甲方代表在房地产开发项目实施阶段的风险管理

甲方代表在房地产开发项目实施阶段的风险管理

陈道平

身份证号码 :42242219810719****

摘要：房地产行业是我国国民经济的支柱性产业，房地产行业的健康稳定直接关系社会繁荣发展及人民安居乐业，随着房地产行业的飞速发展，国家宏观调控政策的持续性、市场竞争的日趋激烈、消费者需求的变化和项目建设问题层出不穷，房地产开发商开始认识到过去粗放的、单一的从项目收益角度进行风险防控的项目开发模式已经不合时宜，面对复杂的开发和经营流程，以及灵活多变的市场与政策环境，应充分了解房地产开发项目每个阶段的风险情况，运用科学的风险识别方法和风险评估方法来确定项目的各种风险和规避举措，以实现企业的战略目标和预期收益。

关键词：房地产项目 风险识别 风险等级 风险因素分析 风险应对措施

以房地产项目开发与经营的全过程为主线，项目的全过程大致划分为五个阶段，分别是：项目投资决策阶段、施工准备阶段、建设施工阶段、项目推广和销售阶段、物业管理阶段，房地产开发项目的全过程风险管理可分为以下几个工作流程：

1. 项目风险识别：识别出项目开发全过程各个阶段存在哪些风险（运用文献查阅、专家调查、头脑风暴和现场踏勘及类似项目的经验总结等方法）；

2. 项目风险评估：利用已有数据资料（主要是类似项目有关风险历史资料及以往项目的经验总结）和相关专业方法分析各种因素发生的概率及风险损失量（工期、费用、以及对质量、使用功能等方面的影响）来确定各种风险的风险等级；

3. 项目风险响应：针对项目风险制定风险的应对措施；

4. 项目风险跟踪控制：在项目进展过程中收集及分析与风险相关的各种信息，预测可能发生的新风险，对其进行监控并提出预警；

本文主要从项目施工阶段（含施工准备阶段、工程施工阶段、工程验收三个阶段），并结合A项目（A项目工程概况：总建筑面积82497.8m²，由8栋建筑物构成，地下二层，地上17层，工程委托某大型国企施工，个别专业工程甲方分包；建造成本预算约为1.6亿；A项目开发商简称:A司）分别从风险源的识别、风险的产生的因素、风险的应对措施、及经验总结等几方面予以论述：

一、施工准备阶段

经过投资决策阶段，房地产投资活动即进入施工的准备阶段，为项目的建设施工做准备，该阶段风险源主要包含建筑物的拆迁、勘察设计、行政许可文件办理、招投标、及项目定位等。

结合A项目，该阶段出现风险因素及经验总结：

1. 邻近建筑物拆迁：A项目在未妥善处理用地红线内及临近建筑拆迁的前提下，即开始土方开挖、基坑支护施工及桩基施工；原设计的基坑放坡开挖段因拆迁户未协商一致被迫改为灌注桩+预应力锚索的垂直支护形式；锤击桩施工过程中因震动导致居民房屋严重开裂；经综合考虑后采取增补拆迁费用形式拆除邻近基坑周边的三栋民宅，在此过程中不仅基坑支护及桩基施工停滞约8个月之久（造成施工单位的窝工索赔），同时因已成型的基坑支护壁长期暴露，稳定性受到严重影响；且设计修改为灌注桩+预应力锚索的垂直支护形式，后因建筑物最终又予以拆迁，故其未起到应有的效果，白白浪费大量的时间成本及施工成本；

2. 设计图纸深化：众所周知，房地产项目的设计费用虽不占项目建设费用的百分之十，但是其间接决定的费用却占到了项目建设总投资的百分之七十，因此，设计阶段蕴含巨大项目投资风险，直接影响项目投资成本；A项目在施工前，A司设计部对地下室人防工程钢筋用量分析，在满足人防审图及设计要求前提下，优化人防结构设计配筋，大大降低投资成本；

3. 项目定位：A项目初始阶段的大方向定位为精装交楼，同时顾忌到精装交楼的风险，决策层一直在是按毛坯交楼还是按精装交楼之间悬而不决，直至主体施工将近一半才定格为毛坯交楼，导致原按精装交楼图纸预埋到位的水电管线等浪费成本400多万（按毛坯交楼标准，水电管线预埋只需到户、不要求到各个点位，且业主自行装修过程中，因存在室内布局拆改，也不会利用已预埋到位的管线接口）。

二、项目建设施工阶段

该阶段是房地产项目组织设计单位、施工单位、材料设备供应单位、承包单位、监理单位从项目开工至竣工验收的整个过程，涉及众多利益相关体，该阶段主要存在工期、质量、成本及合同履约、安全等风险；

（一）建设工期风险：

项目工期是指项目从施工开始到施工承包合同所约定的项目建设任务全部竣工并验收合格的整个时间。如果工期拖延会导致项目无法按期开工，或是无法按期达到预售条件，或是无法按时竣工验收并交付使用，会使开发商存在错失最佳销售时机、增加银行信贷的利息支付成本、引发合同约定的交楼纠纷等风险。因此，开发商应充分认识项目工期风险，采取有效的方式降低风险损失。由于项目建设阶段牵涉到众多利益相关方，影响施工进度的风险有很多，包括自然条件、设计进度、政策、施工人员等多方面的风险因素，但归结起来则分为承包商工期风险和非承包商工期风险：非承包商工期风险主要指开发商未按合同约定提供开工条件（如：房屋拆迁、场地条件和施工手续办理等）、未按合同约定支付预付款及进度款等、工程设计变更以及自然灾害等各种非承包商原因造成工期拖延的风险；承包商工期风险则主要是施工进度计划编制不合理，施工工序、资源安排不合理，材料供应商无法按约定时间供货，未按合同约定支付供应商及分包商工程款，以及其他政策风险等.

结合A项目该阶段出现风险因素及经验总结：

A项目从地下室主体结构施工开始至竣工验收备案完成工期滞后约7个月之久；延误的主要原因分析：

1. 总承包商未按时支付劳务班组进度款风险：总承包商未按合同约定支付劳务班组进度款，且又未妥善处理同施工班组之间劳资纠纷，劳务班组多次要钱无果后，采用现场拉闸停电、堵门等极端方式，断断续续停工约1-2个月之久，直至政府部门介入，支付全部工程款后才退场；在此过程中A司甲方代表也未深入了解总承包商工程款在该项目中的使用情况，导致该项目工程款被挪用，严重影响项目工期；

2. 承包商管理风险：A项目出现进度偏差后，总承包商未采取积极有效的纠偏措施，任由进度滞后继续发展。

（二）建设质量风险：

工程质量风险是指未按国家和行业相关法律法规、技术规范以及设计文件要求进行材料的供应和组织施工而对项目质量造成的风险。

结合A项目该阶段出现风险因素及经验总结：

1. 测量误差风险：A工程地下室需与前期开发的一期地下室对接，故对地下室坐标定位点及标高数据精度要求严格，在我司委托专业测绘公司测绘场区控制点过程中，该公司采用GPS定点放线，因GPS受到天气状况、气压影响较大；A司将场区控制点交由施工单位后，在施工地下室底板放线过程中，测量发现与原地下室无法对接，A司立刻重新要求测绘公司利用全站仪复核，发现新控制点与原一期建造时所使用的场区控制点存在10多公分测量误差，所幸地下室仅完成部分砖模及底板防水施工，仅造成约几千元返工费用；否则，后果严重！

2. 管理风险：A项目地下室外墙混凝土标号图纸设计为C40P8，施工单位在地下室人防内隔墙混凝土浇筑过程中（砼标号C35，无抗渗），误将人防内隔墙混凝土浇筑到地下室外墙内，共浇筑约30方，现场施工单位管理人员、监理人员均未发现并制止；A司现场巡查发现后，立即停止现场施工并要求施工单位将混凝土凿除后重新浇筑；因地下室支撑体系、模板拆除工程量大，钢筋过密、混凝土凿除难度极大，施工单位动用约30多人，支撑体系拆除、凿除混凝土后又重新安装模板，直接经济损失约10万左右.

3. 设计风险：A项目基坑支护图纸与原已完成开发的一期基坑同步设计，待到A项目开发时，基坑一侧土体由原实体土方变为回填土（在一期开发时，基坑一侧被开挖施工市政排污管后回填土方）；加之项目管理人员更替，在A项目施工前，无人提及地质条件已人为变化，故基坑支护施工前未重新做地勘及重新设计，仍沿用原设计的搅拌钢管桩+预应力锚杆垂直支护形式，加之前期基坑开挖约一半后因拆迁房问题停滞8个月之久，已成型基坑边坡长期暴露；导致基坑挖到底部，准备底板施工时，发生局部坍塌，所幸及时预警，未造成人员伤亡，但基坑坍塌后重新设计报批、专家论证、重新施工，耽误工期约6个月之久，直接经济损失近1000多万。

（三）建设成本、合同履约风险：

房地产开发项目成本风险主要指项目在开发建设过程中的建筑材料、人工价格上涨、设计变更、项目定位改变（对市场需求研究不够全面、或者对项目的性质跟定义不够明确）、项目工程量增加等因素导致的项目建设成本超出投资预算的风险：

结合A项目该阶段出现风险因素及经验总结：

1. 建设质量风险导致成本增加：详建设质量风险章节；

2. 分包单位履约风险：A项目在施工过程中出现入户门单位未按合同履约风险，该单位为浙江某入户门企业代理商，在A公司提前1-2个月下发入户门下料及到货指令后，合作单位逾期未到货；A司即刻组织成本、采购及工程管理人员赴浙江厂商考察，才发现因代理商未支付足够货款给厂商，A项目入户门尚未加工；经与厂家交涉：采取货款直接支付给厂家等措施，才得以保证入户门及时生产；虽有延迟，但所幸未对项目进度关键线路产生影响；

3. 施工单位虚报签证工程量风险：在工程结算中，承包商多次多份虚报签证工程量，报A司审核，所幸A司保存有完整的现场施工照片及相关凭证，经仔细核对来往联系文确认意见、查阅相关资料及现场施工照片等，大大削减工程签证中的虚假部分，保证了公司利益！

（四）建设安全风险：

安全风险主要是指在施工过程中由于施工组织不当、施工方法不科学、施工监督不到位、施工材料不符合要求等因素导致的施工人员安全事故和建筑质量存在的安全隐患，导致项目停工或返修引起的进度拖延和成本增加以及人员伤亡引起成本增加风险：

结合A项目该阶段出现风险因素及经验总结：

经过A司、监理单位及施工单位共同努力，现场严格执行安全管理制度，对于可能引发安全事故人的不安全行为、物的不安全状态，发生一处、处理一处，绝不姑息；A项目未发生重大伤亡事故，保证公司安全施工目标。

三、建设项目验收及备案风险

结合A项目该阶段出现风险因素及经验总结：

1. 违反强条风险：A项目在营销主导下（增加住房附加值，作为最大卖点），A司将户内飘窗部位、阳光房部位原设计结构板更改为加气块垫高，以便日后业主自行拆除，便大大提高住房实用面积；但此举属擅自修改结构设计图纸，改变户内建筑面积；虽然现场增加成本 “造假”，但分部及竣工验收时，跟相关部门多次反复沟通；过程苦不堪言；随着工程验收日趋严格，暴露极高风险；

2. 规划验收风险：A项目施工版图纸与报规图纸有部分差异，如：建筑平面图车位减少，烟道由原生活阳台移至户内厨房、占用了户内面积等等；在A项目规划验收时，不仅现场为配合验收，按原报规图重新“造假”，且验收过程中，与相关部门反复沟通，拖延较长时间，所幸A司相关部门努力，最终验收通过；随着验收日趋严格，暴露极高风险；

3. 政策性风险：A项目所在地近年增加分户验收子项目，即：对户内管线走向、电气回路开关需标示，户内墙面平整度、垂直度，天花平整度等需数据上墙，户内栏杆、窗户护栏均需标示高度等；A项目已按分户验收要求基本完成，但竣工初验时，质监部门提出入户门未挂门牌号，不予分户验收；后A项目向质监部门递交保证书的同时，要求施工单位加快门牌号制作安装，所幸门牌号制作安装简单，未对验收造成实质性影响。

结束语：

建设项目风险管理是一个贯穿整个建设周期的过程，涉及利益相关体多而复杂，各个阶段的各项风险均需提前识别、提前预警、并提前制定风险应对措施，执行过程需各方共同努力，方能将风险减小到最低。

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