浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系

浅析不动产权籍调查与地籍调查的关系

马希平

霍尔果斯市自然资源局，新疆 伊犁州 霍尔果斯市 835221

摘要：不动产权籍调查工作，从字面上就是对不动产进行调查、核实等工作，不仅直接关系到人民群众的切身利益，而且关系到国家土地资源管理的质量和效率。在地籍调查工作的基础上，对各宗地的位置、界线、数量等情况，进行详细、可靠的调查，并以图和簿的形式整理、记录各宗地的资料，以图和簿的形式，对各宗地的位置、界线、数量等进行详细、可靠的调查。有鉴于此，参与不动产权籍调查和地籍调查的部门、单位和人员，应遵照调查的有关规定，并依据有关权籍法规，做好调查工作的管理，以提高调查质量和效率。

关键词：不动产权籍调查；地籍调查；关系

前言

如今，随着我国房地产业的不断发展，城市化建设步伐的加快，国家对土地资源管理的重视程度也越来越高。在土地资源管理中，地籍和不动产权籍调查具有重要作用，它能保证集体建设用地和宅基地的使用权，以及确权、登记、发证等工作的公正性，对保障居民权益具有重要意义。为此，在土地资源管理过程中，管理者要明确不动产权籍与地籍调查的关系，为后续的工作衔接打下基础。

1不动产权籍调查与地籍调查的基本内容

1.1不动产权籍调查的基本内容

房地产是房地产管理工作中的一大词汇，不动产登记和管理人员在不动产登记工作中收到不动产权籍人的申请时，要根据所提出的不动产权籍调查要求，开展不动产专项权籍调查工作，具体应通过不动产测量以及相关文件，对不动产的权属领域和定性分析进行了解。而在获取上述信息的前提下，产权调查员要对调查结果进行汇总和清晰地展示，一般应以数据形式、图件形式或表格形式展示。根据以上汇总的资料，不动产登记工作人员在具体的不动产登记和管理工作中的活动得到管理资料的支持，并且权籍调查资料一旦登记即具有法律效力。

1.2地籍调查的基本内容

房地产开发企业在登记和管理过程中，将涉及相应的地籍调查工作。地籍调查工作中，工作人员要严格按照有关程序办事，地籍调查工作的主要内容是对相应的土地产权进行调查，同时还要做大量的土地测量工作。通过地籍调查，工作人员可以了解每一宗土地的位置、用途和等级等基本信息。并且根据地籍调查资料，对调查员所需资料进行综合整理。而地籍调查则是土地注册登记的基本前提，因此需要不动产登记人予以高度重视。

2不动产权籍调查与地籍调查之间的关系

2.1相同点

2.1.1调查核心相同

不动产权籍调查和地籍调查中，调查者都需要明确调查核心，并结合实际情况对二者的调查核心进行分析可知，二者的调查核心是宗地，因而调查核心相同。就权籍调查而言，在进行调查时，需要以宗地为核心开展调查工作，特别是对宗地的附着物，包括房屋、林木等进行调查，最后结果需要形成编码，并确保根据地籍调查编码编制。在地籍调查工作中，应以宗地为基本单元，具体调查时，主要要调查宗地的权属、位置、面积、数量、用途，确保宗地资料完整，从而为土地登记造册、核发等程序的实施提供可靠依据。

2.1.2土地权属领域存在相同点

目前，我国对土地流转实行了专门的制度，即《农村土地承包经营权调查规程》。根据这一规程，在开展权籍调查和地籍调查工作时，工作人员都要严格按照规程中的规定，对具体测量过程中所涉及的权属区域进行控制，确保符合测量文件中有关界址测量的要求。

2.1.3测量技术存在一致性

产权调查和地籍勘测人员在进行测量时需要采用相应的测量技术，这一点涉及到具体的测量方法。但从具体的权籍调查与地籍调查中可知，二者所需测量技术和方法是一致的。特别要采用GPS、GRS等技术，并且要严格保证测量的精度。

2.2不同点

2.2.1外延不同

调查者应了解不动产权籍调查和地籍调查的广泛性。权籍调查和地籍调查表在外延方面有不同的内容。而房地产权籍调查的外延与地籍调查的外延相比，不动产地籍调查的延伸延伸表现为以宗地为主的集体土地所有权、集体土地使用权和国有土地使用权。其中，不动产权调查不仅包括以上内容，还包括土地承包经营权和房屋林木等定着物的所有权、使用权等。有鉴于此，在进行不动产权籍调查时，调查者应以地籍调查为依据，在地籍调查宗地编号的基础上增加定数。

2.2.2技术路线不同

根据地籍调查，有必要进一步开展权籍调查。基本的调查单元是宗地，必须以地籍调查获得的数据信息作为工作底图，同时要根据现有集体土地所有权的地籍图、城镇地籍图和村庄地籍图，再利用大比例尺地形图和高分辨率影响图等，对不动产权籍进行深入全面的调查。有鉴于此，产权调查工作的技术性路线较为复杂，在实施过程中要严格遵循相关程序，确保对实际不动产登记工作的有力支撑。

2.2.3坐标系统不同

不动产权籍调查和地籍调查中，需要调查者建立专门坐标系统。但在新时期，产权调查需要用到有特殊要求的坐标系统，也就是要满足特定地区的要求。但对处于过渡阶段的同一县级行政区，在绘制坐标系时，应采用地籍图坐标系或投影方式，对所选坐标系也要做相应转换。

2.2.4调查目的不同

在不动产调查中，通过开展权籍调查和地籍调查，可以得到不同类型的不动产项目信息。不动产每一块宗地的位置、权属、数量、用途、等级等基本资料都可以通过地籍调查得到。并且在权籍调查的基础上，可以进一步挖掘房地产项目的信息，具体包括宗地定名、土地经营产权等。而且，地籍调查与地籍调查相比，具有更明显的法律效力，地籍调查必须通过登记、发证才具有法律意义。

2.2.5调查成果不同

不动产权籍调查和地籍调查完成后，调查员将形成相应的调查结果。权籍调查的调查结果一般是宗地图、海籍图、房产分布图等。在地籍调查中，一般仅根据宗地的权属、数量等构成宗地图。产权调查与地籍调查结果的展示形式也存在一定的差异。产权调查在地籍调查的基础上，还可以形成房屋调查表、林权调查表等，相对地籍调查结果而言，不动产权调查的成果展示更为复杂，而且需要更多的开展工作，才能保证权籍调查成果的真实性、准确性。

3新时期关于不动产权籍调查和地籍调查的优化建议

根据当前土地利用转型期的发展要求，有关人员在进行不动产登记管理时，应更科学地开展不动产权籍调查和地籍调查。根据这一要求，有关部门应积极建立规范、统一的管理机构，对不动产权籍调查和地籍调查规范化管理，优化工作流程，提高工作效率。另外，针对目前已形成的权籍调查和地籍调查结果，不动产登记管理者应充分利用这一资源。各地要积极贯彻“房地一体化”调查的工作宗旨，积极开展地籍调查工作，并在权籍调查中，有效运用地籍调查成果，充分体现权籍调查与地籍调查的拓展性、拓展性，实现不动产调查工作的全面优化。

4不动产权籍调查工作的实施方法

针对产权调查和调查机制的现状，各房地产行政主管部门对涉及产权调查的不动产登记工作进行了一些基础性工作。由于各个部门的工作重点不同，这项工作往往不能实现真正的统一分配，一些参与调查的机构和不动产信息调查也存在一些隐患。在物权调查过程中，相关部门需要对统一的房地产单位进行调查。如此，从物权调查的总体要求出发，加大工作力度，成为提高工作效率的有效途径。调查实施措施的制定要遵循总体指导原则。要以科学规范的工作内容为调查制度的参考要素。为完善现行房地产权调查机制，相关部门还需从当地客观情况出发，完善房地产权属问卷调查、房地产单位图制作等。

同时，在信息调查软件中的应用也是一个有效的方法。考虑到应用软件所涉及的功能问题，住宅小区计量是物权调查的重要内容。根据《房地产测量规范》中所规定的基本要求，对房屋面积进行了计算。但是，就二者的关系而言，两种功能主体都充分发挥了地籍调查的主导作用。通过对物权调查机制的某些缺陷进行优化，可以为物权调查和地籍调查提供更好的应用前景。在完善了软件本身的功能之后，信息化调查系统也可以促进所有权调查机制的优化。对申请人而言，在根据目前公民身份调查结果进行调查的过程中，相关部门应切实避免重复收费问题。对房地产管理工作内容比较缺乏的情况，有关部门可以利用房地产相应条件限制相关管理内容。把房产调查和日常生活结合起来，也能提高工作效率。

结语

总之，在目前的土地资源管理工作中，管理人员需要提高对不动产权籍调查和地籍调查的重视程度，理清不动产权调查与地籍调查的关系，找出两者的异同点，从而更有针对性地进行不动产登记管理。根据新时期的发展要求，不动产登记员应针对权籍调查和地籍调查形成统一的管理机构，注重对现有调查成果的充分利用，规范调查工作流程，提高不动产登记工作质量，促进不动产登记工作的可持续发展。

参考文献

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