城市老旧小区改造的难点及新模式探究

城市老旧小区改造的难点及新模式探究

欧阳淑祯

广东顺建规划设计研究院有限公司

摘要：随着我国城镇化事业的不断推进，老旧小区改造这一突出问题再一次成为社会关注的焦点。城市发展需要大力加强宜居城市建设，而老旧小区则成为城市建设以及发展进程中的薄弱环节，关于老旧小区的改造在一定程度上关系着我国居民的生活幸福指数，是促进社会和谐发展的重要民生事业基础。基于此，本文着重对当前老旧小区改造中存在的难点以及模式进行探究，旨在为相关实践工作提供一点借鉴和参考。

关键词：老旧小区；改造；难点；新模式

引 言

随着时代变迁和生活居住条件标准的提升，老旧小区、历史住宅群已经跟不上时代的需求，它们不但影响着老城区居民的生活，也在制约着城市的发展，急需改造升级。根据国家统计局和住房城乡建设部的数据，1980年至2000年我国新增住宅面积约80亿平方米，其中需要改造的约40亿平方米。近年来，在国家相关政策的支持下，各地实施的老旧小区改造已完成面积约10亿平方米，仍有30亿平方米的老旧小区改造尚未完成。

一 城市老旧小区改造现状

在城市的发展过程，普遍老旧小区缺乏管理以及维修，在外观上比较影响城市风貌，使得城市的整体建设凸显出不和谐的状态，不利于城市的创新发展；其次，城市的老旧小区在其功能及布局上与现在绿色生态相差甚远；另外，很多老旧小区不能满足现代生活的设备加装条件。根据城市老旧小区的基本情况进行分析，可以把城市老旧小区的改造现状分为四个方面来讲。具体如下：

1. 1. 老旧小区存在人员复杂的问题

在城市的老旧小区中存在人员复杂的问题，社区在进行管理时存在一定的困难。人员复杂主要体现在老旧小区居住的人群主要是一些年迈的老人、中年人以及低收入的人群，由于这类人群的经济水平比较的低，对物业的要求也相对不高。而小区的物业人员在进行物业费的收取时比较困难，管理起来也比较困难。另外，居住人员在环境上的要求也不是很高，所以给物业的管理上造成一定的麻烦，物业无法集中进行小区的管理。并且，所居住的人员因为收入较低，对于居住的条件要求也不高，在消费的观念上比较的滞后，这使得小区的物业工作在进行起来比较的困难。在进行小区的改造时，因为居住人员的消费观念比较的陈旧和落后，导致其思想工作比较难做，老旧小区的改造工作开展起来存在一定的困难。

1. 2. 老旧小区的空间比较拥挤

在老旧小区建设的年代，社会发展还没有达到一定的程度，车辆不是很普及，所以，建设的初期并没有考虑到车辆停放的问题。但是，渐渐随着社会的发展，人们的生活水平逐渐提升，车辆也逐渐增多，很多人开始在小区随意乱停车，逐步造成小区的空间变得比较拥挤。有些车辆甚至停在一些比较重要的通道，导致存在一定的安全隐患。停车位的缺乏使得居住人员在用车时很不方便，造成邻里之间矛盾不断，不利于社会的和谐发展。

1. 3. 老旧小区的规划不够合理

老旧小区一般建设于20世纪80~90年代，小区的规划都是按照当时需求进行的，存在一定的滞后性。而且，随着时代的发展，小区的规划也发生了很大的变化，老旧小区在城市小区中就显得极为格格不入，非常影响城市的和谐发展。虽然老旧小区为很多的居民提供了住所，解决了居民的居住问题。但是随着社会不断发展，人们对居住条件和环境的要求也是不断提高的，对于小区在功能方面、绿化方面以及基础设施的建设等方面有了一定的要求，老旧小区已经不能够真正满足人们的需求。所以，进行老旧小区的改造是非常有必要的。更重要的是，老旧小区一般处在城市较为核心的地段，

1. 4. 老旧小区绿化不够完善

在20世纪80~90年代进行小区的建设仅仅是考虑到了人们的居住问题，对于小区的绿化并没有考虑到其中，所以，很多老旧小区一般没有绿化的建设。有些小区有绿化，但也不是很完善。另外，老旧小区的物业管理不是很健全，虽然有绿化，但是也因为平时疏于管理，导致小区的绿化比较的混乱，有些绿植被破坏了，有些绿植因为长期的不维护而枯黄等，使得小区不是很美观。更甚的是，有些老旧小区居民将废弃家具或是垃圾堆积在绿化中，使得蚊虫滋生，不利于小区的发展。

二 城市老旧小区改造的重要意义

（1）老旧小区改造是全面实现小康社会的客观要求《中共中央国务院关于进一步加强城市规划建设管理的若干意见》中指出，要稳步实施城中村改造，有序推进老旧住宅小区综合整治、危房和非成套住房改造，到2020年，基本完成现有的城镇棚户区、城中村和危房改造。老旧小区改造作为城市建设的重要环节，关系到千家万户的切身利益，是我国全面实现小康社会的客观需求。

（2）老旧小区改造是重要的民生工程、民心工程老旧小区普遍是指单位制改革之前的由政府、单位出资建设的居住区，与1998年房改（商品房改革）之后建设成的居住区相比较，大多已跟不上时代的发展。随着城市化进程的加快，配套设施不齐、违章搭建严重、停车位不足等问题日益凸显，直接影响了居民生活的质量、和谐社区的构建和美好城市的建设。老旧小区改造的目的就是从源头上解决老城居民生活难题，改善老百姓的生活状况，同时改善城市面貌，是重要的民生工程和民心工程。

三 城市老旧小区改造的难点

老旧小区的改造面对的是最基层的人民群众，虽然改造的是建筑物，但是对于基层群众的需求不一样，在改造过程中所遇到的困难也会有所不同。

3.1 资金筹建难度大

对于老旧小区的改造，面临最大的问题就是资金问题，由于老旧小区的维修周期比较长，难度比较大。所以，我国对于老旧小区改造的拨款以及向社会筹集资金则会比较困难，在旧小区改造的过程中，需要很多方面的协调工作，比如：小区居民的入住问题，改造后小区的水设施问题等，且在执行的过程中，会出现各种突发情况，小区居民的不配合，各区政府支持的力度不一致，这都将会为老旧小区的改造工程带来一定的阻碍。而且在老旧小区改造时，还要考虑对居民保障房长期闲置的费用问题，由于居民保障房长期闲置，会产生一定的物业费用，所以，老旧小区的改造在某种程度上，资金的筹集成为一大难题。

3.2 协调管理难度大

老旧小区的改革并非一朝一夕可以建成，要对老旧小区实施改造，首先要经过合理合法的程序，所以，在老旧小区的改造中，所涉及的部门比较多，在协调管理方面，难度也比较大。老旧小区的改造时，通常需要协调水、电、暖、燃气等设备问题的修缮升级，所以这就需要进行各个单位之间的配合。且对于老旧小区的安全问题也应该拥有妥善的处理，例如消防、安保问题等，都需要进行大量部门之间的协调，一旦协调不好，将会影响后期老旧小区改造工作的顺利进。

3.3 配套设施改造力度不大

老旧小区的配套设施改造是非常有必要的，因为老旧社区的居住人群都是老年人，行动不便，且老旧小区的楼房建设中没有电梯设备，基本都是楼梯，对老年人的行动造成影响，因此，老旧小区应该加大改造力度，增加电梯设备。同时老旧社区中呼声最高的除了电梯设备就是停车位，因为现在汽车的普及，所以小区内汽车量的增加，几乎每家都有一辆或一辆以上的家庭用车，由于在建设初期没有考虑到停车位需求量的增加，导致小区没有地方停放车辆，这也就对老旧小区的出行造成影响，也对小区内邻里之间的关系产生深远的影响。所以在老旧小区改造实施的过程中，应加大协调力度，只有加大配套设施改造力度，才能在面对以上问题的时候，所有的困难都会迎刃而解。

四 城市老旧小区改造新模式

4.1 居住环境需求特征

当前我国社会主要矛盾已转化为人民日益增长的美好生活需要和不平衡不充分发展之间的矛盾。美好生活需要的内涵以及对城市建设和小区生活环境的要求决定了未来生活小区的品质。

笔者认为基于美好生活方式的生活环境应具备以下特征:（1）户内空间舒适性、人文性、与自然的交互性；（2）小区公共活动空间的充足性；（3）小区景观环境与人的亲和性；（4）小区公共服务设施的智能性（水电、无线网络、出入门禁、停车、垃圾分类等）；（5）街区综合生活配套的便利性，如500m范围内便利生活圈，包括超市、餐饮、教育、医疗、健身、休闲娱乐、公共与共享交通等配套设施；（6）结构功能的可靠性；（7）适应美好生活增长的环境与空间可持续发展性（智慧生活设备分布建设、地上地下空间的统一开发规划及发展基金融资的稳定长效来源）。

4.2 具体目标

改造新模式应实现以下目标:（1）现有基本生活设施的改善，如增设电梯；（2）地上和地下新空间的开发，为配套设施和可持续发展提供空间；（3）增设配套商业和相关服务功能，提升居民生活质量；（4）部分空间以出售的方式进行融资，为小区及周边配套设施改造提供资金；部分新增空间纳入长效物业管理，建立发展基金，为后期维护与升级提供资金；（5）升级绿化，分步进行智能化改造，打造高品质生活空间，逐步建设智慧社区；（6）周边社区一定范围内地上绿化与地下管廊建设；（7）缩短施工周期，尽量降低对原居民生活的干扰。通过以上目标可知，基于美好生活方式的老旧小区改造新模式将城市空间开发与老旧房屋升级改造相结合，其实质是一种基于小区功能提升改造与可持续发展需求的城市二次开发建设计划，同时也是一种新型房地产产业发展模式。

4.3 具体实施方案

具体实施方案包括以下方面。

1. 注重民意调查，强调公众参与度。对对于老旧小区需要进行整体的改造规划，并广泛对居民进行小区满意度的调查，扩大居民对老旧小区改造的参与度，形成对现状小区的评估。针对现状情况及居民的需求，形成完整的老旧小区改造项目库，并对居民进行项目的讲解，充分激发居民对方案的认可度，才能有助于改造项目的推进。

2. 以智能化为切入口，提升小区安防水平。建立小区、组团、门楼三个层次的安防保障。在小区大门设置智能人脸识别系统，智能停车系统；在小区内以组团为单位设置物管小组，安装全方位的视频监控系统，保障小区安全；在每栋楼层都装有智能入户系统、安装智能照明梯间灯等。

3. 微改造为重点，从环境美化开始。在对于老旧小区改造的初期，应先利用微改造形成改造亮点，推动小区的和谐环境，获得对改造的信心。针对公共小空间形成精致的小公园、室外的休息亭子、亲子活动场所等，为小区提供充足的活动空间。

4. 定期对建筑进行安全检查，适时整修。聘请专业的团队，对建筑进行全面的安全评估及检测，包括外墙、内部楼道、电梯、各种室内建筑设备等，形成专业的检测报告，并进行公示，建立建筑维修项目库。

5. 应成立加装电梯管理小组。对于大多数的老旧小区，都没有电梯，加装电梯成为多数小区最迫切的需求，但是现实情况下确难以实施。政府应该成立加装电梯的管理小组，专门针对老旧小区加装电梯提供政策、资金、技术的保障。

结束语

综上所述，老旧小区的改造工作是一个长期性的、持续性发展的工作，且需要各级单位之间进行相互的配合，同时，还需要各级政府对其投入大量的耐心、信心以及资金的大力支持，在这其中，还将涉及到广大居民思想转变过程。因此政府需要加强引导，努力提高群众对小区环境意识的转变，找到适合老旧小区发展的方案，并且推行多个措施同时进行的推行模式，只有这样，才能圆满的完成全民生活奔小康的社会目标。

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