划拨土地等非完全出让土地评估新解

划拨土地等非完全出让土地评估新解

李晶 山东华正建筑设计咨询有限公司 山东 威海 264500

摘要：随着我国经济改革的不断深入，越来越多的划拨土地使用权及集体土地等非完全出让土地入市流转，以流转需要为目的的非完全出让土地评估也日益增多。划拨土地使用权等非完全出让土地的评估历来都是业界的难点。笔者从“权益”的角度出发，探讨非完全出让土地评估的另一种思路（权益价值用“评估”似乎比“估价”更利于描述，本文用“评估”代替“估价”一词）。

关键词：划拨土地；非完全出让；评估

1 概述

以分配的土地为例：分配的土地使用权的所有者（以下简称分配的土地的所有者）依法获得免费或低价使用土地的权利。分配土地有两种，一种是已批准的土地，另一种是已支付的已分配土地，可以根据土地的价值进行转让（以下简称分配土地）。此类土地主要用于国有公司的经营，个人划拨的住房用地和住房建设用地等。不可转让土地，例如政府土地，军用土地，公共福利土地，公共基础设施土地等。已分配土地需要根据土地价格转换为完全可转让土地（以下简称“转让土地”），才能在公开市场上出售。因此：出让土地的市场价值=出让土地的市场价值-必须支付土地价格才能拥有使用完全出让土地的权利。土地所有者（以下称为转让土地所有者）以市场价格获得使用土地的权利，转让的土地也可以从土地中获得收入。

可以看出，只有具有特定“身份”的实体或个人才能具有相应类型的土地使用权不完全转让。该“身份”是属于土地使用权所有者的无形资产。土地的多余收入可以通过使用产生。在本文中，采用了“权益”一词来表示这种重估收入更为合适。因此：已分配土地的价值=已分配土地的市场价值+已分配土地的已分配土地“权益”市场价值只是已分配土地价值的一小部分。交易时，不同类型的土地需要不同的土地价格。市场价值，“权益”和土地资本成本也不同。“权益”对应于权益中所分配财产的价值的不可替代部分。未完全转让的其他土地类型的权益成本等于：限制土地的所有权价值=限制土地的市场价值+限制土地的“权益”；有限制的土地的市场价值=完全转让的土地市场价值-应付土地价值的总和。以低于商业办公楼（具有充分售出土地的办公楼）市场价格的价格，获得土地使用权的成本低于出售给符合政策的软件公司的完全售出办公用地的市场价格。房地产软件园可以在二级和三级房地产市场上解决。转让的软件园区财产和买方必须是符合进入园区条件的单位。

关于政府机构拥有的土地，军用土地（包括可供出租的土地），公共基础设施用地和公益性用地，这些自由分配的土地不能转让，并且该用地没有交易市场，因此该用地没有市场。但是，一部分不可转让的分配土地可以由所有者租用，也可以转让给他人以合同或权益方式进行工作，例如：B.收费公路上的停车场，支持收费停车场的公园以及可以租用的部队。该财产的收入属于土地使用权的所有者，因此：不可转让土地资本的价值=不可转让土地使用权等，公立学校医院或援助店的房地产，由国家PPP项目管理的公共基础设施用地等。土地产权在不完全转让土地的第二次和第三次市场交易中受到限制，不完全转让土地的权益价值低于转让土地的市场价值，土地恢复率高于转让土地。

2 划拨土地使用权的评估方法选择

评估分配的土地使用权中的“城市土地评估规则”包括以下评估分配的土地使用权的价值的技术要点：评估分配的土地使用权的过程可能包括税收收集法，市场比较法，残值法，成本估算法和包括国有土地的价格。当使用适当的方法估算土地使用权的价值时，应考虑土地使用权的转让与土地使用权之间的差额对价格的影响。收入减少法用于估计分配的土地的价格并确定土地的用途。在确定恢复程度时，应考虑到对转让分配的土地使用权的限制，部门使用限制等的影响。应使用市场比较法估算分配土地的价值。应采用成本近似法估算分配的土地价值，正常的土地购置成本，开发成本以及合理的利息和利润。应该使用余数法估算分配土地的价值，并应考虑分配土地的演变。房地产的销售受到严格限制。应通过评估土地使用价值减去土地价值的方法，科学地确定已分配土地的价值。尽管城市土地评估规则在每种评估方法的技术方面都达成了一致，但它们并不是很具体。作者认为选择评估方法时应考虑以下几个方面:

（1）由于土地使用权的分配是由政府管理的，无论是土地出让还是交易，因此，指示已分配土地参考价的调整公共土地价格系数的方法应是首选的估值方法。

（2）由于负责分配土地的大多数公司是非营利组织和非营利企业，因此他们不希望从分配土地的使用中获得任何利润，只期望收到基础成本费用。

（3）由于大多数土地分配公司都是营利性和非营利性的，因此即使要在市场上进行比较或采用不同的财务方法，也很难直接计算其经济效益，有效验证或验证准确性可以满足评估要求。因此，当信息不足时，应谨慎使用减少收入的方法。

（4）由于没有实际的分配土地使用权的公开交易市场，因此没有采用市场比较法的市场信息。在大多数时候，它涉及公司重组，合同转让等，并且国家控制价格。因此，应谨慎使用市场比较方法。在评估市场比较方法时，应从科学的角度选择比较例。

（5）适用法律和法规规定，转让的土地使用权的价格与法定最大转让期内的土地使用权的价格减去增值收入（净转让收入）相对应，但这只是正式价格。同样，对分配的土地使用权的价格的实际决定是分配的土地使用权的大小，因此作者认为，在评估分配的土地使用权时，直接估算要好于间接估算。

（6）如果分配的土地的价格与要转让的土地的价格同时计价，则错误选择方法可能导致循环推理的潜在危险。示例：我们使用了一种成本近似方法来估计转让财产的价格（转让财产的价格=转让财产的价格+增值收入）。同时我们有转让财产的价格通过从转让土地的价格中减去转让土地的价格来估算和获得净转让收入循环推理存在潜在风险。

3 评估分配的土地使用权

通过分析转让土地使用权的概念，强度和价格内涵，我们可以概括出转让土地使用权的各种特征：第一，获得转让土地使用权的成本可以分为两种形式：有偿和免费。第二，转让的土地使用权的使用寿命是不确定的，即“使用寿命没有限制”；第三，填写分配的土地使用权的方法是一项行政许可，因此由于行业性质，政策调整等原因，它更依赖于政治干预。可以随时恢复权限，并且权限不稳定。第四，在某些司法管辖区中，转让的土地使用权具有所有权和使用权以及部分收益和处置权；第五，大多数土地供应行业是社会性的非营利性行业，其收入难以确定。第六，交易流程受到一定限制，因为土地使用权是通过行政分配程序授予的，因此供应的弹性很低。市场的特征并不明显：尽管在公开市场上没有用于分配土地使用权的真实交易，但存在着以购买土地成本为代价的市场交易。

结语

综上所述，政策是转让土地价格的主要决定因素，在土地转让价格评估中应该把当地政策及国家相关政策作为主要的依据，将某些问题分解为某些要点，进行评估的时候其结果可能更有用。

参考文献

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[2]曾沁怡.高等教育用地有偿划拨使用价值评估[D].云南财经大学，2019.

[3]王卫真.农垦改革中如何运用以作价出资（入股)方式处置原划拨土地政策[J].中国农业会计，2018（02):26-28.