轨道交通场站及周边土地综合开发的思考与建议

轨道交通场站及周边土地综合开发的思考与建议

刘罗汉 陈婷婷

重庆城市交通开发投资（集团）有限公司， 重庆市 400020

摘要：在城市发展过程中，轨道交通场站以及周边土地的综合开发是重要的工程。本文基于某轨道交通场站及周边土地综合开发现状，对某轨道交通场站及周边土地综合开发类型进行分类研究，深入分析开发机制、开发时序、开发强度等方面的问题并提出相关建议，为轨道交通建设和综合开发的可持续发展提供借鉴。

关键词：轨道交通场；周边土地；综合开发；思考与建议

引言

随着城市化进程的加快，城市公共交通与土地利用之间形成了一种相互依存、相互促进的发展格局，一方面，城市交通深刻提升了城市不同区域的可达性；另一方面，土地利用加速着城市交通的产生与发展。土地利用模式及功能布局在整体上决定了城市的交通需求总量、主要交通流向，城市交通系统与土地利用的协调发展是解决城市交通问题、实现土地利用集约化的重要前提，也是决定城市能否实现可持续发展的关键。

1.轨道交通场站对周边土地的作用

1.1城市轨道交通对土地使用性质具有重要的调节作用

城市轨道交通的规划布局与土地利用之间存在紧密相连的关系，在某些程度上看，城市轨道交通对土地利用产生了极其重要的作用。首先随着城市经济的迅速发展，大大推动了轨道交通的发展，如地铁、轻轨和下有轨电车等，轨道交通的应用越发普遍，并且在轨道交通建设的过程中，城市土地利用方式也在不断产生变化。根据相关实践资料可知，城市轨道交通对城市的经济发展和各项功能具有非常重要的影响，同时对城市土地利用方式也存在关键性的影响^[1]。一般来说，轨道沿线土地呈现出来的是带状的分布形态，主要是因为在城市建设的过程中，轨道交通比现代城市交通更具有显著的优势，体现在交通的直达性和便利性较高，就像人们在乘坐公交车的时候不仅需要转车，还会经常堵车，而地铁则是更高的通达性，还避免了堵车的问题。城市居民可以通过轨道交通在最快的时间内到达目的地，从而促使住宅居住地、商业用地和工业聚集地之间可以相互脱离，住宅居住地主要是沿着城市轨道交通路线进行设计和规划，工业聚集区则是远离城市核心区域，进而有助于提高土地资源利用率。根据我国现代城市轨道交通建设的实践情况来看，城市轨道交通对住宅居住具有极大的吸引力，对工业用地则是充分凸显出了排斥性。因为城市轨道交通的运载量非常大，尤其在上下班高峰期的时候运载的人流量非常大，居民在选择住宅地的时候更加看重轨道交通的便利性，在轨道沿线选择距离较近的住处，上下班和出门游玩都比较方便。

1.2城市轨道交通对土地开发强度具有一定的影响

根据国内外的城市建设实践研究表明，城市轨道交通对土地开发强度具有非常重要的影响。城市轨道交通是现代城市交通公共交通的重要组成部分，与其他公交交通方式相比具有较高的内聚力，受到内聚力的影响对土地开放强度产生了相应的影响，通常轨道交通沿线周边的地区土地有着极高的开发强度，以及人口密度也是非常大的。一般以容积率作为土地利用强度使用的指标，通过对轨道交通站点聚集的交通量和共和类型的用地建筑面积进行分析与计算，可以求出轨道交通站点沿线土地的建筑容积率^[2]。与轨道交通站点距离越近的地方，其土地的开发程度就会更高，所以开发强度越高的土地就具有更高的商业价值和开发潜力。通过轨道交通能够对轨道交通站点地方的可达性和便利性进行改善，以及轨道交通具有强大的内聚力，能够在轨道交通站点地区周边形成较大的经济增长点，商业用地和住宅用地以及城市居民也会逐渐向着该地区靠拢，促使该地区土地具有极大的开发强度。

1.3城市轨道交通对象对城市建设理念产生了深远的影响

在以往的城市发展过程中，城市的交通方式主要以汽车运输为主，该种交通方式的运载能力有限，还存在一些交通问题，在城镇化进度不断加快的形势下， 传统汽车运输方式的弊端问题越发凸显，不仅运输速度较慢，而且综合成本相对较高，对城市的长久发展形成了一定的限制和束缚。随着现代科技的蓬勃发展，推动了轨道系统的发展和应用，通过轨道系统有助于提高城市交通的运输能力，并且城市轨道具有的强大内聚力能够促进交通站点周边地区经济的良好发展，进而有效提升城市土地资源的使用价值。现代城市轨道交通建设的过程中会更加看重便利性和可达性，城市建设理念也变得更加人性化和科学化，能够根据具体情况对土地利用方式进行优化和调整，以及不断提升城市轨道交通的发展水平，通过更加高效的交通运输方式，不仅能够缩短不同区域的交通距离，还能够带动城市不同区域的经济发展，进而有助于促进城市的稳健发展。

2.轨道交通场站及周边土地综合开发的建议

2.1加强政府引导与政策支持

在城市开发进程中要转变理念，进一步加强对轨道交通综合开发的认识，从城市功能更新、产业布局调整、城乡一体化发展等多元结构和多维视角来体会轨道交通综合开发的作用与意义。建议政府相关部门牵头，对轨道交通站点及周边资源现状及利用情况进行系统梳理，融合TOD 开发理念，结合新一轮轨道交通建设和“十四五”规划编制，建立试点项目库，形成统一的综合开发指导意见。同时，进一步加强政府引导和支持，在轨道交通建设和综合开发进程中加强统筹协调，出台更为完善的支持政策，拓展融资渠道，建立更加有效的协调机制，使政府、轨道交通企业、综合开发主体等组成利益共同体，真正实现轨道交通与城市发展的联动可持续性。

2.2统筹轨交建设与综合开发规划

针对新一轮轨道交通建设，在轨道交通专项规划编制中，可根据城市总体规划要求和城市功能空间布局，同步开展各场站综合开发的规划研究，将场站综合开发规划纳入线路专项规划审批，实现“两规合一”，同步规划、同步设计，实现轨道交通建设与综合开发同步实施，提升综合开发整体品质和区域价值，以利于与轨道交通的有效衔接。针对已通车的轨道交通线路，在编制开发地块控制性详细规划阶段，应将 TOD 开发理念纳入其中，通过城市设计等技术手段，适当提高轨道交通场站周边土地的开发强度，对轨道交通场站及周边土地实施立体开发，实现地区发展与轨道交通整体联动，进一步提高土地节约集约利用水平^[3]。

2.3优化综合开发土地出让方式

根据某市轨道交通市区两级投资分工原则，区属开发公司受区政府委托跨前参与轨道交通项目前期研究，高效推进轨道交通建设腾地工作。为进一步发挥区属开发公司前期介入优势，建议进一步明确区属开发公司在轨道交通综合开发中的主体地位，在充分发挥区属开发公司在城市基础设施建设和土地一级开发方面优势的同时，与地铁公司紧密配合，各司其职，各展所长，协作开发，合作共赢。根据近几年的实践经验，建议场站上盖和站点 600 米范围内的地块明确由区属开发公司作为开发主体，上盖和周边土地采用协议出让的方式，在设计规划轨道交通的同时开展地块综合开发方案设计，在轨道交通建设用地开展土地征收的同时，开展综合开发地块土地储备工作，实现综合开发和轨道交通建设的无缝衔接和一、二级联动开发。

3.结束语

城市轨道交通在城市发展过程中占据了举重若轻的地位，不仅对城市的发展起到关键性的作用，还对土地利用和开发也存在着较大的影响，因此，在推动城市轨道交通发展的过程中，应当充分考虑到各类因素对城市轨道交通发展所造成的相关影响，才能有效保障城市土地利用和开发的合理性和科学性，进而有助于保障城市的长久稳定发展。

参考文献

[1]潘海啸 , 钟宝华 . 轨道交通建设对房地产价格的影响——以上海市为例 [J]，城市规划学刊 , 2008(2):62-69.

[2]顾新 . 香港轨道交通规划与经营理念对深圳的启示 [J], 城市规划 , 2009(8):87-91.

[3]张泽生.地铁某车辆段上盖开发若干问题的研究[D],广州：华南理工大学 , 2017.