建筑规划设计中高层比例度与房地产开发货量平衡

建筑 规划设计 中 高层比例度与 房地产开发 货量平衡

朱祖瑞

安建房地产开发有限公司 安徽合肥 230000

摘要：市场上住宅的建筑形态有很多，高层、小高层、多层、洋房、双拼。随着时代进步的发展高层与洋房的建筑搭配越来越多，成为城市当中非常起眼的建筑。规划设计高层与洋房比例，是房地产项目开发的重要基础，它决定了房子的质量与品质，也影响了城市整体高度风貌。本文针对城市规划设计高层与洋房比例度和平衡的问题，展开了研究性的讨论，针对如何解决以高层建筑的比例与货量平衡问题，本文最后以翰林天筑房地产开发为例，以发展设计规划作为切入点，寻求方案。

关键词：高层建筑、 比例度 、货量

1. 高层与洋房比例度

1.1整体尺度问题

高层具有整体尺度的平衡，是高层建筑的组成部分。主要有裙房、主体、和顶部的结构组成。这三种结构相互联系，给人以达到一种平衡的感觉。让人感到舒服。一个十分均衡匀称的建筑体，通过设计，就是要通过理解和运用有数学关系的比例系统来进行施工与设计，让人感受到的各种条件要求加以调节，营造出一种自然而然的愉悦、和谐的比例感受的效果。从而把握整体，满足人们的心理需求，更容易让人们接受。世界上所有的物品都具有一定的比例，比例对了，那么就是一个成功的建筑。

1.2各部分尺度比例的协调

不难看出一个美的高层建筑是裙房、主体和顶部三者相结合的产物。当三者结合起来，三者合理的处理比例尺度的问题，同时这种尺度比例关系应是统一的，这样建筑物才会给人舒服的感觉。然后在加入适当的装饰手法，使建筑造型生动化。总之这三部分的比例关系是高层建筑形象设计的重点。比列问题是我们研究房屋构建的重要因素，比如各个楼层之间的距离，各主体之间产生的距离。它会直接影响到居民的生活习惯，太阳的光照强度。参照特定的环境来设定建筑高度，房屋的朝向以及便于出入的交通口设定，控制好协调比例，对建筑整体有着很大的影响。

1.3高层建筑中立面尺度应有层次性

高层的立面设计应该是有层次性的，它明确划分了水平因素和垂直因素，一般都要使两者进行结合，与整体匹配关系相互作用，达成令人愉悦的广安效果。其结构式是比较自然的，对于较低的建筑而言，横向舒展的建筑物，他的窗户开间的比例，其比例必定使宽阔为主。但是对于高成建筑而言，他的因素有利于综合型和巨型因素，是建筑体系、结构有大有小，相辅相成。这一原则使高层和洋房具有一定的统一性和协调性。高层影响一座城市的环境平衡，为人们的活动范围提供便捷。

2. 适当控制高层建筑的发展

2.1规避高层建筑的密集货量平衡

现如今，许多的办公室地点也选择在了于高层建筑中，办公条件也有所改善，办公地点与家的距离也相对靠近，缓解了道路拥挤，时间也会得到节约，使企业得到了发展。但是，如果高层建筑出现密集的情况，也会导致许多问题。土地资源越来越少，交通的不便。现在人们进行短路的文化与交流，还是因为道路不通畅，也会给城市的空间带来巨大的压力，导致货量的不平衡性。因此，在做高层建筑设计规划时，一定要注意密集程度。要做到有聚有散，一般郊区的住房进行分散性方式，规避这种情况所产生的危害。货量平衡也要遵循这一观点，进行平衡，使之达到现在高层洋房的建筑规定。

2.2控制高层建筑数量

在大城市的建设中，超高层的建筑设计解决了许多问题，也有一定的宣传空间。他有自己的特性，比如其带有独特性、代表性。远远的看上去就能辨别其是什么建筑。然而在实际的运行中，这类高层的经济性、合理性存在严重的影响。花园高层洋房所占据的横向比列比普通高层的面积大，里面的设施会比较齐全。从而导致各方面的费用也随之扩大，再加上小院的扩建，土地的资源利用率越来越少。一般这种洋房的价格会比普通高层的价格高，严重影响了农村与城市化的交流，现在采取双向人口流动政策，也充分说明了这一点。还会导致贫富经济性越来越大，有钱的越来越多，没钱的少之又少，严重影响经济的平衡性。所以，必须尽量控制在我国建设高层数量，特别是超高层住宅给人们带来的负面影响，阻碍城市的发展道路。为此，城市居住区设计等也限制了住宅高度和层数。

3. 房地产开发中洋房与高层比例与货量平衡

3.1设计方案对货值的影响

地产商一般都尽量实现可售面积的最大化。产品项目的货值是地产公司衡量项目设计方案是否成功的重要指标。从货值的构成来看，项目总货值的决定，约90%形成于项目强排阶段，而项目的规划设计阶段则决定了项目总货值的80%[2]，同时总图规划也决定了项目整个景观的构架与格局以及后续物业的管理成本，因此，在项目总图规划设计阶段就需要认真的规划和创新，在不损失小区环境品质前提下，追求项目货值最大化。地产公司在追求项目最大货值的时候，其基本策略是在符合各项控制性详细规划的基础上，以经济效益最大化为目标来进行业态的组合和规划布局。要求强排方案用足土地规划设计指标，主要是指用足地块容积率和建筑密度。

3.2规划总图对货值的影响

在具体的总图规划设计上面，地产公司往往通过“拉高拍低”的规划策略来谋求货值最大化，即在住宅地产项目规划设计过程中，在容积率不变的情况下，地产公司通过产品业态组合以及价格差异来实现对地块的不平衡使用，从而提高项目的货值。在具体的规划设计过程中，往往在不损失容积率的前提下，通过局部增加建筑物的层数，来腾出更多土地建造一些低密度的洋房或者别墅产品而增加产品的溢价空间。通过不同业态的组合及价格差异来对土地不均衡利用以获取更大项目的货值总额，但是这种“唯货值论”的前提是要基于市场调研数据分析而来，否则也只是停留在纸面上的“最大货值”。受到越来越严格的控制性详细规划条件的影响，一味的提高楼层策略受到限制，以及用于可规划的面积无法满足开发需求，在规划用地面积保持不变的情况下，项目的楼栋数会越少，盲目增加楼层，使的建筑高度和自重也相应增加，会导致地基基础、建筑安装、消防等工程量增加，开发成本也会相应增加，这样的价格在房地产市场中不具有优势，客户也会在购买此类房子面前举棋不定，影响销售业绩。

3.3景观设计提高项目货值

一般来说，地块外部的优质自然景观资源比地块内部人工大景观给项目带来的溢价值要高。另外，对于产品比较单一的项目，则是最大限度地增加可以享受到景观资源的户型；多产品类型的项目，则是将高溢价业态最大限度的布置在优质景观资源周围。如公司开发的翰林天筑项目因地块西高东低，为了顺应城市发展布局，采用多种高度此起彼伏，营造挺拔错落有致的天际线；场地内部释放空间，营造内向性公园，在车行道与人行道的设置上增强与城市主干道的联系，提升城市界面形象感，小区内部采用组团景观，将人性化设计融入到景观中，增强客户参与感、体验感，同时着力打造中央景观区，形成公共大尺度景观核，强调居住生活的公共交往需求，增加销售热点。

4. 结束语

总而言之，为满足人们对美好生活的向往、对生活质量的提高诉求，我们必须在城市建设中充分协调好高层建筑与洋房建筑的比例度。对城市总体规划而言要做好对高层的建筑合理数量和比例尺度进行合理规划，对房地产而言就是控制好高层与洋房货量的合理平衡，房为城市建设和发展起到重要的推进作用。

参考文献

1. 流畅.高层建筑中影响疏散的因素及对策研究[J].吉林工程技术师范学院院报，2008（11）

2. 戴林福.探讨高层建筑在城市空间中的规划设计[J].城市建设理论研究，2011（12）.

3. 何川.关于高层住宅小区规划设计的思考与实践[J].城市建筑，2007（01）