房地产项目甲方的工程投资控制

房地产项目甲方的工程投资控制

莫亚东

身份证号码： 32120219920105****

摘要：研究中结合房地产项目投资控制重要性，讨论精细投资规划、控制项目成本、建立奖惩制度、减少施工变更、重视审计工作等管理策略，为推进房地产项目投资的科学性、有效性、经济性提供可靠参考意见。

关键词：房地产项目；甲方；工程投资

房地产行业从21世纪初开始，一直以来是我国国民经济发展重要组成部分，对推进我国城镇化进程和社会发展起着重要的作用。城市化建设的深入让越来越多的人迁居城市，房地产需求量也随之上涨。但是土地价格提高、同业企业数量增加、市场竞争严峻等问题都导致房地产开发商利润率降低，为了获取稳定经济收益，甲方单位需要尽快树立成本管控意识，优化投资方案，向精细化管理要效益，向节约项目成本要效益。

一、房地产项目工程投资控制必要性

工程投资控制属于成本控制的一种，对于企业战略发展可起到重要作用，在房地产甲方进行投资活动时使用科学的管理手段，能够规避投资风险，避免不必要的支出。规范企业运作形式的基础上，带来更多经济收益。从整体建设流程来看，房地产项目可分为施工设计、招投标、施工、竣工等阶段。投资控制的作用应贯穿上述四个阶段。近几年，我国中央部门对于房地产行业的宏观调控力度不断增加，受众在进行投资消费时也变得更加理性，“暴利”时代一去不复返。为了顺应行业的“微利”时代，尽快在市场环境中占据有利位置，房地产企业应转变以往的销售观念，重视投资成本的管控，改变经营理念，从直接成本与间接成本两方面开展项目投资管控工作，规范投资过程中所有发生经济活动的各项环节，对直接因素与间接因素都要加大管理力度，实现对各项资源的严格把控，将精细化管理理念深入到各个环节当中^[1]。

二、房地产项目甲方的工程投资控制

（一）设计阶段的限额设计

建筑产品的成本最关键的投入出现在设计阶段。在工程设计阶段正确处理技

术与经济的对立统一关系，是控制工程造价的关键环节。据统计，在同样能满足功能要求的前期下，技术经济合理的设计，可 以 降 低 工 程 造 5-10% ， 有 的 可 达10-20%。做好技术经济分析，提高设计方案的技术经济效果，应当成为建设项目设计阶段造价控制的重要措施。推行限额设计的另外一个重点，是监控可能变更的设计。建设单位作为项目计划和施工图的基础策划者，应该在项目初期对设计进行重点监控。对于设计提供的图纸，应该仔细核对并且在施工过程中尽量避免因为甲方原因提出的变更。比如某开发小区的各种功能用房规划，应该在招投标开始前就同设计进行周详地计划和定案。如果施工开始后再进行变更，那么不光会引起施工，设计的成本增加，还会牵涉到测绘等其他外界因素的干扰。实行限额设计的主要阶段，是施工图设计阶段。施工图设计是设计单位的最终产品，是指导工程建设的重要文件，是施工企业实施施工的依据。设计单位发出的施工图及其预算造价要严格控制在批准的概算内，并有所节约^[2]。

（二）招投标阶段的合同管理

招投标的过程实际上是一个承包方与发包方的相互博弈的行为。业主通过招投标确定合同价以后，与施工单位按照国家相关法律法规签订施工合同。该阶段存在两个关键点：第一，工程预付款的支付和进度款的支付，采取工程预付款的付款方式往往会给施工单位带来挪用建设资金的契机，因此，采用形象进度付款的方式或者按照工程预算根据竣工计价付款的方式更为合理。而形象进度，需要有成本控制人员根据工期的安排到现场一一核实并确认方可支付工程款。第二，建设单位和承包单位虽然各自计算成本，但并不是永远对立。适当的条件下，合理协商与协作，注重加强总成本的控制。虽然短期内单纯的建设成本增加，但是工期的缩短以及工程质量的保证带来的收益，在总投资方面还是相当可观。例如：BIM技术。将审计信息集中起来，加强各部门之间的联系，提高信息流通效率，促进数据共享。确保进行投资之前，综合分析现有审计信息，了解实际工程情况，合理把握企业资产负债率，将融资活动规范化^[3]。

（三）施工阶段的变更控制

在实施工程变更前必须弄清工程变更的根源，第一，成本控制专家负责造价的技术监控，首先应从设计、编标开始按系统的要求建立数据库档案，设计中应按系统的要求计算工程量并记录工程量。其次作为工程变更的重要控制人员，建设监理和造价工程师应严格核查工程变更，保证总投资限额不被突破。在施工中，经常会碰到由于设计工作不细致，或发生不可预见的事故及其他原因，进行工程变更的问题。因此，在很大程度上，对工程变更的控制成了施工阶段投资控制的关键^[4]。造价工程师应从使用功能、经济、美观的角度协助业主确定是否需要进行工程变更。第二，关系协调人员则是在变更过程中与设计，施工，监理各方协调的关键人员。由于签证原因，可能引起建设单位和施工单位的各种矛盾，此时关系协调尤为重要。关系协调人员首先应该明确工程 3大目标控制中的重点。当工期进度为主要矛盾时，尽量在工程变更中以灵活疏导为主，适当放松部分监控。尽管有可能短时期部分签证带来成本增加，但是从长远看，工期的节省带来的收益可能填补损失。而当主要矛盾转为成本，则需要更加严格的加强各种变更的控制

^[5]。

（四）竣工阶段的决算审计

目前许多建设单位存在竣工与施工单位发生纠纷的问题。解决这个问题的关键在于两点，由建设单位在项目财务投入方面，应该有两套技术经济团队。第一，团队负责解决合同中出现的问题。即加强合同管理，在项目合同签订之前，由该团队全权模拟将来可能出现的各种纠纷并提出对策，完善合同。第二，团队是竣工时的审计小组，可以由第三方审计单位完成。许多房地产开发单位忽视审计的作用，只注重片面成本的控制。建设项目竣工决算审计涉及面广，适用法规多，工作量大而繁杂。第三，在组成审计组时，应综合考察被审单位基本情况，审计任务繁简程序，审计人员的专业特长、工作能力，尤其是要考虑审计人员的综合适应能力，具体应做到以下几点：首先，审计人员数量要与审计任务大小、完成时间长短相适应。其次，审计组人员结构与所审项目和专业特点相适应，要综合现有人员实际，扬长避短，最大限度地发挥好每一个审计人员自身的特点。如土建工程决算审计一般比其他单位工程的任务量要大，可分别安排两名熟悉土建预决算的审计人员按“建施”和“结施”两部分分别计算各自分项工程。第四，将董事会权责分散化，避免权责集中。定期汇总监督报告，保证审计监督流程公开、透明、有效，促进最终监督结果的精准化^[6]。

三、结束语

总而言之，当前我国房地产市场竞争激烈，各企业单位想要实现长远发展，就必然要重视核心竞争力的提升。积极转变成本投资思想，完善企业内成本管控制度，在面对分发复杂的承包单位时，能够选择优质的战略合作伙伴，最大程度上挖掘开发资金的应用价值，在保证工程质量进度与安全的基础上，实现更可观的经济效益。

参考文献：

[1] 范玉皎.房地产项目工程质量控制的建议[J].纳税,2018:253+256.

[2] 张仁慧.房地产项目投资风险控制分析[J].建材发展导向,2018（01）：19.

[3] 曹兵.关于工程项目投资控制管理方法的探究[J].纳税,2018: 128-128.

[4] 周启清,韩永楠.房地产项目投资风险评价及控制研究[J].技术经济与管理研究,2018（8）:10-15.

[5] 游欣雨.政府投资市政工程项目的投资控制研究[J].绿色环保建材,2018（11）:87-88.

[6] 操淑君.房地产项目工程造价的控制与管理研究[J].建材发展导向,2018: 356-356.