浅谈铁路房地产开发企业内部控制存在的问题及改进措施

浅谈铁路房地产开发企业内部控制存在的问题及改进措施

漆文忠

广州铁路地产置业有限公司 510600

摘要：铁路房地产开发企业的内部控制，主要是运用合理的管理方法及相应的措施，达到经营收入和综合效益目标，以满足当前铁路房地产开发企业发展及铁路职工住房等需求，属于企业管理的重要组成部分。但在实际的内部控制过程中，还存在一些问题，基于此，作者结合自身经验，对铁路房地产开发企业内部控制存在的问题及改进措施进行详细的分析研究，以供相关人员参考。

关键词：房地产；项目开发；企业内部控制

引言：随着时代不断发展，铁路房地产行业随着我国房地产开发行业的发展逐渐兴起，具有特殊的经济地位，并且涉及的范围较广，如：施工单位、客户关系、营销代理以及供货渠道等，上下游关系比较复杂，行业的运营风险较大。因此，铁路房地产开发企业必须加强对内部的控制，灵活应用科学化、规范化等管理控制模式，降低风险，促使企业有效提升自身的经营能力和社会效益。

1铁路房地产开发企业内部控制分析

1.1环境特点

1.1.1行业内部环境

受铁路房地产开发行业自身的性质影响，项目周期时间较长，部分房地产开发项目工期甚至长达数年，对于资金的需求量较大，例如，土地支付资金、安置补偿款、考察费用、建设费用以及其他费用等；与金融机构合作较为密切，以期保证工程的顺利开展。同时，在实际的建设过程中，涉及的政府部门较为广泛，例如，土地管理、城市规划、建设管理、市政管理、房地产管理等政府部门以及公安消防等。随着时代不断发展，房地产行业逐渐成熟，导致行业竞争激烈，行业利润逐渐下降，促使大部分房地产企业逐渐改变原有的发展战略，在各个方面寻求突破，以满足当前实际的需求。

1.1.2行业外部环境

受当前的国家政策影响，整个房地产行业当前的外部环境不稳定，市场波动较大，尤其是现阶段我国房地产市场竞争激烈，部分区域房价居高不下，部分区域房价偏低却依旧存在较多的库存。同时，由于房地产开发行业的特殊地位，政府进行密集调控，进而满足当前时代的需求。受市场自身的特征影响，导致投机可能，并利用房地产市场的供给与区域性赋予了房地产保值与增值的特性，进而决定房地产市场存在的投机可能性。

1.1.3铁路房地产行业特殊环境

铁路房地产行业，不仅受到上述房地产行业大环境的影响，还受到铁路内部行政管理、土地权属管理、土地使用性质及区域政策不同、区域发展及需求不平衡等特殊环境影响。

1.2控制的必要性

对当前的铁路房地产开发企业内部进行控制的必要性主要分为两点：第一点，监管机构的外部要求，其实际的控制既是企业在发展过程中的内在需求，也是相关外部监管机构对企业自身的要求。第二点，企业发展的内在需求，由于铁路房地产行业自身的性质导致其行业风险与其他房地产企业不尽相同，尤其是近年来我国房价不断调控，铁路土地改性等因素，促使铁路房地产企业逐渐建立完善的内部控制，从而保证企业稳定的发展。

2现阶段铁路房地产开发企业内部控制存在的问题分析

2.1业务问题

现阶段，铁路房地产开发企业控制流程不够完善，各环节存在问题较多，单一的对重点流程进行了明确的规定，对于突发事件或其它相对不重要的流程未能建立完善的应急制度，对企业带来较大的风险，从根本上影响了铁路房地产企业的发展。

房地产企业在开发经营过程中，由于开发业务的不确定性、企业开发经营过程中诸多难以预料和控制的因素，致使企业各种经营目标与实际结果之间存在偏离，造成企业的经营收入和成本费用的不确定性。

2.2企业自身问题

在当前复杂的内部环境中，由于多项业务的交错，导致部分铁路房地产开发企业在实际的发展过程中过于重视保障铁路职工利益及企业业绩，轻视企业自身内部控制对企业发展的作用与影响，并对内部的控制管理产生一定的误区，直接导致企业自身的运转灵活度下降，对实际的风险问题缺乏合理的分析，内部控制未能发挥出实际的作用。

2.3监督问题

铁路房地产企业自身应完善具备监督能力的审计、监事会以及审计委员会等部门，按照相关的监督规定，对企业自身进行合理的监督，以保证其正常运转。但在实际的监督过程中，大部分企业存在监督力度不足情况，内部监督甚至流于形式，未能充分发挥出监督的作用，达到监督的目的。

2.4信息沟通问题

信息沟通缺乏有效的通道是当前铁路房地产企业内部控制存在的重要问题，直接影响控制效率，尤其是房地产行业涉及的部门较多，相关的业务较为复杂，如果沟通渠道不顺畅，将直接影响企业自身的内部控制效率与能力。

2.5控制体系不完善

完善的内部控制体系是保证铁路房地产企业内部控制有效进行的基础，但实际上，现阶段大部分铁路房地产企业未能建立完善的控制体系，其控制缺乏系统性，随着企业自身的发展，导致风险识别出现缺陷，控制机制不完善。

3完善现阶段铁路房地产开发企业内部控制问题的有效措施

3.1完善现有的业务流程

为提升现阶段铁路房地产企业自身的内部控制效率，应首先完善业务流程的内部控制，以满足企业需求。

针对现阶段存在的内部控制缺陷，可以从以下几点进行合理的解决：

首先，针对当前的政府调控政策，可以针对各区域的市场同类产品进行合理的调研，并对价格增长、产品需求以及未来趋势等进行详细的预测，结合实际情况，制定完善的价格策略。

其次，针对开发项目自身的不同，进行不同的方式销售，例如，针对面向铁路外部市场的商品房、面向铁路内部市场的商品房、限价商品房及铁路职工保障性住房，在实际的销售过程中可以进行更加专业的介绍，制定不同的个性化服务，满足客户的实际需求。

最后，建立完善的考核机制，从根本上提升销售人员或委托代理销售机构的积极性，进而加强对企业的内部控制，提升销售人员或委托代理销售机构自身的控制意识，避免违反国家的相关政策，保证房地产企业获取最佳的经济效益。

3.2提升企业自身的控制意识

企业自身内部控制的完善，是保证企业稳定发展的基础前提，需要企业所有的成员共同参与，加强合作，并形成完善的合作机制，进而满足当前企业发展的需求。具体来说，可以从以下两方面开展：

首先，提升现阶段员工自身的内部控制意识，尤其是相对来说可能存在的风险，并对其风险进行清晰的认知，积极学习相关的流程，对日常工作中遇到的问题进行总结，并加强工作人员之间的沟通与交流，形成有效的控制机制，并对相关的控制流程进行合理的更新，以满足企业发展的需求。同时，企业应设立完善的内部控制，保证风险控制部门的员工自身具备良好的专业知识与能力，在实际的工作过程中可以结合实际情况进行有效的风险评估，并提出有效的解决措施，帮助企业形成有效的风险管控防线。

其次，加强房地产企业领导人员的内控建设，并针对不同的阶段，进行合理的内控建设，在企业整体范围内形成良好的控制氛围，自上而下，逐级进行控制，以此来提升控制效率。同时，针对现阶段企业内部对于控制重视不足情况，应加强外部监管的控制，进而提升实际的内部控制效率，帮助企业提升自身的经营效率，改善经营效果。有效的领导层控制，才能从根本上带动企业整体的控制，例如，建立完善的风险控制部门，可以有效的解决由内控缺陷引起的风险，保证处理的规范化，满足当前实际的需求。

3.3加强监督力度

3.3.1提升监事的自身作用

提升监事的实际作用，应首先对当前企业自身的制度、章程等进行合理的完善，明确监事自身的权利，并提升其自身的专业素养与能力，进而提升其自身的作用。

3.3.2提升内部审计的价值

房地产企业自身的内部审计具有较强的独立性，其实际的审计结果对企业的发展具有重要的影响，基于此，可以合理的提升内部审计自身的价值与地位，例如，可以在管理层中设置审计部门，甚至可以将其从管理层中的常规部门转变为独立的审计委员会，将其直接归属于领导层管理，进而形成完善的监管体系。

3.3.1成立审计委员会，加强审计监管作用

审计委员会属于内部的监督机构，并直接向企业的领导人员进行汇报，其主要的工作内容是对企业自身的控制制度进行合理的审查，并监督其实际的运行情况，因此，企业应加强审计委员的监管作用，制定完善的监督管理制度，利用完善的制度对实际的工作进行规范，从根本上保证企业稳定发展。

3.4改善企业内部的条件

提高企业内部控制管理的基础是良好的内部氛围。因此，在建立内部控制系统时，必须提高企业内部环境，使内部控制系统合理化。在正确的轨道上进行内部控制工作，有效地改进内部控制工作，不仅可以提高相关人员的效率，而且还能防止违规。同时，企业内部控制管理者也应避免“任人唯亲”现象。明确企业内部部门结构，使企业各部门在独立基础上实现适当的独立性和互补性。房地产业的内部控制与社会发展是相容的。客观地说，房地产企业的内部控制能够强化企业的内部管理，所以，对企业的内部控制体系进行完善，能够有效地规避企业必须承担的一些风险。完善的内部控制制度，可以使企业较好地适应房地产行业在不同经济周期的变化情况，企业即使在不利的环境下也能持续发展。企业只有不断改善内部条件，加强内部控制，完善监管体系，才能确保可持续发展。

3.5建立完善合理的信息沟通渠道

完善合理的沟通渠道建立主要包含两方面：一方面，加强外部的信息与沟通，尤其是在企业进行决策时，需要以外部的信息作为决策依据，因此，应积极扩宽外部信息的渠道，灵活利用当前的多媒体技术与网络，以满足当前时代的需求。另一方面，加强内部信息沟通，通过企业自身的沟通渠道，加强领导与员工、员工与员工之间的交流与沟通，并通过有效的沟通提升员工自身的归属感。

3.6完善现有的控制体系

控制体系的完善，可以从房地产企业内部控制的各个阶段开展，其主要包括内控的实施阶段、筹划阶段、控制建设阶段、自我评价阶段以及内部控制的完善阶段，进而帮助企业将内部控制落实，稳定发展。

结论：综上所述，房地产开发企业进行合理的内部控制是现代企业管理的重要方式，并占据企业管理的重要地位，其内部控制的完善与建立，可以有效的提升企业管理效率、工作效率以及经济效益，满足当前时代的需求。因此，房地产企业应不断的完善内部控制，明确其控制的重要性，保证房地产开发企业稳定运营。

参考文献：

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[2]张璞. 基于价值管理的房地产开发企业管理模式研究[D].南京工业大学,2015.

[3]张洪月. 新形势下房地产开发企业战略转换研究[D].昆明理工大学,2015.

[4]苏婕. 房地产开发企业内部控制策略的研究与分析[J].中国国际财经,2017.