房地产工程造价管理中的成本控制

房地产工程造价管理中的成本控制

黄晓娟

新疆能实建设工程项目管理咨询有限责任公司 新疆 830000

摘要：随着社会经济的不断发展，城市化进程也在加快，各个城市的住宅建设项目如雨后春笋般涌现，房地产领域的内部市场竞争日趋激烈。在这样的背景下，工程造价管理的重要性也越来越明显。传统的工程造价管理模式存在诸多问题。要想保证房屋建筑企业的长远发展，就必须有效地解决这些问题。因此，探讨房地产项目成本管理的意义及创新途径具有重要的现实意义。

关键词：房地产；工程造价；管理；成本控制

1 房地产工程造价管理项目成本控制常见问题

1.1 成本控制意识缺乏

成本控制意识缺乏属于房地产工程造价管理中的项目成本控制常见问题。在设计、施工等阶段，责任不明的成本控制问题往往在设计、成本、工程等部门均有所体现，如设计部门一味推崇保守设计、成本管理部门不参与设计方案的探讨、工程部门拆改及变更施工方案，以及成本管理部门在洽商变更滞后情况下仅负责事后核算，这些都将使成本控制意识缺乏的问题日益恶化。此外，项目成本控制手段不够精细也会导致出现成本失控的问题，而设计、工程部门的“置身事外”所带来的负面影响也较为深远。

1.2 设计工作存在欠缺

对于房地产工程来说，设计阶段作为项目成本形成的关键时期，必须贯彻经济与技术相结合的思想，但部分房地产企业存在只关注技术而忽视经济的问题，这样就会导致设计无法实现经济性和合理性。在技术与经济不相符的影响下，图纸设计存在经济标准缺失、方案比选缺失、经济比量缺失、方案论证缺失等问题。而设计部门在审图及对图纸深化方面存在的不足也会进一步影响成本控制。此外，过多的设计表也会导致严重的超目标成本问题出现，这源于设计、成本、工程三大部门存在的不同利益侧重点和矛盾，而质量、进度、成本等因素会导致工程项目的随意变更，如施工过程中修改原方案、忽视设计变更的经济性与合理性论证、设计变更上报洽商滞后，从而就会很容易出现超目标成本问题。

1.3 动态成本控制不当

受目标成本不公开等因素影响，目标成本偏离计算、超目标成本预警、成本纠偏工作无法开展，很多问题受此影响仅能够在结算和核算环节发现，而此时房地产工程已经完工，成本控制也无法发挥其作用。此外，受洽商变更滞后、不完善台账等因素的影响，动态成本控制也无法有效开展，房地产工程造价管理中的项目成本控制因此受到的制约必须引起重视。

2 房地产工程造价管理中成本控制的有效途径

2.1 设计成本控制

为了进一步加大房地产工程造价管理中成本的有效控制，房地产企业就要根据工程周期长、风险大等特点，结合精细化管理理念和成本控制流程，对设计中出现的问题展开针对性分析，进而在优化设计成本控制流程的同时实现设计方案的优化和科学限额。

第一，在设计阶段优化成本控制，需要围绕成本、设计、工程管理等方面展开，特别是在概念设计中，要对成本进行估算；在方案设计中，限制设计结构和经济数据，把原来的事中、事后控制转向事前控制，这样才能使设计方案更加优化。

第二，为了让设计更加具有权威性，需要让具备较强测算能力的第三方设计公司提前介入，提出一些优化建议，为限额设计提供有力的支持。在优化时要遵循以下流程：方案初步筛选—确立评价目标—建立指挥体系—分析评价方案—优选技术方案等。同时，第三方设计公司要围绕单向指标对基础、外檐、结构、装修等工程展开细化考核，其中基础工程包含土方、基坑等；结构包含地上地下钢筋量、地下车位面积等。只有把所有责任部门的绩效与考核分数结合在一起，才能更好地推行设计阶段中的限额设计。

第三，在不同设计阶段，房地产企业要有针对性地制订目标成本，明确设计限额和成本比例要求，将奖惩措施和成本相结合；并以考核的方式对设计指标的完成情况进行打分，有效提升设计阶段的成本控制水平。

第四，在房地产设计阶段，除了内在因素会影响成本之外，外在因素同样也会。比如，由于设计人员所造成的施工缺陷，或由于地形、气候等自然条件不符合工程标准但是通过了审批的情况。随着工程的开展，在施工中就会出现各种问题。另外，在前期工程设计中未能及时发现的问题，在后期施工时才得到解决，这不仅耽误了施工周期，还增加了房地产企业的投资成本。

2.2 工程变更成本控制

房地产工程在施工中存在诸多不确定性，这些不确定性就会引起变更问题的出现，而工程变更会导致成本的增加，这也是当前房地产工程中最常见的成本问题。因此，为了进一步强化工程变更成本控制，房地产企业可以从审查、BIM技术、变更分级审批等方面入手，优化房地产造价管理中的成本控制。

（1）工程变更审查中，要注意发包与承包两方存在的不愿意变更情况，这种变更会对后期施工产生极大的影响。为了保证变更的合理性，房地产企业就要明确变更原因，细化变更费用，必要时还可以召开技术分析会，从经济、技术角度出发，为变更获取最佳方案。与此同时，在施工中要严格按照方案进行施工，不得出现虚报、谎报、不报等情况。如果变更事项涉及的金额过大，要进行专项比价，切勿直接委托施工方；而对于无法避免的变更，要规范审核，齐全变更手续后方可变更。只有这样，才能加强成本控制意识，严格落实分级管理。

（2）BIM技术的运用不仅可以解决招标图纸不精确的问题，还能结合模型自动生成预算，既能保证清单的质量，又能为变更成本控制提供有效的支持。从实际运用情况来看，BIM技术可以解决40%的预算外变更。而施工阶段的变更则借助BIM技术远程更新文件和设计模型，使得工程变更得到有效控制。之所以BIM技术可以更好服务于变更成本控制，主要原因就是该技术的可视化功能较为强大，可以通过模拟方式来规避一些冲突，减少变更中的缺漏和错误，更好地协调施工与设计等。

2.3 加强目标成本动态管理

在房地产工程造价管理中进行成本控制，还要从目标成本动态管理着手。具体来说，目标成本动态管理主要包含目标成本编制、分解、管理等内容。但是，这种动态管理经常出现台账机制执行力不够、目标成本不能指导中标合同价、编制依据不充分等问题。因此，房地产企业需要不断优化目标成本动态管理，可以从以下几方面展开：（1）合理编制目标成本。根据房地产工程的定位来确定研究阶段的目标成本，根据规划指标确定概念阶段的目标成本，既而为成本控制提供有效的依据。同时，施工阶段要把施工图设计结果和上述步骤相结合，编制出施工图的目标成本，并及时调整成本偏差。（2）目标成本分解。根据房地产开发步骤对目标成本进行分解，明确所有成本控制单元，细化分项成本，既而得到成本分解指标。（3）已发生的成本统计。时刻关注合同、变更台账，准确统计已发生的成本，审核已完成的费用，比如索赔、预算、洽商等费用。（4）预测可能发生的成本。房地产企业应当每个月组织相关人员对工程可能发生的情况进行分析，注意变更产生的费用。（5）定期进行反馈。一般情况下，动态成本分析尽可能在每个月的前几日开展，保证成本管理的月报能够按期完成。假使其间存在重大事件，那么就要及时提出并发出预警，明确该事件产生的主要原因和需要改进的措施。（6）调整目标成本；房地产企业需要平衡处理不同的指标责任区，假使要增加费用指标，就要按流程合理申请。

结束语
　　综上所述，在房地产开发公司对房地产项目建设成本进行成本管理时，有必要我们做好各项管理工作，明确重点项目的成本管理和成本控制。在此基础上，全面把握房地产企业的全过程管控策略，对于促进房地产企业的整体发展，最终促进我国社会主义市场经济条件下房地产企业的可持续发展具有重要作用。

参考文献
　　[1]林福泉.探讨房地产开发企业如何加强工程造价管理工作[J].居舍，2020（2）：3.
　　[2]赵琰.论房地产开发企业如何加强工程造价管理工作[J].建材与装饰，2017（52）：156.