浅谈施工单位在房地产项目的成本控制及创效技巧

浅谈施工单位在房地产项目的成本控制及创效技巧

陈永卿 程阳

中土集团南方建设发展有限公司 , 广东 珠海 519000

摘要：随着房地产项目成本日益透明，施工总承包方竞争日趋激烈，施工成本控制风险与日俱增，盈利空间被不断压缩。本文以某地产集团开发的系列房地产项目为例，阐述施工单位在项目施工管理全过程中成本管控及创效技巧。

关键词：施工单位；房地产项目；成本控制及创效

1 标前阶段

1.1 对业主编制的招标清单中存在的问题或者不利于施工方的条款提出修改意见。

（1）某地块基础混凝土灌注桩充盈系数，按定额为20%，按设计图纸为15%~25%，我方了解到周边有的项目灌注桩充盈系数可达50%，在与业主谈判时，据理力争，最终确定的充盈系数为35%。实际施工时，灌注桩的充盈系全部控制在20%以内，仅这项就为项目创造了良好的效益。

（2）某地块因桩基施工阶段前期需采用发电机供电，业主原计划按在综合单价考虑或按实签证，我方建议自发电单独开项，按实计量，最后被业主采纳，确保了该部分工程量能够在合同内与进度款同步据实计量，避免了后续签证繁琐程序。

（3）某地块清单开项方面，引导业主按有利于我方的方向进行。比如边坡挂网插筋，业主已有项目均按现浇构件钢筋开项，按吨计量；我方引导业主按土钉开项，按米计量。若以现浇构件钢筋按吨计量，φ16插筋折合每米单价为9元；按土钉开项，结合预算定额，争取到的单价为45元/m，单价为按吨计量的5倍。

（4）某地块工程量计算规则方面：灌注桩砼灌注业主原拟定的计量规则为超灌部分不予计量，超灌部分在确定的35%的充盈系数中综合考虑。我方据理力争，最终确定超灌部分按实计量，且不调整已确定的充盈系数；

（5）某地块三轴搅拌桩止水帷幕设计要求套接一孔施工，据此我方争取到套接一孔部分按实计量；正常工程量计算为：剖面长度/1.8m，我方争取到的计量规则为剖面长度/1.2m，工程量相差1.5倍。

1.2 抓住与业主核对预算机会，结合现场实际施工经验，确保预算编制质量。

1.3 做好标前成本测算。在与业主成本部门谈价的过程中，同步进行标前成本测算，为谈判提供决策依据。

2 施工阶段

2.1 严格执行分包及采购招标，做好单价预控工作

项目开工前即做好了分包及物资招标工作，分包单价以公司发布的最新指导价作为控制价，钢筋、水泥等大宗物资走集采公开招标，提前锁定了分包及主要材料单价。

2.2 分包及物资采购采用闭口合同，降低被索赔风险

分包及物资合同清单及条款尽量采用包干模式，不留被对方索赔漏洞，并在施工过程中严格履行，现场基本做的零变更、零签证。

2.3 针对清单亏损项目，通过方案优化推动变更，实现盈利

某总部基地人防地下室天棚原设计标准为大白浆（每平方亏损8元），该部分预计亏损17万元，我方建议提高交楼标准，变更为防霉涂料后（每平方盈利25元），盈利54.7万元；人防地下室墙面交楼标准为抹灰，交楼标准变更为防霉涂料后，盈利30.7万元；该项实现扭亏为盈，共创效85.4万元。

表1 某总部基地项目人防地下室粗装调整建筑做法前盈亏分析表（不含税）单位：元

表2 某总部基地项目人防地下室调整建筑做法后盈亏分析表（不含税）

2.4 巧借东风，获取与业主重新定价机会

某总部基地项目因业主规划验收及提高交楼标准，需进行大量改造工程。因改造金额较大，该部分工程业主采用重新招标模式实施。在实施过程中，项目借此机会，经过沟通协调，将部分合同外单价存在亏损项目调整到改造范围，获得了重新定价的机会，部分项目扭亏为盈，取得了不错的经济效益。

表3 原合同与改造合同部分单价对比分析

2.5 加强工程量控制

加强现场工程量控制，杜绝材料浪费现象。

3 竣工结算阶段

3.1 严格审查施工图纸，合理利用算量软件设置，算足工程量

某总部基地项目主体结构部分，施工图预算核对完成后，通过与实际消耗量对比，钢筋施工图量11978.38t，实际消耗11113.75t，节约864.63t，节约7%；砼施工图量91237.64m3，实际消耗90400.00m3，节约837.64m3，节约率1%。

3.2 严格按合同进行材料调差，不放过任何一部分调差工程量

某总部基地项目，除施工图预算量部分的材料调差1495.83 万元外，还全面梳理变更、签证部分的钢筋、混凝土调差，增加调差金额28.50万元。

4 结束语

项目成本预控、过程方案优化及精准结算对房地产项目成本控制和总体效益的提高有十分积极的意义，在房地产项目施工的不同阶段，项目成本管理有着不同的内涵，要加强房地产项目的降本增效，就需要将成本管理运用于项目开发初，项目开发时，项目开发后三个阶段中，注重已完成项目经验归纳和总结。

参考文献：

[1]姚隽、卢小利.房地产施工企业项目成本控制管理.建筑工程技术与设计,2015,(3).

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