城市土地储备工作的思考与探讨

城市土地储备工作的思考与探讨

刘俊盛

乌鲁木齐市土地储备工作办公室，新疆乌鲁木齐市 830000

摘要：随着土地管理质量的不断提升，相关部门要提高对土地储备的重视程度，并且要对整个土地储备管理工作进行全面深入的了解，明确其中存在的问题，结合实际情况，采用科学合理的管理策略，对相关问题予以有效解决，确保土地储备管理工作的有效性。

关键词：土地储备；管理现状；策略分析

土地是我国发展的基本物质保障，国家提出将第二轮土地承包期限延长，确保居民土地承包经营权长期不变，将有助于稳定居民的土地承包经营权益，进而促进增收。近年来，由于土地过度分散，居民的种植成本加大，影响了土地种植收益。有的地区甚至出现了大量土地闲置不用的现象，这些都亟待通过土地集约开发加以解决。

1土地储备中存在的问题

1.1对于土地储备认知不足

宅基地是集体所有的，只有权使用它，只有在村庄进行户口登记的人才能享有这项权利。然而，少数地方政府对土地使用和管理缺乏深入监督，仍然存在在耕地上盖房、非户口建房、超出审批面积建房等问题。建房没有按照国家的有关政策和规定对土地进行规划、管理和有效利用。由于土地确权登记分属不同部门，确权的主体和性质尚不明晰。此种结果导致许多地区违法用地问题严重。例如，集体土地所有权发证主体不明确；集体土地和宅基地权属尚不明晰；土地所有权和承包经营权确权发证分属国土和农业两个部门；确权登记发证的后续工作亟待加强，相关政策调整尚未及时跟上。再如，城市建筑面积与地区使用面积之间的不平衡问题，使得乱占耕地建房问题屡禁不止。此外，在一些地区，地方政府为了上项目、搞开发任意征用土地，使耕地面积大大减少，影响了农业生产和国家粮食安全。

1.2耕地矛盾日益突出

一些在土地问题上存在的突出矛盾，表现在“动”的过程中，即重新发包、搞返租倒包，其实就是与民争利的现象。在不许乱收费、收入没有别的来路的地方，耕地矛盾更加突出，主要表现在两个方面。第一，在我国，实行30年不变的土地承包制，导致一些家庭在有家庭成员去世后没有改变土地数量，新出生的人口也没有分配到土地，从而导致土地分配不平均的问题出现。就现状而言，耕地已经成为的烫手山芋，好多家庭都为了耕地发愁。第二，在经济发展过程中，城乡地区之间存在着严重的经济差距，使许多选择出外打工，耕地撂荒现象严重。虽然国家采取了一系列促进农业生产的政策，但由于农业生产的经济回报低，不愿意返回家园耕种土地。大部分耕地闲置、撂荒，成为发展的一个严重障碍。

1.3土地储备部门对土地使用和监管力度有待加强

土地储备部门一直遵循合理开发和利用土地的理念，并在区域内尽可能坚持适用管理原则，以便有力地促进区域经济发展。然而，在土地转让过程中，许多地方为了最大限度地实现自己的经济利益，往往会利用土地资源管理政策法规中的漏洞，绕过政府部门的监督，导致土地资源的浪费和低效利用。例如，建设住房，必须遵循国家规定的批准程序。然而，利用耕地建造住房的情况仍然存在，但土地执法的缺位使违法占地建房行为不能得到及时处理，从而妨碍了土地储备法和有关条例的执行。2020年，国家提出严厉整治占用耕地建房，就是对违法占地建房行为亮出的“利剑”。

2强化土地储备的具体措施

2.1引导转变思想

近年来，我国新建设迅速，但土地问题影响和阻碍了地区的经济发展。目前，由于对土地的依附感，不愿意流转他们的土地，也严重限制了现代农业的大规模发展。为了解决这一问题，必须为城乡建立一个统一的社会保障制度，以解决在土地流转之后的生存问题。一方面，由政府引导建立土地地价评估机构，合理安排土地使用，以确保耕地不被破坏。另一方面，探索商业发展用地补偿款市场化。对宅基地的管理，必须严格执行土地政策，并进一步加强住房标准化的监管，严格禁止在耕地上建房。同时，有效加强对农业经营主体的监督，必须坚持不改变土地的性质，维护的利益，确保土地流转不会损害的权利和利益，也不会破坏土地的原始生产能力，让土地流转和大规模行动的积极参与者和真正受益者。充分发挥村干部的作用，使其引导村民深入了解土地流转政策，进而支持土地流转。充分利用城乡土地流转服务平台的运作机制，推广土地流转示范合同。转让各方的权利和义务应通过书面合同充分阐明，采取一切必要措施，确保能够放心地流转土地。

2.2提高土地利用率

合理的土地规划是改善土地利用效率的重要保障。根据土地的特点对土地进行分类是以多层次和多方向的方式进行的，目的是在可持续利用的基础上最大限度地提高土地资源使用价值。此外，除传统的土地利用外，还应加快引进新技术、新设备，发展绿色农业，提高土地利用效率。为适应工作需要，要加快建立土地储备和改革的专业队伍，抓紧引进专业人员，强化人才队伍建设，配足配强管理机构和人员队伍。政府应积极指导和支持使用农业机械。优化农产品选择，以改善土地的生态环境，促进、农业的可持续发展。同时，提升流转土地的开发档次，坚持把土地流转作为优化和调整种植结构和产业结构的手段，并进一步加速实施，使土地流转在新建设中发挥作用。

2.3进一步加大对土地流转管理的监督力度

土地资源是经济建设用地的保障，也是实现现代化发展的重要生产要素。为推进乡村振兴战略实施，土地可以采取招标、拍卖、公开协商等方式承包。土地承包后土地的所有权性质不变，承包地不得买卖。土地储备要在市场竞争机制中实现有偿流转使用，从而实现城乡人员流动、技术互动、土地资源高效配置[3]。政府管理部门也可以通过以下措施来规范管理土地流转。第一，规划土地用途，调控土地供需。在严守生态红线、耕地保护红线的基础上，加强土地利用计划管理，实现建设用地总量控制。严格控制土地用途变更，规划每一块地的用途，做好用地风险防控。在符合用地规划、土地安全的情况下吸引有竞争力的资本、企业参与到土地要素流转中。第二，加强对流转合同的标准化管理。各类土地权益主体的边界明确、清晰是土地使用权实现顺畅、合法流转的前提。必须依法登记集体土地流转信息，实现土地资源高效利用。第三，强化土地流转监督管理工作。要建立实时化的规划督察机制和土地定期评估制度，协助集体组织依法收回未能按照合同约定开发利用的土地，强化在土地市场化流转中对弱势群体的保护，提高土地利用效率。同时，加强土地流转及使用情况监督，依法制止非法干涉土地流转、违法倒卖土地以及各种违法占用土地违规建设的行为，必须适当提出有关要求，以确保流转的合法性和准确性。有关部门必须在土地流转过程中充分行使职能，有效监督土地流转。第四，建立土地流转服务平台。集体经营性建设用地使用权可以以出让、出租、作价出资（入股）等有偿方式进入土地市场交易。

结语

做好土地储备工作，对农业持续发展具有重要意义。对于土地审批使用要杜绝以权代法、自批自用等不守规则的现象，尽可能地节约集约利用土地资源。相关部门应加大力度，对土地储备模式进行优化，更好地保护利益，促进经济健康发展。

参考文献

[1]水晶晶.土地管理工作现状及应对策略分析[J].中国航班,2019(7):0126.

[2]殷晓峰.土地管理工作现状及应对策略分析[J].中国航班,2019(07):0107.

[3]薛梅.土地管理的现状及对策[J],卷宗,2019,09(01):128.

[4]陈焕敏.土地储备管理现状及对策[J].兰台内外,2019(18).

[5]王国超，赵小汎.乡村振兴视角下乡村土地储备问题研究—以辽宁朝阳县新农为例[J].国土资源，2019，(12):38-39.