房地产开发项目目标成本的的制定对项目成本控制的影响研究

房地产开发项目目标成本的的制定对项目成本控制的影响研究

关志敏

武汉中央商务区股份有限公司 430015

摘要：房地产开发往往需要投入大量的资金，本质上房地产开发行业属于资金密集型的行业。房地产项目开发涉及众多环节，项目操作过程十分繁琐。目前房地产投资呈现出过热的趋势，这也导致很多开发商在进行项目开发的过程中没有对成本进行科学的管理。目前来看，国家正在加强对房地产市场的管控，在这个过程中房地产市场的竞争会更加激烈，在此背景下需要将房地产项目目标成本制定重视起来，明确项目目标成本制定的重要性，采取有效的成本控制措施，促进房地产行业的健康发展。

关键词：房地产开发；目标成本；成本控制

1房地产开发项目目标成本制定的意义

房地产开发项目目标成本需要围绕拿地阶段，定位阶段以及施工图阶段来制定。从拿地阶段来看，目前随着大量的资金进入到房地产市场，开发商的拿地成本日益增加，为了保证对拿地成本进行有效的控制，开发商需要获取周围相似业态开发企业的成本控制信息，加强对市场竞争环境以及价格资料的分析，从而计算出项目的拿地成本，并依据项目地拿地成本来预估在该地块下项目的利润率。拿地阶段的目标成本估算是工程造价的最高限额，同时也是该项目的成本控制价格，该价格的合理性直接关系到该项目投资的收益率。从定位阶段的目标成本来看，定位阶段的目标成本也被称为方案版目标成本。设计定位在成本控制中具有关键性的影响，权重也最大，因此房地产开发企业在完成拿地后，需要尽快进行定位版目标成本制定，相关的方案设计，需要保证经济上的合理性，以及销售业态的完善性。保证定位阶段目标成本的合理性，对于降低工程造价提升企业的经济效益具有重要的意义；施工图阶段的目标成本，需要进一步对目标成本进行明确，以便实现有效的事前控制，同时能够有效的减少因为工程变更所带来的成本上升，因此该环节的成本控制相当复杂，为了进一步保证目标成本制定的合理性以及科学性，需要保证施工图纸的深度，加强对施工图纸的审核，在施工的过程中减少对施工图纸的变更。另外，在这一阶段下，需要保证施工图纸的安全系数，不能因为一味地追求经济效益而降低设计方案的安全性。

2加强成本目标控制，促进项目成本控制的措施

2.1目标成本控制的方法

目标成本制定提升了成本控制的预见性以及系统性，有利于房地产开发企业更为全面有效的进行房地产开发动态成本控制。在房地产项目开发中存在必然会产生的动态成本，也存在难以预见的动态成本。可以说，动态成本贯穿于工程项目实施的各个阶段。目标成本制定能够为房地产动态成本控制提供明确的目标，通过对比目标成本的成本科目，来仔细考察论证项目实施中存在的各项成本，从而实施对工程成本进行实时有效控制。在完成目标成本的制定后，需要及时的将目标成本录入到系统中，并进行业态拆分，相关的合约规划需要及时的完成。保证在项目中所有的合同，签证以及变更付款均能进入到与目标成本相对应的动态成本中，从而实现对动态成本的有效监控，如果在项目实施的过程中出现项目超支出的情况，能够及时的得到预警信息。针对目标成本的控制需要采取分级管控制度，同时还需要建立科学高效的组织架构，再进行动态成本管理的过程中，集团以及项目公司需要对动态成本进行实时监控，进行全面的管理，并加强人员管理，提升人员工作的协调性。

动态成本控制需要有一定的流程标准作为支撑，在具体实施的过程中，可以在每年的年底来制定来年的资金计划，在这个过程中需要根据工程项目实施的进度情况来预估下一年度的资金支出情况，在这个过程中，项目工程部需要根据本年度的施工进度来制定来年的施工进度，并进行上报。项目的成本部再根据工程部上报的施工进度计划来制定付款计划。最终的资金计划需要交由总部进行审核修订，同时，总部还需要根据提交的计划来确定动态成本控制的重点。一旦确定了年度的支付金额，便不能随意超付，对于超出的部分，如果没有特殊原因，应不予付款，在动态成本控制中，需要对每一笔付款进行严格的把控。进度款的支付，需要由项目工程部、项目监理以及施工单位共同确认，审批的文件需要包括付款进度计算书，防止出现超付的情况。

2.2促进项目成本控制的措施

房地产开发项目成本控制是一项具有持续性复杂性以及系统性的管理工作，在开发后期的结算阶段采取的成本控制措施以及管理方法对房地产项目的经济效益都具有重要的影响和意义。在项目开发后期的结算阶段，成本控制权重不大，但持续开发的房地产企业在此阶段要做好项目的成本控制经验总结工作，可以为后续项目开发的项目在目标成本编制时提供实时的相对准确的成本数据参考和改进、优化成本控制措施的方向。

结算阶段的成本控制，需要按照各个合约的合同条款，科学的，有条不紊的进行结算工作，在这个过程中需要遵循合同原则，对相关的费用进行审核，发现与合同原则相冲突的费用需要加强控制。在完成结算工作后，需要对产品业态相关的技术经济指标进行评估，在此基础上对企业内部的资料库进行完善，相关的资料库能够作为企业今后拿地测算，造价估算的基础数据，以及未来开发类似项目成本目标控制提供重要的参考。在竣工结算阶段还需要重视总结在项目实施中动态成本变化的各项原因。结算阶段是工程各项成果累积的关键阶段，即使工程已经竣工，也不能放松成本控制，需要正确认识到该阶段对于不断完善企业成本控制手段的重要性，重视对工程项目经验的总结。

总结：

近些年来，房地产市场有了很大的发展，相关的投资企业也在房地产市场发展的过程中获取了相当多的利润，导致很多企业不重视对开发项目的成本控制，而目前来看，国家正在逐步加强对房地产市场的管控。对于相关的投资企业来说，则需要重视目标成本，在项目投资管理中的作用，强化成本目标管理，对房地产项目开发中产生的各项成本进行有效的控制，这对于提高相关企业的经济效益，促进企业的发展具有重要的意义。

参考文献：

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