关于房地产经济发展中不动产登记的作用及完善深思

关于房地产经济发展中不动产登记的作用及完善深思

陈秋莲

福建省泉州市德化县不动产登记中心，福建 德化 362500

摘要：不动产登记是由物权法确立的一项物权制度，也是国家对房地产经纪进行宏观调控的一种手段。随着房地产市场的发展，传统的不动产登记隐藏的许多问题都暴露出来，完善不动产登记制度，刻不容缓。文章从房地产经济发展视角分析了不动产登记的作用，就如何完善不动产登记提出了几点建议，希望有助于强化不动产登记的作用。

关键词：房地产经济 不动产登记 作用

不动产登记是厘清物权情况的一个重要环节，也是物权法的重要内容。随着我国城市化建设水平的不断提高，房地产交易规模也不断扩大，房地产登记工作的重要性也凸显出来。为了强化对房屋市场的宏观调控，保证房地产经济的稳定发展，我国不动产登记制度不断完善，但是，不动产登记还存在不足之处，这需要引起我们的注意。

1房地产经纪发展中不动产登记的作用

1.1促使资源合理分配

不动产登记是权力人和关系人向国家部门申请登记有关不动产权登记及相关事项的行为。不动产登记是不动产权变化的法令公式化方法。总之，不动产具有不可移动的属性，它的权利归属问题非常复杂，在不动产交易中心，经常会出现用地纠纷、经济纠纷等问题。而不动产登记中目的是限制没有登记的不动产的流动，明确掌握和展示当事人物权变化情况，保障不动产交易的安全性，为第三人参与买卖提供判断物权的标准，保障不动产主体和相关买卖人的权益。不动产登记不仅理清了政府与市场的关系，提高了不动产产权的安全性，为房地产市场的合法交易提供了保护，还降低了政府的行政本钱，提高了政府对不动产的管理效率。^所以，不动产登记的实施，对资源合理分配和房地产市场安全发展来说都是有益的。

1.2为政府管理提供数据

虽说不动产包含的范围非常广泛，如房屋、土地、林地，都属于不动产，而房地产经济发展中最典型最重要的不动产就是房地产。房地产经济发展中中的不动产登记不仅包括房地产登记，还包括土地登记、权属登记，而且土地登记是基础、权属登记是核心。概括来说，不动产登记涉及的范围也非常广，登记信息包括土地、环境、资源等信息等，不动产登记不仅为土地合理规划和利用提供了基础保障，也为资源的高效利用、城市开发和布局夯实了基础。所以，无论是对于市场经济宏观调控、政府管理来说，还是对于城市发展建设来说，不动产登记都为其提供了充足的决策信息和数据。

1.3保障房地产交易安全

从古至今，衣食住行，历来是中国人关注的头等大事。在居民的日常生活和家庭财产中，不动产属于数额较大、比较重要的资产。在房地产交易中，如果不了解房屋的使用权，很容易引发各种问题。不动产登记虽然是针对不动产的自然、权利、所有权变动情况进行登记，但是，在不动产登记中，当事人要将申请登记原因与自身职能、情况都予以登记，这也为房地产交易和房地产归属权问题解决提供了依据。如果没有房地产登记这个环节，双方在房地产交易中，需要就明确、了解房地产归属权浪费一定的时间和精力。而房地产登记的存在，不仅降低了交易成本，也提高了交易的安全系数，保障了房屋的功能作用、社会价值。^

1.4稳定房地产价格

我国经济的快速发展，使得房地产市场迎来了发展的春天。房地产市场的发展，也刺激了房价，所以，在政府大力调控之前，房地产价格一路上涨。不动产登记条例的实施，虽然对房价的影响不大，但是它改变了从交易环节进行宏观调控的手段，开辟了从存量环节优化地产结构模式的新路子，而与不动产登记相伴而来的是房产税预期。房产税是对个人主房屋征收的一种税，房产税预期是一种以维护自由体制为目的的人性化调试手段，它不仅会影响购房人员的市场预期，还会改变部分不动产权利人对房产炒作、存储的看法，一些人可能会为了少缴税而抛售房屋，进而改变二手房市场的供给情况和房地产市场供求关系，使得房地产市场更加稳定，房地产价格更加合理。

2我国不动产登记存在的问题

我国是在2014年末颁布实施的《不动产登记暂行条例》，虽然不动产登记的实施，虽然起到了完善政府运行机制、强化商场作用的目的，但是，目前依然有大部分地区并未按要求实施不动产登记政策，而且，关于不动产的许多物权，缺少明文法律条例。许多管理条例对不动产的性质和效力没有的明确说明，所以一些有关土地使用权、城市房地产管理权、抵押权的问题，经常会因为缺少明确的法律依据而得不到妥善解决。我国不动产登记还存在一个明显的问题，那就是技术标准不统一，虽然《不动产登记暂行条例》要求登记机构、登记簿册、信息平台、登记依据做到“四个统一”，但是，许多地方都没有按照规定进行不动产登记。一些市县在开展不动产登记工作中，经常会与制度要求存在些许差异，但是却没有统一的机关对此进行监督和管理，也就使得不动产登记信息不够完善，不动产登记制度的权威性、功能也受到影响

_。^此外，登记簿体系不清晰也是当前不动产登记存在的问题。关于登记簿体系，新物权法明确指出，不动产权属证书记载的事项，要与不动产登记簿一致，如果记载不一致时，除非能证明不动产登记薄有错外，都要登记簿为准。由此可以看出不动产登记簿的重要作用。这也要求不动产中心在工作中，需要建立健全不动产登记，为不动产登记提供基础保障。但是，当前我国登记簿体系还不完善，在不动产登记中，经常会陷入忙乱无序、效率低下的局面，这也给有关部门带来了沉重的行政压力，加大了行政成本。

3房地产经济发展中完善不动产登记的建议

3.1完善不动产登记制度体系

依法治国是我国的基本国策。在依法治国背景下，我国不动产登记与管理也要跟上时代发展趋势，完善管理制度，以确保不动产登记的安全、稳定。因此，有关部门要针对不动产登记完善制度体系，构建集证件发放、信息登记与管理于一体的不动产登记与管理体系，并根据不动产管理需求加强不动产主管单位建设，促使不动产管理中心朝着结构合理、上下统一、科学管理的方向不断前进。不动产管理部门则要根据不动产管理需求和特点，健全安全、有效的系统平台，提高信息共享平台的统一性、安全系数，结合各项业务有效开展信息沟通与管理，确保不动产信息的安全性、真实性和私密性。^同时优化不动产管理体制，尤其是不动产登记监管、考核和奖惩机制，将不动产登记管理制度落到实处，促使不动产登记管理科学、有序发展。鉴于不动产管理的复杂性，在做好常规管理的同时，不动产中心还要及时淘汰落后的管理制度，优化升级管理体制，从根本上提高不动产登记工作水准与质量。^

3.2不动产登记信息系统建设

21世纪是一个信息大爆炸、高新科技快速发展的时代。在21世纪，各行各业在技术研发和运用中都做出了积极的努力。不动产登记管理的重点是信息和数据管理，它对先进的技术和系统有着强烈的渴求。因此，在新时期，有关部门在不动产登记管理中要创新科技，优化技术模型和体系，促使不动产登记管理系统化、现代化，提高不动产登记管理的整体效果。如在互联网高度发展的年代，不动产登记要尽快走上信息化发展之路，借助信息技术和设备优化改进不动产登记管理流程和服务体系。如在不动产登记信息系统建设中，一方面发挥不动产登记中心的积极作用，及时更新不动产登记系统和信息，提高不动产登记事物处理的效率。一方面借鉴发达国家的经验，加强与房地产商的联系，实现数据的互通互联共享，为不动产远程登记提供便利。在不动产登记信息查询系统建设中，对部分数据进行公开管理，允许业主通过政府网、商业网有偿或免费查看部分信息，以满足部分人的信息需求。^

3.3提高不动产管理服务水平

土地是国家的宝贵财富。我国实行的土地所有制，使得土地和房地产市场都蒙上了浓重的行政色彩。所以，在土地市场、房地产交易中，随时可以感受到政府的存在，政府也会根据市场形式对房地产市场进行调控和干预。不动产登记让我国政府在房地产市场上承担了重要的责任，一旦房地产市场出现问题，也会给政府带来一定的压力。要想减轻政府的压力，增加房地产市场的抗挫力，需要放宽房地产权交易与政府的关系，淡化房地产登记的行政色彩。^不过，鉴于房地产市场的复杂性，政府部门需要完善管理制度，以制度对不动产市场可能出现的问题进行约束和管理。同时转变工作理念，变生硬的行政管理为服务型管理，与房地产市场主体在细化产品、融资结构改革等方面做好配合，提高不动产登记服务水平，以促使不动产登记制度有序运行下去。

3.4加强工作队伍建设

不动产登记对从业队伍的职业素养、专业能力有着较高的要求。要想提高不动产登记工作的质量和效率，需要坚持“以人为本”的原则，加强不动产登记和管理队伍建设，优化不动产登记队伍的结构。然后，针对不动产登记人员开展专业培训和信息技术学习活动，让他们通过培训和学习掌握专业技能，提高工作素养和能力。^在此基础上，采取现代人力资源管理手法对不动产登记队伍进行监督、考核和管理，完善不动产登记工作制度，要求他们严格遵守工作制度、职业道德，为不动产登记工作做出积极贡献。

参考文献：

[1]谭波.完善我国不动产登记的若干思考[J].城镇建设,2019年2卷21期

[2]郝韵.论房地产经济发展背景下不动产登记的作用[J].城镇建设,2020年第13期

[3钱会青.浅谈不动产登记对房地产经济发展的重要性[J].建筑学研究前沿,2019年17期

作者简介：陈秋莲，1978.10.27 ，女，汉族，福建省泉州市德化县，本科，高级房地产经济师，主要从事不动产登记方面工作