物业工程设施设备管理与维修的分析

物业工程设施设备管理与维修的分析

覃礼欢

柳州柳东安泰物业服务有限公司

摘要：本文从制度与人才培训这两项内容入手，简单说明了物业工程设施设备管理与维修的工作质量保证策略，在此基础上，以柴油发电机、公共天线系统、防盗监控系统、消防系统的管理与定期维护为切入点，着重阐述了物业工程设施设备管理与维修工作的要点内容，以供参考。

关键词：物业工程；设施设备管理；维修工作

引言：物业管理在维护业主居住环境良好、生活正常等方面发挥着重要作用，其主要内容为对物业工程设备设施的管理与维修，以此保证所有与业主生活息息相关的设备设施长时间稳定在正常运行水平下。

一、物业工程设施设备管理与维修的工作质量保证策略分析

（一）设施设备运行维修管理制度的完善

为保证物业工程设备设施管理与维修工作的质量，必须要结合现实情况与实际管理维修工作需求设定更为完善、高可行性的工作制度。实践中，在物业工程设施设备运行维修管理制度中，需要设定的主要制度要求内容如下所示：

第一，认真填写设备登记卡，并给予归类。每日对设备进行巡视，发现问题应及时在相关表格上进行记录并及时检修^[1]。第二，每月进行一次大检查，对各个运行设备情况进行核对，做好记录并存档。第三，每年有计划的对设备检修保养，并填写设备检修记录表。第四，要求保证设备清洁、无灰尘、无油渍、设备完好，运行灵活可靠。第五，设备运行有故障应及时检修，不能长期拖置不理。第六，备用件要及时到位，对更换出来的故障设备要及时维修，不能维修的重新购置。第七，运行值班人员每日不少于三次对设备巡视、检查，并作好运行记录^[2]。

（二）推行定期性的人员专业培训

为了更好地服务业主，同时全方位提高物业工程部相关工作人员的专业技能及设备设施维修管理的工作能力，应当定期组织设备设施管理与维修技能学习实操培训。在此过程中，积极邀请行业专家、优秀员工展开现场指导，力争取得最佳培训效果，培训内容可以围绕以下几方面设定：讲解绝缘靴、绝缘手套的穿戴和验电笔的安全使用方法；讲解发电机的保养及遇突发停电事故的操作流程和注意事项；讲解电气维修操作、弱电维修操作、停水处理操作、维修日常巡检等工作标准；多种设备设施维修处理实战技巧等等。依托定期专业培训的落实，可以组建起更优质的物业工程部门人才队伍，以此推动物业工程设施设备管理与维修工作的升级。

二、物业工程设施设备管理与维修工作的要点内容探究

（一）柴油发电机的管理与定期维护

保证柴油发电机每两周展开一次持续10分钟的空载运行，每半年展开一次持续半个小时的负载运行，以此观察各仪表指示和柴油发电机组运行是否稳定在正常水平；在保养与维修前，必须要保证发电机自动空气开关处于断开状态，在发电机控制屏上将开关状态调整为“停止”后，对蓄电池正负极电源线实施拆分，避免在后续的保养与维修操作中柴油发电机突然运行；对蓄电池中电解液的液位实施检查，如果发现液位偏低问题，则要参考电解液的实际浓度加入蒸馏水或者硫酸溶液；检查柴油发电机组是否存在漏油、漏水的问题，并清理机身；对蓄电池电源线、控制屏内部的电线接头实施紧固处理，保证试验故障显示灯稳定在全部亮起的状态下；对柴油发电机的接地情况实施检查，确保接地始终良好；对柴油箱储油量是否能满足发电机带负载运行8小时的情况实施检查；观察、判断冷却水位是否满足标准要求。

（二）公共天线系统的管理与定期维护

对业主终端板上信号的有无实施核对与检查，并同时判断相应信号是否可以达到65±4dBµV；对楼层分支器的信号实际产生情况进行检查，如果存在终端板无信号而分支器信号正常的情况，则可以判断出异常情况处于用于连接的天线位置，此时需要相关人员检查、维修天线，或者直接更换；如果分支信号并不处于正常状态，要进一步对分支放大器输出信号和输入信号是否正常进行判断，若相应输出信号同样也处于异常状态，则可以判断出异常情况处于分支放大器位置（一般为损坏），此时需要相关人员维修分支放大器，或者直接更换；如果分支放大器输入信号异常，要进一步检查主放大器输出信号和输入信号是否正常，若是相应输入信号正常但输出信号异常，则可以判断出异常情况处于主放大器位置，此时需要相关人员维修主放大器，或者直接更换；如果主放大器的输入信号异常，要对前置放大器的输出信号实施检查，若该信号正常则意味着前置放大器损坏，实施维修或直接更换即可，如该信号异常则意味着前置放大器输入信号不正常，那么可以判断出问题存在于天线架，检查天线架后实施针对性维修即可^[3]。

（三）防盗监控系统的管理与定期维护

在防盗监控系统的管理与定期维护工作中，需要完成的主要工作内容如下所示：第一，监视器图像不清晰的问题处理。对监视器上的旋钮进行调节，判断问题出现原因是否为调节不当；对视频线的紧固情况展开检查，判断问题出现原因是否为视频线松动；对镜头的焦距实施校正处理；对镜头、防尘罩表面区域存在的灰尘或污垢进行全面清理；对摄像头或镜头的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第二，监视器没有图像的问题处理。对摄像头的通电情况实施检查；对摄像头视频连线的完好程度进行检查，判断问题出现原因是否为视频连线断裂；对摄像头的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第三，控制器不能控制的问题处理。对控制器有无控制电压的输出展开检查；对输入插件、输出插件的完好情况落实检查，判断问题出现原因是否为硬件设备损坏。第四，系统定期养护。以月度一次为频率检查、养护防盗监控系统。在此过程中，需要完成的工作任务包括检查并清理防尘罩与镜头，对降温风扇落实清洁，结合标准规定调整校对镜头焦距；展开对摄像设备支撑杆的固定及防腐性能的良好程度、现实情况实施检查与判断；对系统连线的紧固程度进行检查；针对设定在室外环境下的摄像设备与监控系统，要求对避雷针的设置情况以及防风防雨性能、防尘罩的密封程度展开全面检查。

（四）消防系统的管理与定期维护

1.气体自动灭火系统

第一，月度保养维护。参考贮存器压力指标对贮存压力展开检查，如相应数值在规定值的±10％范围内则表明该项检查合格；判断系统内是否存在机械损伤和失灵问题，并对所有的铅封和保险带完好程度实施检查；检查是否存在封堵喷嘴喷射灭火剂的杂物，全面清洁剔除。

第二，年度保养维护。除落实月度保养维护项目之外，还要清洁所有火灾探测器，并检查连接牢固程度；触发所有探测器，对控制器和警铃的响应情况展开全面检验。

2.烟温感系统

随机抽选总烟数的5％作为抽检对象，以月度一次为频率对烟温感系统的运作情况、性能现状展开试验检查。在此过程中，将试验烟源设定为燃着的香烟，将其放置于抽选的烟温感报警感应装置附近，以此判断烟温感系统的灵敏程度。保证合格率为100%，一旦发现存在任意一个试验样本不合格，除了要实施检修之外，还要进一步抽选总烟数的10％作为抽检对象（排除前一次试验样本）再次展开对烟温感系统的运作情况、性能现状的试验检查，直至保证合格率为100%后停止。

总结：综上所述，物业设备设施的管理与维修是物业工程部门的主要工作职责，在实际的工作实践中，依托设施设备运行维修管理制度的完善、推行定期性的人员专业培训这些策略的展开，结合柴油发电机、公共天线系统、防盗监控系统、消防系统的管理与定期维护要点的落实，推动了物业工程设备设施管理与维护工作的升级。

参考文献：

[1]孙颖立.物业管理行业设备安全管理中存在的问题及对策分析[J].中国设备工程,2021(11):55-56.

[2]陈耀从.物业项目设备工程精细化管理分析[J].中国市场,2018(16):111-112.

[3]黄永发.从电工触电死亡谈如何有效加强物业设备设施管理[J].现代物业(中旬刊),2017(01):50-52.

作者简介：覃礼欢（1989—），男，壮族，籍贯：广西来宾，单位：柳州柳东安泰物业服务有限公司，职称：中级工程师。