浅析土地价格评估与城市规划

浅析土地价格评估与城市规划

苏勋

广西方中土地评估有限公司南宁分公司

【摘要】伴随着我国城市化进程的推进，当前土地资源及其价格评估被越来越多人所重视。城市规划是建设城市和管理规划城市的根本依据。当前“小产权房”被社会广泛关注，引发许多争议。其规定土地的用途、容积率、建筑密度、建筑高度和绿化率等指标，对房地产价格有较大的影响。本文结合笔者多年的研究与实践，探讨土地价格的评估对城市规划的作用，以供参考。

【关键词】土地价格评估;城市规划;作用

当前我国社会经济快速发展，广大城市兴起，土地资源也变得越来越有价值。土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。土地的自然供给数量是固定的和无弹性的。因此，土地是一种稀缺资源。就城市土地而言，更是一种相对供不应求的短缺资源。随着社会经济的发展，各部门对土地的需求呈增长趋势。为了合理地协调与均衡土地资源的供求关系，城市规划应运而生。城市规划中归根到底的问题是土地利用的问题。城市规划的主要任务最终要靠土地的规划与安排来实现，因此土地价格评估工作显得尤为重要。

1.土地价格简述

1.1城市土地价格的含义

参考马克思的劳动价值理论，土地是一种自然生产，是自然存在的，不是人类所劳动的产物，没有凝聚人类的劳动力，因此土地是没有任何价值的，也没有由土地价值决定的价格。就如同很多商品一样，土地也受供求关系的影响，而且土地市场的供求关系一直处于不平衡状态。土地供给增长，需求不变，则土地价格下跌；土地供给减少，需求增加，则土地价格上升。当城市发展采取保护农田的政策时，意味着土地供给受到限制，城市开发将趋于高密度的建设方式，土地价格的整体水平将会上升。规划如果是规定一种特定的用地总量，不但会造成该类用地土地价格水平上涨，而且还会因为规划方案造成的区位影响，对个别地块的土地价格产生重要影响^[1]。

1.2城市地产价格的特点分析

通常情况下，商品的价格以价值为基础，同时，价格还受市场供求关系的影响，不过无论影响多大，它总是围绕价值或生产价格上下波动的。而土地价格的决定则不是这样的。土地市场的供求关系与一般商品市场的供求关系不同。由于土地资源的有限性、稀缺性以及不可再生性，土地的供给是没有什么大的发展空间的。随着近年来的城市化进程不断加快，人口不断涌进城市，以及小城镇的发展，城市土地的供求关系进一步加剧，土地的供给减少了，地价则节节攀升^[2]。同时地产价格也受国家、地区或城市的经济发展水平、就业情况、居民收入水平、财政收支等有关，通常来讲，一个地区如果经济发展水平高、经济增长快、产业结构合理、收入水平和投资水平高，地产需求量大，地产价格总体水平也就高，反之亦然。

1.3城市规划对土地价格的影响分析

土地价格尤其是城市土地价格不仅由土地利用现状决定，对土地利用前景的预期也是影响土地价格的重要因素。当城市的发展采取保护农田的政策时，就表示土地的供给问题就受到限制，地价的整体价格就会上升。规划如果限制某一特定用途用地的数量，不仅会造成该类用地地价水平上升，而且由于规划方案造成的区位影响，还会对一些地块的土地价格产生影响。

1.4土地价格评估的重要性分析

在城市发展过程中，做为职能部门的土地价格评估中心，对土地价格的评估起到了至关重要作用，如负责政府公益性、职能性、社会服务性的土地评估和政府有关地价管理的技术协调工作 ；负责基准地价，标定地价，出让底价的评估以及基准地价和标定地价查询服务等。首先土地价格评估有助于土地交易的顺利进行。由于土地市场具有强烈的地域性，因而，在市场上不容易获得完整的价格资料。而土地交易除专业经营公司之外，一般人很少具有这方面的经验，有必要事先对土地进行估价^[3]。只有通过专业人士搜集的各种资料，分析评定后买卖的双方才不致有上当的担心，交易自然变得简单快捷。其次土地价格评估有助于企业投资。土地作为一种重要的生产要素，常常是企业决策的主要目标之一。根据替代原理，在资金一定的情况下，为了达到某一生产水平，土地投资的多少直接影响其他要素的投资。若地价昂贵，则可减少土地投资而增加资本、劳动的投入；反之亦然。另外，作为资金融通的手段，也必须对土地进行价格评估。而且土地估价有助于土地市场的完善。并且土地估价有助于土地市场管理。

2.土地价格评估在引导城市土地规划良性发展的作用

城市性质是指某一城市在国家政治、经济、社会发展中所处的地位和所起的作用，是城市的职能的反映。城市性质反映着一个城市的发展规划和发展方向。城市的特征也应该是不断变化的动态过程，而不是一成不变的。确定城市性质，必须建立在一定的时间范畴内。城市土地的合理化，当今社会城市土地的合理利用成为了热议话题，土地的稀缺，用地少，人口多已成为现在急需改变问题。如果进行土地价格评估，我们就更能了解我们现在仅有的土地资源，减少不必要的开发，节省资金。所以我们更应该对土地进行价格评估，合理的利用资源、资金，遏止房地产泡沫化问题。土地区位具有通达性的特点。如果进行土地价格评估，就会预测出整个城市的规划格局并进行详细的规划和推算

^[4]。这样既能充分利用有限的土地资源减少土地资源的浪费。建设四通八达的交通，减少不必要的交通要道。使人们出行更方便，节省不少的时间。节约生产流通过程的时间，提高生产质量。最后是结合城市的环境状况，随着社会的不断发展我们步入了工业化社会，环境问题也日益严重，环境问题不仅困扰城市的发展，危及居民的切身利益，同时也直接影响土地的使用。在西方国家中，凡污染严重，环境低劣的地区土地价格都极其便宜，这样我们的生活用地就更少了，所以我们要合理的规划哪些工业用地范围，这样减少土地污染和空气污染。

3.土地价格评估对城市规划的关键作用

长期以来，我国土地产业都处于政府主导的状态，行政主义色彩较为浓厚。而受起步时间晚、长期行政主导、发展速度缓慢、应用范围狭窄等因素的影响制约，当前我国土地评估产业在评估理论和方法研究上较发达国家处于相对滞后的状态，发展大环境不具备，各方面体制也相对不完善。与相对发展落后的土地评估产业相反，随着我国经济的快速发展，土地的开发、经营与交易活动日益频繁，土地行业的发展也得到了快速的推动，随之而来的是土地评估产业得到了广泛的应用，土地评估产业的服务对象和服务形式也日趋多样化，这就使得土地评估产业成为房地产开发，城市规划发展等工作不可或缺的基础性环节。城市规划所确定的城市性质对地价的影响属战略影响，将会直接影响到城市基准地价总体水平的发展趋势。城市的交通线路的设立及线路的改变，都在不同程度上影响着所在处土地的价格。反过来，土地价格的评估，会在一定程度上影响着政府部门在线路选址方面的考虑。土地用途的变化会引起土地价值的瞬时改变，因此，城市规划与土地价格评估有着相互影响的关系，两者相互作用，相互借鉴。

4.结束语

综上所述，土地资源关乎国民经济的发展， 很多经济活动都与土地有重要的关联，土地估价与企业上市、企业改组、土地转让、租赁、破产清算等活动有关，土地估价的基本方法多种多样，但都有一定的局限性，这需要土地估价人员根据实际情况和适用范围，选择更加精确的方法进行土地价格评估。随着我国城市化进程的推进，当前的城市规划与发展更离不开土地的价格评估环节，因此两者之间有着紧密的联系，土地价格评估是城市规划的基础，关乎城市规划的合理科学性及后续发展，因此这需要相关部门和人员高度重视土地价格评估的科学性与合理性，正确利用土地评估的数据和信息，为城市的合理规划提供参考的价值，进而促进我国城市更好更快地发展。

【参考文献】

[1]杨伟洪.立体空间土地价格的评估及其实证研究——以南京市商业用地为例[D].南京农业大学,2010.

[2]张素兰.城市边缘区土地价格评估研究评述[J].资源开发与市场,2019,4(15):96-97.

[3]庞一烽.铁路用地土地价格评估的若干思考[J].低碳世界,2020,5(25):112-113.

[4]刘磊.房地产开发项目土地价格评估[J].中国新技术新产品,2019,8(10):41-42.