农村房地一体不动产登记典型问题的探讨

农村房地一体不动产登记典型问题的探讨

李小甲

四川省地质测绘院有限公司 四川 成都 610001

摘要：农村房地一体不动产登记是促进城镇化发展和保障农民合法权益的重要政策，自不动产登记各项法规政策颁布以来，各地积极探索农村房地一体不动产登记办法和流程。本文主要根据农村房地一体不动产登记过程中遇到的部分典型问题提出自己的看法和见解。

关键词：农村房地一体不动产登记；难点；建议；

前言：农村经济发展一直都是我国政府的工作重点，随着我国城镇化发展逐步深入，影响农村快速发展的诸多问题也逐渐凸显出来，农村房地一体不动产登记就是其中之一。如果农村房地一体不动产登记不能顺利推进，不但影响农村土地和房屋的自由流转，还会出现各种违法违规现象，这些问题都有待在不动产登记过程中解决。

1. 推进农村房地一体不动产登记的必要性

在推进城镇化进程的过程中，拆迁部门只能依法对拥有权属证明的不动产进行拆迁补偿，而农民的房屋和土地缺少相应的证书，在面对拆迁时农民很难掌握话语权，从而无法保障自身的合法权益。或者房屋经过了多次修扩建，由于没有进行合法登记因此不能计入拆迁补偿面积。这些情况都造成农民的利益损失还造成与拆迁部门之间的矛盾，而且推进城镇化作为一项惠民的公共政策，不但没有体现以人为本的原则，甚至还损害了农民朋友的利益。

按照《物权法》的规定农民拥有宅基地的使用权和宅基地上附着物的所有权，但是由于缺少相应的权属证书，使房屋的自由流转比较困难。比如买方对房地的信息和所有权的核实需要花费大量的时间和精力，对房屋是否存在查封抵押等情况很难摸清，而且很多宅基地都存在历史遗留问题，这就给买方带来很大的风险，也降低了农村房地的价值。

以往因部门职责交叉或缺失等问题造成农房和宅基地权属界限不清，引起许多纠纷和乱占耕地的现象。在农村房地一体不动产登记的过程中，通过深入各个乡镇村组了解当地的农房和土地的实际情况，为当地保护耕地、处理违法违规用地、解决宅基地纠纷提供因地制宜的解决方案。

二、推进农村房地一体不动产登记的可行性

1、通过试点工作积累大量经验

从党中央明确提出要进行土地承包经营权确权以来，许多省份结合自身的实际情况，制定了符合自身特色的农村土地登记确权规章制度。并且许多省份开始逐步试点农村房屋和宅基地一体化确权登记工作，这些试点工作为随后全面推进农村房地一体不动产登记工作积累了大量的宝贵经验。如一些地方先推进地籍调查，再以地籍调查结果为基础，整合界址点、宗地红线、土地权属资料和个人信息等原有资料，通过这种方法节省了大量外业调查工作量，将更多的精力放在完善登记确权政策制度上，为农村不动产确权登记的相关法律法规的完善提供大量参考经验。

2、组织机构改革统一政府职能

过去各地的农村土地确权登记由不同区域的不同政府部门负责，会出现职能叠加或者互相推脱的现象，为农民进行土地流转带来很多不便甚至损害农民的合法权益。新组建的自然资源部统一了政府机构的职能和责任，同时多部门整合一体也打通了各部门间的数据壁垒避免了信息孤岛的出现，为统一整合各部门各时段登记数据奠定了基础。

3、技术迭代为工作提供支持

随着倾斜摄影测量和航拍技术的不断发展和广泛应用，原来需要人工测量的工作，现在完全可以利用无人机完成。由于农村房屋分布分散和区域广阔，采用传统方法存在工作量大、测量周期长、人员成本高等弊端。而采用无人机加倾斜摄影测量取代传统外业工作，根据“内业定位，外业定性”原则将通过倾斜摄影测量获取的数据和外业收集数据相结合，可以提高工作效率和成图质量，节省项目运营成本。而将移动办公和云端大数据相接合，可以让基层工作人员深入农户家中对宅基地及其上的附着物进行权属调查，并将调查信息上传云端进行审核，然后进行登簿、颁证等工作。

三、面临的困难

1、登记主体不统一

由于城镇化的快速推进和各乡镇行政区划的变更，农村房屋和土地确权登记的主体变化较快，发证机关之间存在缺位的情况，造成一户多宅、超占面积、乱占耕地违规建筑、权利人身份混乱、权属来源混乱、用地界限不清等现象。同时还导致部分区域的登记数据缺失和部分数据的重复冗余等问题，这些情况加大了数据汇总整合难度。

2、政策改革造成产权不清

我国建国以来经历了三次土地改革，先后经历了个体所有制、集体所有制、承包责任制。导致一部分房屋和土地产权缺乏来源依据无法顺利进行确权登记，土地也无法顺利流转，所以出现了违规转让不动产的现象，导致无法顺利进行房地一体不动产登记。

3、历史遗留问题

过去农村土地长期存在多头管理又缺乏监督的情况，再加上村干部及村民对宅基地相关的法律法规不了解，少批多占擅自扩大宅基地面积，常引起宅基地界限争议等问题。另外，由于子女出嫁子女已迁往其他村集体，但是在其父母去世后子女按照继承法有权利继承父母的所有财产，这就造成了一户多宅的情况，同时也违背了宅基地权力人必须是本村组成员的规定。

四、完善农村房地一体不动产登记的建议

1、因地制宜解决历史遗留问题

宅基地面积超出规定面积的现象，在不与周围耕地和宅基地发生冲突的前提下，可以结合当地实际情况允许农户使用但在颁证时要注明超占面积部分。对于“一户多宅”的现象在严格遵守“一户一宅”原则的前提下，结合实地情况让农户按照自己意愿选择一处进行登记。可以根据当地的实际情况，经过核实在本村没有宅基地的前提下，农户户籍已经迁移出本村的便可以在本村购买或继承宅基地并进行确权登记，从而解决跨村流转宅基地的问题，同时也可以为外来人员购买宅基地带动本村经济发展创造条件。

2、下放权力服务前置

由于村庄之间间隔较远，位置也比较分散，给各级不动产登记部门在人力和物力上带来很多困难。可以采用逐步开展分批推进的方法，先由不动产登记部门派出工作人员到各乡镇集中一个时段进行登记资料的收集和核验，同时在这个过程中培养乡镇上的工作人员熟悉工作流程和规章制度，为建立不动产登记工作站将服务窗口前置打下基础。工作站人员将核验后的登记资料通过不动产登记系统上传给上级不动产部门进行审核并登簿，上级不动产部门将审核结果反馈给乡镇工作站，由工作站人员打印不动产证书并发放，从而减少人员来回往返的消耗，提高老百姓的满意度。

3、加强信息共享部门协同

加强部门之间的协同合作，利用信息化手段加强各部门间的信息共享，不但可以快速汇集整合各部门的登记资料，而且还可以通过信息共享避免重复的工作量和行政资源的浪费，通过信息共享还可以充分了解农村登记的实际情况制定适用当地的登记流程提升登记效率，增加老百姓的满意度。

五、结论

农村房地一体不动产登记涉及广大群众的切身利益，本文阐述了部分房地一体不动产登记的问题，因为不同时期的政策法规变动、农村房地一体不动产登记的规章制度不完善、各乡镇的发展程度不同等原因造成的各种历史遗留问题和土地纠纷，针对这些问题本文提出了自己的看法和建议。

参考文献：

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广东土地科学，2017,16(03):45-4。

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