房地产企业融资风险及管理问题研究

房地产企业融资风险及管理问题研究

李奇思

青岛万达地产开发有限公司 山东省 青岛市 266200

摘要：地产公司在运营中需要大规模资金来支持业务的运作，每个项目建设环节都需要很多的资金来支持，但是一些地产公司的资金需求集中，过大的资金支付，就会给企业运营带来更多的资金压力。企业在项目开发建设中，会出现一些资金需求与资金供给不匹配的问题，就会给企业资金运作带来很大的风险。目前，市场上的地产公司单纯依靠自有资金来开发项目的比较少，大多数地产公司都是通过商业银行的贷款，来推动项目建设，给各项目建设分配资金。

关键词：房地产企业；融资风险管理；问题；措施

中图分类号：F457

文献标识码：A

引言

目前金融管理各部门在对商业银行监督和指导的过程中，需要严格遵守剔除预收款后的资产负债率高于70%、净负债率超过100%”和现金短债不到1倍这三条红线的量化监管要求，加强对房地产项目融资的监督和管理，减少对金融杠杆的依赖，有效防范金融风险。促使企业引起对自身现金流的关注，增加商品房的促销力度，加快资金回流的速度，改善企业的短期流动性，促进企业实现安全运营和稳定发展。

1房地企业主要融资风险分析

1.1政策风险

在政策方面，政府积极出台与房地产企业融资的政策，诸如产业政策、地价政策、土地政策、金融政策、税收政策、住房政策、环境保护政策、价格政策等。这类政策的相继出台，直接影响到房地产投资者的收益目标状况，使得投资者需要承担起较大的政策风险。

1.2市场风险

市场风险涉及利率风险、汇率风险、股票风险和商品价格风险等内容。这些市场因素在很大程度上会直接影响到房地产企业，也可以通过竞争对手、供应商或消费者间接影响房地产企业。

1.3经营风险

经营风险也被称为操营业风险，主要是指企业在生产经营的过程中，供应、生产和销售等各环节的不确定性因素，会对企业资金运动的迟滞产生较大影响，从而导致价值的变化。当房地产行业在实际运营中出现资金链断裂，或因为各方面因素影响出现经营管理不善等问题，可能会对房地产企业产生直接致命的影响。

1.4财务风险

财务风险主要是指在企业的各项财务活动过程中，受到各种难以预料和控制因素的影响，使得企业在一定时间和一定范围内的最终财务结果，偏离了预期的经营活动目标。财务风险是客观存在的，针对财务风险而言，企业管理者只能采取有效的措施来有效降低风险，而不可能实现对风险的完全消除。

2房地产企业融资风险管理措施

2.1丰富融资渠道

市场经济不断高速运转，一定程度上扩展了我国房地产企业的融资渠道，比如债券融资、银行信贷、自有资金、供应链融资以及ABS方式等融资方式。但是出于某些原因，有85%以上的企业选择了银行信贷这一种融资方式，为了降低房地产企业对银行贷款或者某种融资方式的依赖性，需要相关部门和房地产企业一起寻找解决的措施，丰富融资渠道。比如，政府可以适当限制或调整股票融资，通过使用不同工具引入资金、降低准入门槛等方式，来提高房地产企业管理者对股票融资的重视，并进一步优化企业自身资本结构；也可完善证券等融资方式的法律法规，实现房地产企业对社会各项资源合理配置与使用，从而提高国有资源的利用率。另外，房地产企业可依据自身实际规模大小、发展目标以及经营状况等，选择适合当下发展的融资渠道，比如利用房产预售的方式实现企业融资，既在开发建设项目的同时，又有序有计划地开展融资工作，以此减轻房地产企业项目建设过程中的资金压力，而且房产预售方式还给企业带来较小的融资成本，一定程度上减少了融资风险及管理的难度。除此之外，房地产企业还应加强与巩固现有的融资渠道，即与银行建立友好的合作关系，通过定期向银行提供真实可靠的运营发展信息，来提高信用度，为企业融资获取更加实惠的利益，同时也有利于企业塑造良好的形象。

2.2供应链融资

房地产开发具有产业链条长，上下游企业数量多的特点，工程支出在房地产开发中所占资金的比重往往仅次于获取土地，其中总包所占的比重又可达工程支出的90%以上，房地产开发企业往往采用银行固定资产贷款解决工程建设资金，但是固定资产贷款的使用受限较多，另外如土地先期已设定抵押无法申请固定资产贷款等情况下，可以采用由总包施工方对房地产开发企业形成的应收款项作为基础资产集中发行反向保理ABS，这种模式利用信用替代机制，以供应链核心企业信用替代供应商信用，实现供应链上下游资金融通的目的。反向保理ABS比较适合大型房地产企业集团收集各子公司应付款项打包统一进行发行，对房地产企业而言反向保理模式有助于缓解支付大额工程款时的资金压力，确保工程进度不受资金周转的影响，而且便于管理数额巨大的应付账款。反向保理适用于供应链金融管理意识强且配合度高、需要加强对其上游供应商的金融支持以保障稳定安全的核心企业。核心企业一般选择具有一定的资产规模、财务实力和信用实力的行业龙头。

2.3降低融资成本，减少财务风险

地产公司的融资风险变大，融资成本也会增加，因此可以看出，风险与成本有着直接的关联关系。地产公司要在经营中，避免负债率增高，而给公司带来更多的财务资金压力和风险。通过控制公司内部的负债率，合理选择负债融资。结合地产公司实际经营状况，及根据公司内部融资能力水平、运营水平来寻求多样化的融资方式，进而实现全面预算管控，全面内控，实现对项目建设全周期的资金控制，加快资金回流，保证资金使用效率最大，提升企业核心竞争优势，并且提高公司核心竞争能力和风险抵抗能力。

2.4优化完善地产行业金融法律法规

当前国内地产行业的法律法规还不够完善，为了能够使地产公司在融资时，权责划分更加明晰，因此政府部门就要优化设计行业的法律法规，并逐步规范地产的金融立法体系。制定地产公司贷款法律规章制度，重点关注地产公司规范合规发展，实现地产公司融资更加合理合法。政府部门就要构建起一套完善地产金融市场法律体系，来推动地产公司多元化的融资，有助于实现对地产公司融资的监管。

结束语

房地企业融资风险管理的建议，主要是加快房地金融立法完善、加强政府对房地融资支持、积极拓展融资渠道方式等。在采取以上有效措施建议的基础上，可以实现对房地企业融资风险问题的有效改善，并实现对房地企业融资风险的有效应对，促使我国房地企业实现更为持续稳定发展。

参考文献

[1]许海昀.房地产企业融资风险防控研究[J].中外企业家,2020(08):2-3.[2]李爱华,徐如梦.房地产企业融资风险及防控策略研究[J].中国市场,2020(29):50-51.

[3]陈闪.JD地产公司融资风险控制研究[D].安徽大学,2019.