房地产开发项目全过程成本管理研究

房地产开发项目全过程成本管理研究

丁科琪

淄博般阳城市发展有限公司 山东 淄博 255100

摘要：成本控制是确保行业竞争力的重要条件，在房地产项目开发中，因周期长、涉及成本管控的环节多，必须做好有效的成本管控工作，才能确保项目顺利实施，提升房地产企业综合效益。成本控制要体现“控制成本、做优做良”的目标，要全面贯穿整个房地产项目开发全过程，通过一系列成本控制措施和手段，切实落实成本管控目标，促进房地产企业健康、稳定、可持续发展。

关键词：房地产行业；项目开发；成本

引言

房地产开发项目人员在全过程的成本控制方面要加强重视，这是为企业带来经济效益的重要保障，在相应的工程开展过程中，相关工作人员要能和实际的成本控制需要相结合，从不同的角度提升成本控制的质量，为实际工作的目标实现起到促进作用。房地产开发项目全过程成本控制工作的实施过程中涉及的内容比较丰富，只有完善各个环节的成本控制任务，才能真正对房地产开发企业的发展起到积极促进作用。

1房地产工程成本控制存在的问题

1.1房地产工程成本控制意识淡薄

在以往的房地产工程成本控制过程中，大部分成本造价人员存在成本控制意识淡薄的问题，而产生此种问题的原因在于大部分工程施工人员的职业道德素养较差。综合房地产行业的相关市场调研数据可知，截止目前仅有较少数量的房地产开发商可在施工过程中关注到与成本控制相关的内容，其中的大部分开发商认为进行成本控制工作属于施工方应管辖的内容，房地产工程开发商仅提供商业施工材料即可。而综合目前房地产工程的实施现状可知，产业在市场的发展空间是极为广阔的，但房地产工程开发商在市场运营中却没有准确的抓住这一认知点，使得产业的发展偏离了工程建设轨道，致使开发中无用的支出成本较多，而目前此种现象已严重影响到产业在市场的可持续发展与建设。

1.2控制制度形同虚设

一些企业虽然在实施和推行成本控制的管理措施，并且制定了相应的控制制度，但是存在执行不到位的问题，这同样使得控制制度流于形式，起不到应有的效果。而且部分企业的成本控制措施已经不能适应企业发展，反而造成了一些困扰。一些财务管理者在工作中只掌握了单纯的会计工作，对于一些开发建设项目没有进行前期准备，管理者更加重视销售，没有意识到成本控制同样会创造效益，在工作中缺少对成本管理的关注，最终影响项目的利润考核指标。

1.3竣工结算阶段

在竣工结算阶段，施工单位管理人员从始至终参与了项目，对现场的情况比较熟悉，而开发商员工流动比较大，工作交接不全面，对前期项目存在的问题不了解，所以在最终结算过程中，开发商往往处于比较被动的地位。如果房地产企业在施工单位施工过程中没有有效地控制成本，工程师没有恪尽职守深入了解施工阶段出现的问题，开发商使会在项目中失去主动控制的地位，严重者可能对之完全失控。在竣工阶段，相关文件和资料的移交也是一项十分重要的工作，如工期一览表、设备资金投入、签证变更线等。在交接资料时要注意，在施工单位的资料很多，可能会出现资料缺失的现象。

1.4缺乏对项目工程合同的有效管理

在房地产开发企业中，签订大量的工程合同已经是很寻常的事，但是一般的工程合同中通常都存在着许多繁杂的条款。所以在付款项目上的核算以及审查上都有一定的难度。尤其是项目规模较大或是工程周期长的情况下，合同中所涉及的条款就更加复杂。在实施合同的过程中，偶尔也会发生需要对合同内容临时做出变更的情况，如此一来，就会修改很多的合同内容，导致房地产开发企业难以把握合同执行的具体进度，对合同中的项目缺乏管理。另外，偶尔出现一些不可预测的因素，就使得控制的成本加大。比如房地产开发企业也难以避免会受到一些自然环境因素的影响或是其他人力难以控制的因素的影响，这样一来也就增加了房地产开发的项目在实际运行的成本。

1.5缺乏风险控制体系

房地产企业每开发一个项目，一般都会建立新的团队进行全程管理。而从拿地开始到项目结束，不仅要在拿地前做好风险评估的工作，在日常经营中也要建立完善的风险控制体系。一些企业在拿地前，相对重视项目的风险测评，而在具体开发过程中，却忽视了风险控制体系的运用，导致企业在遇到突发问题时没有及时有效的解决机制，也无法在事前做出有效的风险规避决策。这种做法很可能给企业带来巨大的损失，使得企业的成本控制成果付诸东流。

2房地产开发项目全过程成本管理

2.1高度重视风险防范

若要顺利开展房地产企业的生产经营活动，必须拥有充足的资金作为辅助，但受到国家政策以及房地产市场规则的影响，房地产企业普遍面临融资难和回流慢的困境。在此情况下，房地产企业十分容易出现财务风险，这将进一步加大成本控制难度。基于此，房地产企业管理者必须高度重视资金问题，全面培养财务风险防范意识，让企业员工都能增强风险防范意识，为有效应对风险做好充足准备。房地产企业经营发展过程中对资金的巨大需求是引发财务风险的根本原因，但企业内部管理的疏漏也同样是引发或加剧财务风险的重要原因。因此，当企业管理人员开展成本控制工作时，应该从内部控制的角度出发，以优化内部控制、强化成本控制的作业模式帮助企业有效配置资源，免受财务风险侵袭。相关工作人员应该基于内部控制，不断完善企业的内部控制体系，进而改进财务风险防控措施，让企业拥有更强大的风险防范能力，从而保证房地产企业的稳健运行。比如，优化可支配资金管理制度，保证专款专用；构建完善的投融资风险预测和预警机制，明确风险责任主体，为强化财务风险管控和实现有效追责做好充足准备。在这一过程中，房地产企业还应该从人力资源管控和信息管控的角度出发，进一步加强企业内部控制，为有效开展成本控制奠定基础。比如，构建人力资源控制体系，完善企业员工管理方案；打造业财一体化作业模式与信息化财务风险防范机制，规避信息孤岛风险，推进企业长远发展。

2.2加大项目设计阶段成本控制的管控力度

高质高量的完成项目设计阶段成本控制工作，必须做好管控工作。基于管理的本质，在进行成本控制管控时，必须要将企业所拥有的资源进行有效的计划、组织、领导与控制，并要综合分析客观因素的影响，从而在保证进度的同时，达成最佳成本控制目标。具体措施，首先是时间管理，在拆分设计节点工作基础上，做好各环节的衔接工作，尽量缩短时间，提高质量；其次是技术管理，做好各项设计图纸的对接与较低工作，避免出现各自为政、漏项缺项的现象；最后是现场管理，设计现场需要严格把关，控制成本不能盲目的做加减法，需要在确保设计质量的基础上，对项目设计计划作出随时的调整与优化。

2.3提前预算好大概的费用

在房地产成本开始设计阶段，我们就要大致的控制一下房地产成本预算费用。一定要结合相关施工人员以及企业的综合情况进行设计预算，要有效的保证对合理控制预算费用的每一个阶段。在购买方面，我们必须要选择经济适用的材料和设备，保证购买的质量，在使用时也要合理保护好我们的设备，避免在以后维修中产生大量的费用。在对一些零件选用时我们尽可能的去选择具有互换性的标准零件，这样也可以有效的节约了成本。在设计图纸的时候，有关设计人员也要和施工单位及时的沟通，在有效的保证质量的基础上，对一些不必要的预算和开支尽可能的去避免，也同时也要尽可能的控制项目出现临时变动的情况。如果在预算过程中出现有图纸设计失误的情况，并且导致了经济成本的增加，那么就理应让相关的设计部门去进行费用的承担，以此来加强他们对待工作的负责心态。

2.4加强对项目合同的管控

在房地产项目的实际开发中，对于项目合同进行有效管理也很重要。因此，负责房地产开发的企业，需要重视开发项目的成本以及合同之间的紧密联系。首先，一般合同上都要明确规定出甲乙两方之间需要负责的具体事项以及所需承担的责任，并且将具体的生效范围等等进行涵盖，标注清楚。其次，在合同具体实施过程中，房地产开发企业要严格按照合同中所注明的竣工时期、工程进度等方面进行安排，并且将工程进度的成本支出仔细记录下来。最后，在部分管理系统较为先进的房地产开发企业中，更需要拥有明确清晰的合同付款账本，将合同内不同时期的各类支出整齐记载，尽量做到每一笔费用都有详细说明，争取实现对合同的全程管理，避免在一些细节上出现错误，以掌握项目财务的综合情况。

2.5完善企业的监督和考核机制

通过完善企业的监督和考核机制，加强各项制度的实施和落实。该制度一定要有具体的考核方法和奖惩措施。可以设定具体的考核周期，制定具体的成本控制目标和任务，对每个部门进行量化考核，当然任务目标要切合实际，具有可实现性。通过制定这些制度，激励和鼓励全体员工都要积极参与到成本控制的具体工作中，对于在实施过程中出现的问题，一定要做到责任到人，不可责任模糊不清，考核人一定要做到公平公正，这样才利于制度的实施，切实保障成本控制制度的推进。

2.6竣工结算阶段的管理策略

从全局来看，竣工结算阶段是最终预算造价定案和考核项目绩效的阶段，所以对此阶段的成本把控要给予一定的重视。这个阶段涉及资料的移交，在上报之前，开发商的项目管理人员要对资料的完整性、合理性、准确性进行核查，防止施工单位乱报多报，然后上报区域管理部门。区域管理部门对各阶段的资料进行对比和整理、分析、积累。在项目结算开始之前，区域管理人员对项目所报资料进行二次检查，上报资料原则上不允许进行修改，然后再开始结算工作。开发商应安排经验丰富、有较强的责任心和业务能力的人员接手结算，严格把控好签证和设计变更的造价，坚持只对主材和砌体进行调差，而且只在合同允许的范围内调差，超过合同约定范围的必须上报集团酌情进行处理，把控好结算的细节，做好成本控制的最后工作。

2.7提升营销成本控制质量

在房地产开发企业全过程成本控制工作中，要充分注重营销成本控制，做好相应的营销工作，以实现利润最大化。营销成本占总成本比例较小，要抓住要点进行控制，营销成果是全过程成本控制的要点，因此在营销方案的制订方面要加强重视，在营销成本控制方案设置中做好正在销售的房地产项目特点分析工作，和其他区域的房地产销售特点进行对比，找到鲜明的特色，准确定位目标客户，保障销售质量，以真正实现全过程成本控制的目标。

结语

在房地产开发企业的不断进步中，成本的管控起到了非常积极且重要的推动作用，既是企业生存和发展的保障，也是行业竞争者取胜的关键，还可以促进企业经营管理的水平，同时，成本控制的最终成效也在一定程度和方向上影响了企业最终的效益。随着国家政策的宏观调控，房地产行业从成长阶段快速进入成熟阶段，经营利润也因此趋于透明化和均衡化。如何有效的、合理的实现开发成本的管控,已经成为每一个房地产开发企业需要解决的问题。目前，很多房地产开发企业中，对成本控制的方法上还需要进一步完善，也需要加强如何实施成本控制的研究力度，并且总结过往经验，合理优化项目成本控制与综合管理，重视成本控制，从而使得房地产开发企业能够不断提升整体实力。

参考文献

[1]沈泽琴.新形势下房地产开发成本控制中存在的问题及对策[J].财经界,2019(12)：73-74.

[2]陈小玉.房地产开发成本核算方法及成本控制对策研究[J].企业改革与管理,2018(124):124+130.