城市规划如何调控房地产市场

城市规划如何调控房地产市场

周海燕

禄丰市政务服务管理局

摘要：城市规划与房地产开发之间关系房密切，在复杂的市场环境影响下，房地产市场的发展容易出现价值观念的偏差，这将对城市的整体发展产生一定的影响。此时，政府应根据城市规划的要求，通过一定的调控来促进城市发展，以平衡和化解内部矛盾。本文主要探讨城市规划对房地产市场的影响及调控，以为相关各方提供参考。

关键词：城市规划；调控；房地产市场 ；策略

引言：我国房地产业作为一个新兴产业，近年来取得了快速的发展和成绩，同时也出现了许多问题。正因如此，地方政府也对房地产市场提出了严格要求，并出台了多项相关文件，强调要加强城市规划在房地产市场管理中的调控作用。在市场经济、城市建设中，要注意统筹规划，合理制定房地产开发政策，控制开发总量，合理调整不同类型房地产的分布和比重。在城市建设中，必须适当讨论、合理布局，优化整合保障性住房、旧房改造和城市更新拆迁安置房等涉及基本民生问题和多方利益的项目。

一、房地产市场主要问题分析

目前，我国许多城市自身的城市定位并不准确，在城市规划中总是定位过高或过于理想化。近20年来我国经济持续快速发展，很多二三线城市都觉得经济形势很好，没有理性地盲目开工建设。从客观经济发展规律本身来看，传统经济发展模式下的城市规划理念未能体现“以人为本”的现代城市规划思维。在城市规划过程中，土地过于依赖城市和财政为土地融资，城市规划不应一味追求“高大上”，而必须与当前经济发展相适应。

房地产是近年来的热门行业，对经济有一定的刺激作用，政府在城市规划中必然会倾向于房地产开发，随之而来的是土地开发的不合理现象，比如城市规划应该以居民的生活满意度为基础来制定建设，但在一些城市，有很多土地不适合居住用地，但也被规划为居住用地，追求纯粹的经济增长，不从城市发展的角度考虑问题。此外，在城市发展过程中，牺牲了部分绿化景观等设施，一味追求经济，牺牲了居民的休闲空间。城市摩天大楼层出不穷，但必须有与城市相匹配的绿化和景观，从而导致了生态平衡的缺失。与西方发达国家和地区相比，我国的住房保障制度还在不断完善，由于住房保障在整个房地产市场中所占的比例很小，许多中低收入家庭不得不寻找一个满足刚性住房需求的市场，不利于房地产的可持续发展，阻碍了人民生活水平的提高。

二、城市规划的概述

城市规划是国家有关部门在一定阶段根据城市经济的发展目标，制定相应的城市发展战略，明确城市特征，制定城市发展方向和总体规划布局，合理利用城市发展的过程。意味着在城市发展过程中，完善空间布局和城市功能，构建和谐宜居的城市生态系统。随着城市化进程的加快，城市规划已成为城乡发展的热点。我国良好的城市发展前景取决于城市规划水平，正确执行城市规划可以指明城市建设的方向，使城市建设有据可循。城市规划本质上是政府行为，其编制、实施和管理由政府和职能规划局完成，城市规划侧重于长期影响并考虑近期的发展，而房地产开发则更侧重于近期的影响；从空间的角度来看，城市规划侧重于整体空间结构组织和各种土地利用；在功能效率方面，城市规划注重经济、社会和环境效益的整合，提高整体效益，降低边际社会成本，房地产开发更注重项目开发的经济效益。因此，建立基于合理开发和资源利用的整体城市规划政策是建设可持续发展国家的关键。

三、城市规划调控对房地产市场的影响

城市规划是指导和规范房地产市场最有效的手段之一，主要是因为与房地产开发相关的最重要的问题是土地利用和土地开发强度，而城市规划主要用于规划和控制房地产开发，政府必须利用城市规划的杀手锏来实现对房地产市场的有效监管。城市规划调控房地产市场的策略首先要着眼于全局，研究当地的土地位置、用途和开发强度，以城市规划为控制手段，对于房地产市场的发展方向、功能布局结构、开发时机等方面要合理布局，合理制定土地供应政策、房地产建设审批政策和房地产市场交易政策，引导房地产市场的良性发展，为房地产开发的用地范围和用途提供了定性和定量控制，形成对房地产项目微观层面的控制和引导。

四、城市规划对房地产市场的调控策略

1.加强对房地产建设的规划控制

城市规划分为控制性详细规划和建设性详细规划，具有一定的层次结构，既有总体布局规划又有相应的分区规划，在一定程度上可以控制宏观调控和微观改善。不同层次对房地产市场的规划要求不同，城市总体需求规划对商品房的功能提出了较高的要求，对房地产开发的规模、阶段和时机都有明确的规定。详细规划对规划居住区人口规模、集团用地范围及居住区条件等建设提出了具体要求。城市规划对商品房的功能划分和布置有相应的要求，房地产建设是城市建设的重要手段，房地产开发必须符合相关规定，项目土地环境及相关配套设施建设必须按照政府规定的标准进行准备。政府需要制定城市国有土地使用权出让规划方案，包括土地数量、土地面积、用地位置等内容，包括保障国有土地使用权的流转程序，分阶段、有计划地进行。

2.尊重市场需求和变化

城市规划涵盖住房、交通、商业、服务设施等诸多方面。在城市规划过程中应考虑城市的高效运行，以确保有足够的配套设施、发达的交通网络以及房地产开发计划。政府部门需要制定有效合理的规划，尊重市场变化的需要，根据人口变化和人口分布情况，开发特定的房地产市场区域。有必要积极开展对符合市场长效机制的调查和可行性研究，在市场机制的协调下，城市规划部门和房地产企业可以打开平等对话的窗口，让双方从各自的角度进行研究和讨论。

3.用科学发展观来指导两者的关系

科学发展观的主要内容是以人文本在可持续发展的道路上前进。因此，这个概念可以用来调控城市规划与房地产市场之间的关系，并且在调调控过程中，要与政府及相关部门不断合作，积极推动房地产市场的发展。同时，要按照城市规划的要求，科学合理地发展房地产开发，除了为城市提供更多经济利益外，不要对城市未来的发展产生不利影响，保持环境效益和经济效益的一致性，促进两者的和谐发展。

4.提高城市规划的灵活性，严格管控房价

城市规划应以科学合理的规划思路引领房地产的发展。未来，要提高城市规划的灵活性和适应性，结合城市建设和房地产开发的新情况新问题，不断调整补充城市规划内容，逐步实现“滚动规划”。 对房地产市场的产业结构进行分类处理，完善相关法律法规，建立长效管理机制。构建低收入家庭保障性住房、中产阶级保障性住房、出租住房、商品住房的系统，“征、拍、停”的方式供应土地，协调房地产市场的供应，以构建一个有效的房地产市场。同时，政府部门要严格监测和控制房价，引导人们树立正确的住房观念。政府在制定土地供应计划时，需要进一步提高土地利用效率，同时对被拆迁区域进行合理的规划，规范土地市场，解决低价土地供应和无序的问题，间接调节控制房价。

结语：总而言之，城市规划为城市整体提供服务，可以很好地利用城市资源，改善城市居民的生活环境，同时兼顾未来的经济发展趋势，影响房着地产的市场。房地产是城市建设发展的重要推动力。在发展过程中，会因为价值观等方面与城市规划存在一定的不一致性，需要发挥城市规划的调控作用，才能满足现代城市建设的需要，确保城市有更好的发展前景。

参考文献：

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