房地产成本管理突出问题及对策探究

房地产成本管理突出问题及对策探究

张凯博

陕西西咸中央商务区建设发展有限公司 陕西省西咸新区 712000

摘要：当前国内地产行业迅速的发展，但公司之间的竞争日益激烈，这样公司的经营利润空间被压缩，地产公司就聚焦于现有项目运作的成本控制。并且，营改增税务机制，也给地产公司带来更大的税赋压力，公司要主动去增强运营成本控制，来拓宽公司盈利空间。本篇文章重点论述了房地产成本管理的突出性问题，并提出了若干解决对策，以此来提高房地产企业的成本管控能力。

关键词:房地产；成本管理；问题；对策

引言：

近年，随着我国城市化快速发展，城市内部人口数量激增，对城市住房需求量也逐年攀升。在过去国内的地产行业利润空间大，造成部分地产公司放松了对自身的成本管控，但随着国家出台了一系列抑制房价的政策，当前国内的地产市场日趋饱和，地产行业竞争也处于白热化状态。有些公司不能够获得预期的投资回报，还有一些地产公司就进一步增强成本控制。在国家营改增政策全面推行之后，国内地产行业也面临更加严峻的挑战形势。

一、房地产成本管理的突出问题分析

（一）全员参与成本管理的思想意识不强

公司的项目开发成本种类繁多，同时一个项目开发建设时间长，投资资金大，项目运作时间长，资金回收慢，就会造成企业的运行成本加大，也对企业的成本管控带来很大的不确定性。因此，地产公司要进一步在当前的项目开发建设全过程中，引导全员都参与到成本管控工作活动中来，提高员工的成本管控思想意识。目前，国内地产行业发展比较快，有些地产公司对内部成本管控不太重视，一些运营人员将自己注意力都集中在产品的销售上，但忽略了整个项目运作的成本控制。例如，有些地产公司认为只是在项目规划设计阶段进行成本管控，但是在地产项目开发建设中，成本控制策略和制度及方案没有贯彻落实。有些地产公司工程人员任何项目成本管控是财务部门的工作事项，在建筑项目材料设备的购置方面比较随意，没有做好充足的预算管控，甚至有些人员认为成本管控就是降低除了费用，缩减项目开支，而不太关注资金的利用效率，造成资金的利用效率下滑。

（二）没有建立完善成本管控体系

目前，有些地产公司仍然沿用过去传统成本管控方式，成本管理机制落后，存在许多漏洞。一些地产公司没有设计规范成本控制制度，还有工作人员制度执行不到位，没有有效发挥成本管控的价值，一些地产公司虽然设计的成本部，或者聘请外部第三方造价机构，来对开发项目进行细致核算。但是在工程项目开发前期和项目建设中，并没有起到应有成本管控作用，最后，有些地产公司成本管控岗位职责设置不科学，运营权限赋予不够。在部分地产公司财务部财务人员的成本管理工作职责权限划分不明晰，给给人员的薪酬激励效果不明显，不能够提起员工工作主动性，就会造成成本管控体系的落实效果受到了影响^[1]。

（三）营改增税务改革增加了经营压力

建筑施工行业与地产行业紧密联系，在国内建筑施工行业实行改增之后，给地产行业运营成本一带来极大压力，由于地产项目的施工作业使用原材料众多，而且各项材料数量也不统一，这就很难保证那些零散性材料能够从一些开具增税发票的企业来购置，一些地产公司拿不到增值税专用发票就无法抵扣税额。由于建筑施工行业是一个密集型的劳动行业，需要大量的工人，但是国内的建筑劳动力市场运行不够规范。一些建筑施工企业不能够给地产公司开具正规正式发票，最后在项目开发建设中还要租赁大量的设备。根据最新的增值税改革政策，有形的设备租赁也要缴纳增值税，这样就会造成向开发建设成本上升，转嫁给地产公司经营成本也随之提升。

二、应对房地产成本管理问题的处理对策

（一）提高成本管理人员的专业能力，引入成本管理思想意识

增强成本控制力度，需要结合于地产公司未来的发展战略，制定成本控制战略，要深入的落实成本管控的方案，及提高人员的成本管控思想意识，增强工作人员的协作力度。地产公司经营人员要以身作则，大力落实成本控制方案，在公司内部引导各业部门职能部门的工作人员，都要参与到成本控制工作中，从项目开发预算和项目的工程建设等多个环节，都引入全流程成本控制体系。地产公司还要将成本管控的权限及职责有效结合起来，制定相应奖惩机制，将员工绩效跟成本控制目标相联系，给员工设置奖惩激励的机制，来促使人员在日常经营工作中，落实成本目标^[2]。

（二）建立目标成本管理制度，增强运行全过程成本管控

引用目标成本的管控方法，能够将公司设置的成本目标分解到各部门、各岗位，设置成本目标，与实际项目运作成本进行对比分析，了解目标与实际之间产生的偏差，还要召集一些部门人员对照分析，提出合理改进措施，防止出现成本失控问题产生。

增强对项目实施全过程成本管控，监督项目开发建设全过程的实际成本状况，一般来讲，在地产项目运作的全过程，制定成本目标，在地产项目开发前期，要求地产公司对于即将开发的项目做好可研分析，及做好项目的成本费用测算，不断优化项目工程设计方案，进而规划当阶段的工程成本目标，还要制定成本管控方案，能够促使目标落实。在项目的开发建设过程中，地产公司采购大宗物资设备时，都可以使用招投标的方式来采购材料和工程服务，因而，要保证地产项目的质量达标，来压缩项目成本。在项目竣工后期，地产公司还要组织单位内的财务部、审计部及委托外部的造价机构，来核查项目开发建设资金的使用状况，同时对于实际的成本做综合的测试，还要对项目成本进行综合的对比分析，以了解成本方案执行偏差的深入原因

^[3]。

（三）优化完善财务管理体系，应对营改增税务负担

提高地产公司财务管控能力，会直接控制企业运行的成本，财务制度是成本管理能力提升的基础，因而地产公司还要建立起完善财务制度体系，才能够发挥成本管控的效果，实现企业内部生产资源资料和资金的合理利用，设置成本目标，要与企业项目运作相一致。成本科目要与企业的财务科目相一致，地产企业经营中的财务收入信息连续，才能够方便财务人员去核算项目开发建设成本。地产公司财务人员要深度研究现有的营改增政策，来进行项目税收筹划。财务人员还要求各施工方及时开具增值税发票，财务人员核对增值税发票，并且加强对发票各个环节管控，进而保证增税抵扣工作，能够顺利落实下去^[4]。

三、结束语

地产公司制定未来成本管控目标、成本控制战略，来引导所有人工都参与到成本方案的落实中来，建立地产项目开发运作全过程的质量管理体系，提高工作人员的成本控制思想意识。公司还要加强成本管理执行工作的考核。将考核结果与员工的薪酬工作相挂钩，才能够提高人员参与成本控制工作积极性。通过加强成本管控，才能够拓宽地产公司盈利空间，实现公司的稳健发展。

参考文献：

[1]麦绮云.房地产成本管理突出问题及对策[J].中国市场,2020(27)：26.

[2]王作波.浅析房地产成本管控问题和对策[J].财会学习,2019,000(015):124,126.

[3]徐哲.房地产成本管理突出问题及对策探究[J].百科论坛电子杂志,2019,000(002):228-229.

[4]李凌.房地产成本管理突出问题及对策研究[J].时代金融,2019(06):77-78.