关于我国房地产项目投资风险管理的思考

关于我国房地产项目投资风险管理的思考

梁竹斌

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摘要：房地产投资项目是一个高投入、高风险的复杂系统，其项目决策与实施都需要专业而系统的项目风险管理理论与方法来指导。当前我国房地产项目投资项目决策大多靠经验和定性的风险分析方法,对房地产投资项目建设的内在规律、风险管理方法的研究不够深入,项目决策中缺乏专业而系统的风险识别和评估,项目实施中缺乏专门而系统的风险管理措施,亟需对房地产投资项目风险管理方法进行系统深入地思考。

关键词：房地产项目；投资风险；管理措施；

中图分类号：F293.3文献标识码：A文章编号：

导言：

所谓房地产投资风险指的是房地产的开发商对于房地产的未来抱有太多的希望而忽视了一些客观条件的影响从而导致所投资的房地产的实际收益与投资商所期望的收益产生了负偏差的结果。这不仅包括房地产投资过程中所遭受的损失范围，还包括由于投资过程中存在着的许多不确定因素而导致的开发商的直接或间接的损失。房地产投资风险的基本特征包括：多样性、综合性、补偿性、变现性与激励性。

1 关于我国房地产投资项目风险管理的重要意义

第一，房地产投资项目风险管理能促进项目管理的科学化、合理化。风险管理利用科学、系统的方法管理和处置各种项目风险，有利于减少和消除各种经济风险、技术风险和决策失误风险，对于项目管理的科学化、合理化具有重要意义。

第二，房地产投资项目风险管理能够保证项目目标的顺利实现。风险管理的实施能够采取有效措施，将项目面临的风险损失控制在最低限度，并能在损失发生后保证及时地提供措施，从而能够使管理部门提高经济效益，保证项目目标的实现。

第三，房地产投资项目风险管理能够促进项目经济效益的提高。通过实施风险管理，以最小的成本达到最大安全为目标，将处置风险的各种费用分摊到项目建筑产品或过程中去，从而减少了费用支出，增加项目的经济效益；同时房地产投资项目风险管理的各种监控措施也使得各个项目部门有意识地提高管理效率，控制风险损失，进而提高项目经济效益。

2 关于我国房地产项目投资风险产生的原因分析

对于房地产投资风险产生的原因可以概括为以下几个方面：第一，投资的回收周期比较长。一般在三到五年内都会收回投资，但置业投资的回报一般需要等八年~十年才能收回资金；第二，对于房地产的投资效果还应该要考虑在组合投资的状况下投资的风险与其收益之间的联系。若对房地产进行大量投资，可能造成负债经营转变成债务危机。不管是对置业的投资还是对开发进行投资，所需要的资本基本上都在几百万上千万甚至是上亿元。即便在前期就投入了全部资本的30%，这样也会让相当多的投资者望楼兴叹；第三，由于一些自然条件限制了房地产，这对于建筑物的进度、质量以及投资的方向都会产生一定的影响和偏差；第四个方面，房地产行业的变现性比较差；第五个方面，对于房地产的投资需要具有专业的经验和知识才能行。因为投资房地产所涉及的程序和领域比较多，并且如果直接参与房地产的开发还离不开专业的知识和经验，因此这也就使相当一部分人员在投资房地产时受到了限制；第六，房地产投资涉及到相当多的政府的相关职能部门，例如消防、人防等方面。

3 关于我国房地产项目投资的风险管理

3.1 风险识别

风险识别就是对所有投资过程中风险的来源及结果进行客观调查及分析的过程。项目风险识别者在进行风险识别时，不仅需要辨别风险的因素，还需要对各类风险进行分类，最后整理归档，只有这样才能为下一步的风险分析做好充足准备。

3.2 风险分析

在房地产开发项目的风险管理过程中，经历了风险识别的项目即可展开风险分析，风险分析指的是对于已历过风险识别并查出风险的项目，需要对项目存在的风险进行进一步分析，以确定这些风险的影响大小及产生的概率，以便管理下一阶段的风险进程。

3.3 风险应对

进行了房地产开放的风险识别和风险分析，那么房地产企业需要制定相应的风险应对计划，提前预判，合理规划，减轻风险对项目的影响，提高房地产开发项目收益、减少摩擦成本。同时应由项目所在单位组织专门的团队实施风险应对计划。

3.4 风险监控

风险是动态变化的，一个风险的出现可能带来其他情况的变化，风险监控是利用反馈的信息，及时调整原有的风险管理计划。若通过风险监控发现的项目风险对项目有很大的影响，可以重复进行风险识别、风险分析和寻找风险应对方式。同时风险监控是建立在项目开发的全过程，需要时时把控，以期最大程度降低风险。

4 加强我国房地产项目投资风险管理的措施

4.1 把握政策导向，选择投资时机

把握政策导向对房地产市场的供求状况和趋势进行全面的调查分析。房地产市场需求基本上是一种引致需求，相对投资项目的销售来说，这种需求是一种有支付能力的需求，包括现实需求和潜在需求两部分。要从宏观上分析经济发展水平，从微观上分析影响房地产市场的相关因素，合理预测房地产市场的需求类型和需求量。把握房地产周期波动，合理选择投资时期。根据马斯洛“需求层次理论”了解消费者对住房的需求，不断开拓市场，对项目开发方案进行评价和风险分析，选择可靠性强、风险小的开发方案，保证项目收益。

4.2 提高管理水平，降低决策风险

必须建立一支高水平、专业的开发团队，加强对房地产市场的调研和对方案的可行性研究，提高管理水平。建立信息系统对影响项目开发的政治、经济、社会及环境因素进行搜集与分析，通过科学预测作好项目的定位，选择合适的投资时机以及投资项目的类型，从而降低盲目的投资开发所带来的风险。通过分析政策走势、行业发展趋势以及消费需求等问题，将不确定的因素降到最低，为投资决策提供前瞻性和科学性依据，确保投资决策的正确性，降低决策风险，从而更好地控制房地产项目投资过程中的风险。

4.3 强化工程监管

投资项目主要在工程建设方面消耗资金，因为房地产项目投资和建设主体是分开的，想要节约资金是很困难的，反而很有可能增加投资。所以在对项目进行建设时要加强风险管理，确保项目可保质、保量、按期完成。对投资项目的监管体制进行完善可以选择经济实力和技术实力强，具备管理经验，工作效率高，信誉良好的施工队伍。还要签订施工合同，通过法律文件确保投资方和建设方的利益，投资商要及时支付账款，建设方要按时、按量、按质交工；此外也要在合同中注明如果施工发生变化，合同双方的责任和义务。最好还要具备专业知识以及丰富经验的工程监理全面监督和管理项目施工，严格监督施工队伍合格完成建设项目，若投资方和建设方发生矛盾，工程监理也要承担调解责任。

4.4 了解市场进行理性投资

在投资房地产市场之前，要对市场的情况进行充分了解，对市场前景进行准确预测，进而进行更加准确的投资。第一，市场调研就是对当前市场的需求进行充分了解。例如，市场缺少的房地产项目类型、市场对此项目类型的需求量、市场是否可以支付、市场将来的发展等。第二，市场细分就是在市场调研的基础上明确房地产项目的目标人群，接着分析人群的消费特点、心理、收入情况、变化情况等，进而制定合理的营销策略和价格标准，促使房地产项目更符合目标人群的喜好。第三，对外部变量可能造成的影响进行分析，例如我国偏好的主要方式、行业内的最新设计、行业发展的最新理念等。企业预测风险、理性投资、降低成本的基础是全面了解市场，根据市场情况，进行准确的投资。

5 结语

综上可知，对于房地产市场来讲，项目投资风险是客观存在的，但可通过风险管理办法及应对对策对风险进行把控，一整套科学的方法可有效降低房地产的管理风险。因此，我国房地产项目投资者应把握政策导向，选择投资时机、提高管理水平，降低决策风险、强化工程监管以及了解市场进行理性投资等，通过这一整套行之有效的风险处理对策，才能是项目风险降到最低，使投资者获得最大效益。

参考文献：

[1]邓益仲.房地产投资项目风险管理方法的研究[J].2017.

[2]唐燕.房地产开发投资项目风险管理探究[J].2017.

[3]田洪博.房地产投资风险分析及管理[J].2018.