浅谈我国土地估价机构面临的新形势及发展对策

浅谈我国土地估价机构面临的新形势及发展对策

李帅伊

哈尔滨国土源土地房地产估价有限公司 黑龙江 哈尔滨 150000

摘要：本文简要分析了在《资产评估法》施行、经济发展去房地产化、自然资源体系改革的背景下，估价机构面临的行业竞争加剧、传统业务萎缩、自然资源业务变革等新形势，提出了新形势下估价机构发展对策。

关键词：土地估价；行业形势；发展对策

上世纪80年代，全国人大修改相关法律，允许土地使用权可依法转让，土地估价工作得以全面开展，土地估价行业也随之发展起来，并在后来的土地市场建设中发挥了重要作用。近几年，土地估价行业管理政策、估价市场环境、土地资源管理体制都发生了重大变化，新形势下土地估价行业发展面临巨大挑战，土地估价机构必须分析自身存在问题，为生存和发展做好对策。

一、我国土地估价行业的新形势

1. 行业门槛降低，监管力度加强

《资产评估法》施行后，评估行业法律地位提高，土地估价行业进入新的发展阶段。该法明确了土地评估专业人员、评估机构、行业协会及有关行政管理部门相应的法律责任，将估价机构审核制度改为备案制度，降低了行业准入门槛，评估行业协会被赋予更多职能，行业自律管理得到加强。

2019年，自然资源部联合中国土地估价师与土地登记代理人协会开展土地估价行业“双随机、一公开”监督检查活动，对土地评估机构执业情况进行抽查，涉及土地评估机构备案规范性、土地估价报告质量等内容，并对监督检查结果进行了通报，评估机构依据检查结果进行整改，监管和自律效果已经显现。现阶段，土地估价行业已完成由行政审批统管，向行政备案监管的转变，很大程度上促进了市场经济的规范化、秩序化发展。

2. 新技术广泛应用，传统业务承压

随着信息技术与计算机硬件的不断进步，土地估价行业开始将大数据、人工智能、GIS、无人机摄影测量等新技术手段广泛应用到估价工作中，使估价行业在技术和市场上都面临着巨大的冲击。最为典型的是大数据技术在估价的应用。相对于传统估价业务，大数据估价具有高效、快捷、节省成本等特点，已获得了多数金融机构、税务及司法等部门认可，广泛用于房地产抵押、相关税费征收、司法处置等领域。

与此同时，大数据估价也蚕食传统评估业务，一方面一些先行开展大数据估价的机构继续扩大业务范围，另一方面一些互联网公司也依靠计算机技术优势加入到大数据估价行列，减少了估价需求并压缩估价费用，使以传统估价为主要业务的估价机构面临生存危机。

3. 去房地产化逐步深入，传统业务萎缩

进入21世纪以来，我国房地产业作为经济支柱快速发展，在推动国民经济发展的同时，也带来了置业难、土地财政、房地产泡沫等问题。2016年，中央经济工作会议提出 “房子是用来住的，不是用来炒的”定位。在“十四五”规划进一步说明“房住不炒”是一项长期必须坚持的政策。未来五年，房地产将保持双向调控的手段，一方面将依然打击炒房投机的行为，另一方面将租购并举，保障住房的居住功能。在各地经济发展去房地产化将逐步深入的背景下，房地产产业的支柱地位将逐步被取代，房地产开发量开始减少，征收评估、土地出让评估等传统估价业务量也随之减少。

4. 自然资源体系改革，带来新的机遇

2018年9月11日，自然资源部“三定”方案出炉，自然资源部承担 “两统一”职责。第一个“统一”为自然资源调查监测、自然资源确权登记、自然资源所有者权益、自然资源开发利用四个关键环节；第二个“统一”为国土空间规划、国土空间用途管制、国土空间生态修复三个关键环节。土地估价机构具有较高的公信力，可以围绕上述环节，依托土地资产价值量化、土地定级与基准地价评估等传统业务技术能力和工作经验，在自然资源领域拓展新的业务增长点。

此外，《土地管理法》修订后，改革了土地征地制度、破除了集体经营性建设用地进入市场的法律障碍，落实“三权分置”改革，形成所有权、承包权、经营权三权分置，经营权流转的格局，进而产生了许多土地估价业务需求。围绕集体经营性建设用地入市和“三权分置”，在确定集体经营性建设用地出让底价、作价入股、抵押价值、司法处置价值以及交易课税价值方面的评估业务得到释放，届时估价机构将大有作为。

二、土地估价机构的发展对策

1. 市场竞争激烈，避免盲目扩张

长期来看，估价行业门槛降低，提高了估价市场竞争环境，倒逼估价机构提高核心竞争力，这无疑对估价行业的发展是有利的，但在降门槛初期也必然会为估价机构带来阵痛。一些相关行业机构为了拓展土地估价业务，招聘甚至挂靠土地估价师，以达到至少两名土地估价师执业的从业门槛，但业务经验不足，实际不具备承担相关业务的能力，在这种情况下承担业务无疑存在极大的隐患。也有一些机构通过设立分支机构、合并兼并实现扩张，忽略了土地估价业务地域性，出具的报告水土不服，造成严重后果。

土地估价存在一定的风险，且风险实现滞后，但由于估值量大，风险实现后果往往很严重。估价机构发展不仅要考虑宏观行业形势，还要详细分析拓展地域土地估价行业情况，根据自身实力和特点制定切实可行的发展战略，避免机构盲目扩张求大。

2. 正视新技术，挖掘新方向

土地估价正向信息化和智能化方向发展。随着越来越多的估价业务采用大数据估价技术，传统估价业务比重将越来越小，估价机构必须适应这种变化。实际上，对估价行业而言，新技术的应用只会改变估价基础信息的表现形式和价值发现方式，不会改变估价人员发现价值的目的和围绕价值提供服务估价本质。

土地估价机构应正视新技术，根据机构自身专业、技术和渠道优势，将新技术与价格信息融合，实现对地价的空间分析和时间分析，不仅可以提高估价工作的效率和质量，更可以将传统估价业务由简单、单一的价格评估向复杂、深度、全面的咨询服务转变，实现土地估价业务增值。

3. 避免“套路化”，促进“多元化”

土地估价工作有一整套较为完善的技术规范和标准，但估价机构的产品——估价报告并不是标准化产品。为了降低运营成本和提高工作效率，估价机构采用流程化工作模式，甚至所有报告都采用统一模板，使估价人员对估价的理解只存在于表层，缺乏深入的发现价值和本质的过程，逐渐使估价“套路化”。在这种情况下，估价结果真实性和客观性存在着很大的问题。估价“套路化”还会降低估价人员专业水平，导致估价行业人才流失，对估价技术革新带来阻力，对行业发展极为不利。

估价机构应了解客户内在需求，提供多元化服务，在某些特定领域更专业化、精细化，升级传统估价业务。如抵押估价，除了给出抵押土地现在的价格外，还给出该类土地市场价格过去的变动情况和未来的变动趋势，针对性地分析估价对象是否易于处置变现，特别是指出估价对象可能存在的不利于变现的因素及相关风险，为满足银行保障债权的根本需要。

4. 加快技术储备，抓住新的机遇

土地估价是一门综合性较强的学科，作为专业估价人员，不仅要掌握专业基本知识，还要顺应时代发展，更新补充相关专业的知识、技能。

自然资源部承担 “两统一”职责后，对开展建设用地、耕地、园地、林地、草地、其他土地、矿业权、海域和无居民海岛等各类资源分等定级和估价工作需求十分迫切，这些工作在我国从未开展过，对估价机构而言，正是展现专业优势的大好机会。估价机构应提前在引进人才、培养人才等方面下功夫，让估价人员尽快学习新的行业标准和规范性文件，掌握新的技术，占领先机，抓住新的行业发展机遇。

三、结语

在《资产评估法》施行、经济发展去房地产化、自然资源体系改革的背景下，估价机构自身发展均衡度不够、技术储备不足等问题被暴露出来。新形势下，估价机构若想生存，就必须顺应改革趋势，加快自身调整，积极应对，利用新的技术手段，抓住新的机遇，实现弯道超车，为未来土地估价行业的转型奠定扎实的基础。

参考文献：

[1] 孙竹星等.浅析新形势下估价机构面临的机遇、挑战及对策〔C〕.//中国房地产估价师与房地产经纪人学会. 估价需求演变与机构持续发展——2019中国房地产估价年会论文集.北京:中国城市出版社,2021:169-173.

[2] 陈凌岚.新形势下房地产估价机构发展战略思考[EB/OL]. http://www.valuer.org.cn/Index/Content/263，2017-12-31/2021-1-1