社区翻新的经济和社会成本，以及按计划或比计划早完成翻新项目。

4小结

政府进行老旧小区的大力改造，对国家和人民都有好处，不仅可以解决当地居民长期生活基础设施不足的问题，增加了人文关怀，而且可以促进经济发展，拉动国内消费。同时，在后疫情时代，可以使用变革性的方法通过竞争促进发展，也可以为老旧小区带来新的设计思路。

参考文献：

[1]蒋纹,潘辉,叶啸,等.疫情防控背景下的城镇老旧小区改造策略初探[J].浙江建筑,2020,37(5):1-3,10.

[2]任震.城镇老旧小区提升改造的路径与对策研究[J].百科论坛电子杂志,2020,(13):457-458.[3]董昌恒,丁晨.城镇老旧小区改造及参考策略探析[J].美与时代·城市,2020,(12):40-41.

[4]焦秀萍.快速城镇化背景下的城中村与老旧小区改造探析[J].建筑·建材·装饰,2019,(22):138,147.