棚户区改造风险分析

棚户区改造风险分析

席涛

沙湾市园林绿化中心 新疆塔城地区沙湾市 832100

摘要：棚户区改造是一项系统、复杂的且工期较长的民生工程，其存在的风险非常多和复杂，因此项目实施单位在项目建设全过程进行动态的风险识别及应对，争取取得较好的改造效果。本文主要分析棚户区改造风险分析。

关键词：棚户区改造；主要风险；应对措施

引言

城市开放程度不断提升，区域升级推动城市框架大幅延伸，发达的立体交通路网建设加速。随着经济发展快速提升，整体经济表现活跃，领先区内城市及区内经济增长水平，对区内乃至东盟国家的吸引力不断加大，产业升级及城市化进程加速等因素，为房地产市场的发展提供了坚实的基础。

1、风险分析

1.1工程工期风险

鉴于项目目前准备阶段和实施过程中，虽然准备充足，但仍有很多不确定问题存在，诸如项目建设用地的地质详勘尚未详细进行、项目施工进度尚未制定详细计划等均将影响项目的建设工期；此外，项目管理手段及效率也会影响项目本身的建设工期。正常情况下，该风险程度一般。为了减少或降低影响项目工期正常进行的风险和因素，需针对不同的影响因素制定相应的防范措施，准备相应的预案，给项目实施的各个阶段的工期安排一定的弹性。

1.2工程质量风险

能够产生项目工程质量问题的原因主要来自于项目管理水平、设计任务书的条件深度、设计质量和施工企业的质量管理水平、技术手段和能力，也来自于工期紧张可能造成的非正常施工操作，以及项目所需各种材料的品质保证。正常情况下，该风险程度一般。因此，应把好设计、施工、监理等队伍选择的各个环节，所有的合作和服务关系均按市场经济条件下依法签订的合约加以控制，建立违约赔偿制度，从而将质量风险因素降到最小程度。

1.3社会稳定性风险分析

本项目的建设主要对影响社会稳定的风险进行界定，应认真分析项目实施后引起的异议，遭到损失后引起社会不稳定的风险。主要有以下几种可能性：（1）项目合法性、合理性遭质疑的风险本项目经过充分可行性论证。严格按照有关法规实施，程序合法，手续齐全。整个项目符合国民经济和社会发展规划、土地利用总体规划、城乡规划。实施过程中应当注意决策民主、程序正当、结果公开。因此，本项目合法性不宜受到质疑，合理性风险较小，该类风险发生可能不大。（2）项目可能造成环境破坏的风险本项目对建设场址的社会、自然环境，群众的生产活动产生影响。项目建设过程中通过合理的施工组织设计和有效监管控制，避免不必要的填挖，破坏自然环境，做好文明施工措施，控制施工及运营期间的噪音污染，施工完毕后进行环境恢复。该类风险可控，发生可能性较小。（3）项目可能引发社会矛盾风险本项目涉及房屋征收，项目实施过程中关于征收安置活动方面的信息，通过报纸、电台、公告等公众媒体进行传播，以促进项目区所有群众的理解和支持。同时对征地征收补偿方案按规定进行公示。做到统一政策、统一补偿支付时间、统一补偿标准、准确计算分户居民补偿额；补偿程序公开化和程序化；对群众存在的疑问及时耐心解释和引导；保持群众反映和申诉渠道的畅通，及时解决群众反映出的问题。该类风险发生的可能性较小。

2、稳定风险防范措施

2.1健全领导机构，加强项目管理

沙湾市住房和城乡建设局综合协调解决项目实施过程中的工程管理、资金保障等工作，确保项目的顺利进行。并建立了施工单位自检，定期不定期抽检，并由建设局质量监督站对工程质量安全实施政府监督。风险防范组织机构：成立突发公共事件应急处理领导小组，应急领导小组下设应急处理办公室。明确工作职责，做好涉稳预案，维稳工作领导办公室，对项目实施中的涉稳问题，做到职责明确、分工具体、工作有序。同时建立严格的维稳信息报送制度，做好涉稳预案。加强涉稳信息的收集、分析和研判，加大矛盾纠纷的排查化；及时解决矛盾。加强治安管理，保证项目的顺利实施，与相关辖区派出所的民警加强联系，做好项目所涉辖区的治安管理，深入排查和掌握可能存在的涉黑涉恶问题，保证项目的顺利安全实施。落实安全责任制，保障施工安全，在项目施工过程中，强化安全教育，增强工程施工人员的安全意识。项目施工要落实安全责任；明确专职安全责任人，制定安全奖惩措施。对发现的安全隐患，必须限期整改，并对责任人和责任单位进行批评教育；对于施工过程中出现的安全事故，一定要按程序及时报告及时处理。

2.2多渠道筹备资金，降低资金风险

棚户区改造项目因其利益回报率低，周期长，因此商业银行一般不愿把资金贷款给棚户区改造项目，但是项目实施单位可以利用国家相关政策，充分发挥政府职能，利用政策的优势，促使商业性银行在贷款上对棚户区项目进行倾斜。同时还可以积极地争取国家财政补贴，对国家政策性资金进行低息贷款或者无息贷款。还可以加大与商业银行的合作力度，与银行进行合作开发，获得资金支持。调用民间资金，发挥民间资本的优势，利用民间投资对棚户区进行开发，创建新型的融资方式和资金利用方式等。

2.3加强项目管理组织能力，争取按期完成交付

对于工程主体及配套设施建设，项目实施单位在开工时应该严格要求承建单位组成强有力的施工项目经理部，选派的项目经理和其他管理技术人员应具有一定的经验和水平。对于后期供水供电管网及规划、消防验收等阶段，项目实施单位应该提前介入与谋划，积极协调当地供水、供电、建设主管单位、公安消防等部门，要保证在自己负责的领域内，履行自己的职责，为项目顺利竣工验收及整体交付争取一定时间。

3、建议

为保证项目早日建成并发挥预期效益，本报告特提出以下建议：（1）有关部门要重视项目的前期工作，必须制定切实可行的项目前期工作计划和操作方案，以保证项目前期工作的顺利实施。（2）扎实做好项目前期工作，稳步推进项目实施，按照国家基本建设程序的要求，依次做好项目可行性研究等前期工作，为项目实施打好建设基础。（3）建议项目单位加强项目的管理，确保工程质量，以达到抗震标准和项目建设目的。（4）因物价因素，项目实施时建设资金可能偏紧，同时项目预备费偏低，项目建设单位备有资金应急筹措预案，并积极创造条件，为项目早日、正常建设实施奠定基础。（5）在本项目下个阶段，结合项目建设单位的实际情况、项目功能设置及特点，对建设方案进一步优化、完善，以提高投资效益，使本次拟建项目更快、更好使用创造良好条件。本项目建成后不但改善了棚户区居住环境、提高居民生活水平、改善居民居住环境，构建稳定团结社会有重大意义，而且对推动当地社会经济事业的发展也有深远的意义。

结束语

棚户区改造项目而言，其项目土地取得价格、销售保障、地理位置等将有助于其抵御市场风险的冲击。首先是地价低，抵御风险水平高。根据以往情况，棚户区改造项目相对于其他项目，其土地成本较低，具有较好的竞争优势；其次是市场销售较有保障，棚户区改造项目一般以政府回购安置住房为主，该部分销售可实现资金快速回笼；随着城市的扩张发展，原棚户区所在地已成为区位交通便利、周边配套逐步完善，未来升值潜力较大。

参考文献：

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