不动产统一登记背景下的土地权属问题研究

不动产统一登记背景下的土地权属问题研究

赵文灵

身份证号： 45020319790708 ****

摘要：明确的产权制度是保障经济良性发展的长效机制。2013年我们国家开始在全国范围内推动不动产统一登记体系建设，并随后建立不动产登记信息管理平台。不动产登记工作人员和不动产登记系统开发人员对房屋和土地一体登记的连续性、权利主体一致性、物权唯一性的理解程度直接决定了登记结果的正确与否。因此，我国应进一步对不动产统一登记制度予以完善，加快制度体系建设的进程，为我国《中华人民共和国不动产登记法》的出台提供坚实的基础力量，促进不动产领域的发展。基于此，本文详细分析了不动产统一登记背景下的土地权属问题。

关键词：不动产统一登记；土地权属；问题

引言

不动产统一登记制度的构建是完善和发展中国特色社会主义制度，推进国家治理体系和治理能力现代化的重要体现。随着全面深化改革工作的开展，我国的不动产统一登记工作已取得阶段性的胜利。开展不动产统一登记以来，陆续有法院到不动产登记部门查封土地首次登记数据，导致该土地上的房屋无法进行转移登记，购房人的合法权益遭到侵害。也有不动产登记工作人员在办理房屋查封或抵押登记时，在登记系统中进行两遍操作，先关联该房屋所有权及其土地使用权登记信息办理一次查封或抵押，再关联一次土地使用权首次登记信息操作一次查封或抵押。

1土地管理中运用不动产统一登记的必要性

目前，我国不动产登记处于分散管理的局面。不动产登记的基础是复杂的，国土、林业、房屋等部门分别负责。法律依据不一致、不协和。登记公开宣示的有效性难以发挥，容易出现反复登记、效率低下等现象，造成房地产管理的诸多盲区。为了充分合理地利用不动产资源，《物权法》在健全的不动产登记制度上取得了重大突破，明确规定国家实行不动产统一登记制度，而建立了不动产登记实质检查核对制度，将登记作为改变物权的理由，未登记物权也不具备效力，还应设立统一不动产登记部，这些制度都应该建立起来，使之成为物权的一部分。是土地登记重要的法律基础，有效地促进房房产的正常和合法，也是有效地促进土房产的正当和合法^[1]。

2正确理解房地一体登记

对房屋和土地一体登记的错误理解一般表现为以下几种形式:一是将不动产权属状态和不动产单元状态概念混淆，将不动产权属发生转移混同于不动产单元灭失；二是在办理不动产所有权或使用权物权登记时，将不动产的物和权利信息的关联混同于不动产房屋落宗;三是在办理抵押、查封、异议登记时，将对权利登记信息的关联混同于对不动产物的关联。不动产登记簿由基本宗地信息表、不动产权利登记信息表和其他事项登记信息构成。在不动产登记数据库中是通过互相关联空间要素属性表、权利属性表、权利人表等实现不动产权利登记。在不动产登记簿中宗地基本信息表只对不动产单元状态进行描述，不对宗地权属状态进行描述，宗地存在时状态为“有效”，宗地灭失时状态为“无效”。用不动产权利登记信息表描述不动产单元的权属状态，权属状态根据该不动产权利办理的进程，分为临时、现势、历史和终止。按照连续登记原则，当对同一不动产办理首次、转移、变更、注销或更正登记时，记录该不动产权利的上一条登记信息权属状态就成为“历史”。同一不动产的同一权利登记信息在登记簿中只能存在唯一一条现势数据。土地使用权首次登记是对土地权属的登记，房屋所有权及土地使用权首次登记是对房屋和土地权属的共同登记，后者已经包含了前者的登记事项。如果，在数据库中同时存在现势状态的土地首次登记数据和房屋所有权及土地使用权首次登记数据，那么就会存在同一权利事项(即土地权属)有两条现势的产权登记信息^[2]。

3土地首次登记证书收回后有关问题的处理对策

3.1关于土地首次登记证书问题的处理

开发商在办理国有建设用地及房屋所有权首次登记后，在没有出售房屋之前，对该宗地享有独立的使用权。在房屋出售后对该宗地就不再享有独立的使用权，而是归全体业主共有，但开发商对该宗地的开发权并没有因此而改变。因此办理了建设用地使用权及房屋所有权首次登记后应当收回该宗土地的首次登记不动产产权证书，土地的权利应当在房地一体的首次登记登记簿及证书中一并记载。

3.2经济因素

从经济层面看，随着社会经济的不断推进和发展，人们的生活水平不断提高，现实的经济条件对不动产登记制度有很大程度的影响，特别是市场经济的持续发展引发了激烈的市场竞争，并且对原有的政策方针也产生了很大的影响。事实上，我国现存的不动产登记制度并没有与经济运行的速度相匹配，因此也就对整个不动产领域造成了一定的影响。在中国这样一个人口大国里，市场经济的竞争是必然存在的，必须尽快将现行的不动产登记制度进行完善，进而解决因经济的快速发展而导致的制度建设与经济发展不匹配的问题^[3]。

3.3关于房地产开发有关审批问题的处理

按照不动产登记操作规范规定，国有建设用地使用权及房屋所有权首次登记的申请主体应当为不动产登记簿或土地权属来源材料记载的国有建设用地使用权人。于是就会涉及分期开发建设或分期竣工的宗地办理规划许可、施工许可和后续竣工的房屋办理首次登记时所需的权属来源的问题。笔者认为，可以采取开具登记证明的方式，证明曾经取得该宗地的权利人、取得时间、取得方式、开发权利等事项，并注明可依此证明办理仅限于规划许可、施工许可、房屋首次登记等与开发建设有关的事项;也可通过信息共享的方式向有关部门推送有关权属来源信息;或者在该宗地开发建设的第一本建设用地及房屋所有权首次登记证书中注明土地的有关开发权利事项，便于今后因部分房屋出售后在后续开发建设中办理相关审批及登记事项。

3.4社会因素

从社会层面看，人民群众的参与感和获得感是鉴定改革成效的重要参考因素。抓改革、谋发展，就是要向着人民群众的需求去办，奔着市场主体的困难去做。因此，群众在制度实施上的参与度有着举足轻重的意义。现阶段，我国的普遍现象是人们缺少对于不动产登记的理解^[4]。

3.5房屋转移登记后宗地权利人问题的处理

不动产登记数据库包括权籍数据库和登记数据库，两个数据库之间的数据互为更新。开发商将房屋出售后，该宗地的使用权实质上已经变化为全体业主共有。此时，当该宗地内的第一套房屋办理转移登记时，不动产登记权籍管理子系统的宗地权利人应当由系统自动更新为“全体业主”，并且该宗地还应记录权利人的变化过程才符合不动产登记全生命周期的管理^[5]。

4不动产统一登记对土地管理的影响

4.1健全土地管理制度

将有关不动产物权及其变动事项记载于不动产登记簿作为物权公开宣示的一种法律、法令所规定手段，土地、房屋等不能移动的财产的主要部分、内容都记录在账簿上，并在文件上有所体现。只有把账簿和证书的内容统一起来，财产所有权的变化才能体现在统一的准则上，财产所有权才能得到一致、严谨的保护。在不可移动财产的实际交易过程中，双方托付的是权利主体中享有权利一方手中的凭单和登记机关管理的账簿。如果出现不同地方有不同的账簿和多张证件，交易当事人就不能有效地确定权力和利益的真实归属，就可避免出现一房一地多卖的情况，造成交易风险。这是便民便利群众、有利于民的必然要求，登记是财产所有权的基础，也是依法查询不动产登记信息的主要内容。统一证书可以消除分散登记模式下不同产权颁发的不同证书的弊端。

4.2规范不动产统一登记程序

不动产统一登记工作走到今天，已经取得了显著的成绩和效果。但是，为持续深化“放管服”改革成果，着力解决目前各地不动产登记中仍然存在的流程不统一、要件不一致、审查规则不相同、审批程序不规范、登记类型缺失等问题，应再自上而下地对以上内容进行梳理，尽量避免同案不同件、地不同办不同，甚至同地不同人办理要件和方法都不一样的情况。此外，我国还需考虑是设立撤销登记还是明确扩大更正登记的适用范围来解决登记撤销的问题，同时，加强对嘱托登记的落实^[6]。

4.3整合土地管理机构

现在土地管理机构和房屋管理机构是分开的。房地产是一个整体，市场只能是一个整体的价格，但如果土地价格加房屋价格就能得到房地产价格，这个思维是错误的。由于长时期使用这种错误思维，土地和房屋管理市场没条理、没秩序，房地产的公允市价、公允价格无法体现。对于新增城乡住宅和公共设施用地，可以进行预先备案，待建设工作完成后再进行正式备案，这也有利于实施审查批示后察看督促。不动产统一登记的总体准则主要针对农用地、建设用地、未利用地的使用权。

4.4畅通不动产登记信息共享

推动不动产登记信息共享集成是不动产登记提质增效的前提条件和必然要求。为了实现这一目标，要利用制度约束作用强化部门间的业务协同和信息共享应用，建立多维、立体的信息交互平台，实现信息的自由安全流动。目前各地仍然存在交易登记信息不共享、假共享的情况，与税务总局、工商总局、民政部等有关部门的信息共享工作推进较为缓慢，影响了“放管服”工作和不动产登记提速增效^[7]。

4.5规范土地市场行为，建立完善的土地市场秩序

由于我国土地国民经济运行方式已经建立了很长一段时间，土地市场管理经验仍然不足，在土地开发和交易带来高额利润的驱使推动下，近年来市场上出现了一些现象，如土地隐性交易、土地所有权交易、土地使用权交易、地役权交易等，违法转让中国国有土地和农村集体所有土地等，这说明部分划拨土地未经批准私自出让并缴纳土地出让金；部分农村集体所有土地在违法转让中无法得到补偿的农民。土地违法交易的发生，造成了土地权属没秩序，土地争执增多，扰乱了土地市场的正常秩序，给土地市场行为的规范带来了很大影响。危害非常严重。为此，政府采取多种措施加强对土地市场的管理。通过对土地市场的治理整顿，土地非法交易势头得到控制。整治后，违法土地市场再次反弹。因此，必须通过房地产统一登记，对土地进行严格管理，避免土地非法交易的再次发生，使土地在流通过程中发生的经济关系朝着法制化、标准化的轨道发展^[8]。

结束语

综上所述，不动产统一登记实施以后，作为不动产登记工作者，必须正确理解房屋和土地一体登记的含义，巧妙地通过系统设置自动实现不动产单元权属状态的变化和记录变化过程，才能确保不动产登记安全，保障人民群众的不动产合法权益不受侵犯。

参考文献

[1]陈珍珠.不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略研究[J].财政科学,2019(11):146-149.

[2]郝博.关于实施不动产登记制度的思考[J].纳税,2019,13(29):167-168.

[3]郜博,严剑锋.统一登记形势下不动产测绘及数据整合方法探讨[J].住宅与房地产,2019(27):1-2.

[4]陈珍珠.不动产统一登记制度下农村不动产登记存在的问题及策略研究[J].现代农村科技,2019(09):2-3.

[5]郝慧琴.论面向不动产统一登记的不动产物权体系构建[J].环渤海经济瞭望,2019(05):50-51.

[6]袁志伟.不动产统一登记后地房一体化登记模式思考[J].中国住宅设施,2019(04):127-128.

[7]刘洪波.探讨不动产统一登记后的测绘对策[J].低碳世界,2019,9(04):324-325.

[8]郭庆.新形势下不动产统一登记相关问题研究[J].甘肃农业,2019(04):102-104.