BIM技术在房地产项目造价管理中的应用

BIM技术在房地产项目造价管理中的应用

董宝安 石可

德州华嬉豪德置业有限公司 山东 德州 253300

摘要：近年来，城市住宅项目的成本控制要求渐渐提高，然而传统成本控制方法不能更好地满足新时期房地产开发成本控制需求，为提高成本控制效率，适时运用BIM技术具有迫切性和重要性。当前，分析BIM技术与房地产开发成本融合路径，既能丰富BIM技术应用经验，又能使成本控制水平迈向新台阶，进而大幅提高房地产业经济效益和社会效益。

关键词：BIM技术；房地产；造价管理；应用

1BIM技术内涵及特征

1.1可视性

建筑物信息直观可见，即通过三维模型直观掌握细节信息。

1.2数据性

项目开发成本动态控制的基础就是数据信息的全面、真实获取与运用，基于数据库完成数据分类存储目标。这既能为成本管控决策提供价值化数据参考，又能为日后评价提供依据，使成本精益化管控任务逐项完成。

1.3协调性

建筑项目成本控制阶段，BIM技术具备信息共享优势，部门间协商合作，共同参与成本控制活动，并提出建设性意见，使房地产项目开发损失最小化。

2房地产项目传统造价管理中存在的问题

2.1工程造价管理缺乏连续性，导致“三超”现象时有发生

我国房地产项目的工程造价管理随着工程项目建设过程推进，其主要工作包括：项目决策阶段的投资估算、设计阶段的设计概算、设计完成后的施工图预算、招投标阶段的合同价、施工阶段的施工预算、竣工验收阶段的竣工结算和决算。在同一工程项目中，前一阶段的工程造价管理工作为后一阶段提供造价核算数据及重要指标，并设定造价管理范围；后一阶段的工程造价管理工作是在继承前一阶段管理成果的基础上进一步细化造价组成元素，同时反馈上一阶段的管理效果。但是实际工作中工程造价的各个管理阶段并没有做到一脉相承、紧密相连，而是互不干扰、独立核算与管理，这不但让已有的造价数据信息得不到充分利用，造成资源浪费，并且形成了工程项目全过程造价管理脱节现象，破坏了造价管理信息层层传递和统一连贯整体性，严重削弱了工程造价阶段性管理的潜力，导致项目建设过程中发生“三超”现象。

2.2限额指标陈旧无法满足要求

房地产项目区域竞争激烈，项目产品差异化明显，产品设计形式和内容需要持续更新，大量的新材料、新工艺被广泛地应用。这会使造价指标在不同的地区和不同的时期形成一定的差异，在参照类似工程的指标进行设计调整后仍无法真实地反映出拟建项目的经济技术指标和造价指标。所以，以限额设计方式形成的各项限额指标，实际作用不尽如人意。

2.3施工成本控制方法不当

如今，城市住宅项目的成本控制效果不尽如人意，主要是因为现有成本控制方法过于陈旧，这不仅会影响工程量计算结果，还会降低成本控制策略实践价值。即使已引入BIM技术进行成本控制，但多数造价管理者对BIM技术操控得不够熟练，导致成本控制效果大打折扣。长此以往，会影响BIM技术利用率，施工环节成本控制工作低效进行，不利于房地产业的健康发展。

3BIM技术在房地产项目造价管理中的应用

3.1基于BIM技术保证工程造价的整体性、一致性

BIM技术可应用于房地产项目建设全过程、全寿命周期的工程造价管理中，将不同阶段的工程造价管理工作贯穿起来，统一、共享造价管理信息，保持项目造价管理的整体性。应用BIM技术的房地产项目，在可行性研究阶段根据获得的基本数据，在以往类似项目建设数据基础上建立投资估算模型，经过分析、比选，确定项目建设方案，开展初步设计、技术设计，按照初步设计图纸在估算模型的基础上构建设计模型，随后深化、完善设计图纸，改进设计模型；在之后的招投标阶段建立招投标模型，结合BIM招投标软件和算量计价软件编制招投标文件，选定施工单位；进入施工阶段，在设计模型基础上加入资金和时间要素搭建施工模型，模拟施工过程，进行人工、材料、机械等资源管理调配，施工进度管控，成本管理和工程变更等；项目完工进入结算阶段构建竣工模型，可以直接进行工程结算、编制工程决算文件。应用BIM技术的开发项目改变了各个造价管理阶段过程脱节割裂的状态，随着项目建设进度逐步添加、修改信息数据，形成各个阶段所需模型，体现了信息完备性、信息关联性、信息一致性。模型建立过程完全同步于工程实体的建设过程，将真实、准确地反映工程全过程建设情况，实现了工程造价全过程动态化、精细化的管理。

3.2BIM技术在三维算量方面的应用

在一些复杂的建筑构件算量方面BIM有着独特的优势。例如，幕墙工程中三维算量贯穿设计全过程。在不同的阶段可以运用BIM技术建立深度不同的模型，造价工程师再根据模型输出的材料明细表以及模型对应构件的成本造价信息，计算出不同设计阶段的造价明细，通过将这些明细与成本目标的对比，可以进一步对设计方案进行优化调整，可以实现对设计方案造价目标的动态控制和实时监控，这对于材料价格不确定性较大的幕墙工程尤其重要。对于特殊类型幕墙，传统图纸很难计算各个系统的准确工程量，BIM软件的自带工程量统计功能，可以出色地完成这项工作。直接读取BIM模型数据就可以准确计算出全部构件的工程量，大大提高了成本控制的准确性。而且，BIM模型自带了所有构件的尺寸、定位信息，可以快速将这些模型中的数据提取出来，较之传统算量方式，效率大幅提升。

3.3招投标

住宅项目招投环节必不可少，这是造价科学管控的基本环节。具体而言，使用BIM模型精准计算工程量，并编制指导效用较强的工程量清单，比较概预算结果，从而准确定位不当之处，为误差纠正提供正确指导。从另一个角度来看，BIM技术用于招投标环节能为招标企业、投标企业提供便利，并且工程量清单后期复核工作顺利进行，最终投招标环节的成本精益化控制能够成为现实。

3.4BIM技术在施工阶段的应用

施工阶段的造价管理目标是在顺利完成工程项目建设任务的条件下，将工程造价控制在概算范围内，定期将实际工期与计划工期、实际资金成本和预算资金成本比对，发现和纠正偏差，不断调整施工组织、优化施工方案、提高施工质量，控制施工成本。施工现场布置由传统的CAD二维图纸升级为基于BIM技术的三维表达，通过CAD识别及内置构件库，快速完成施工现场策划，进行基坑开挖模拟、塔吊吊运模拟、道路运输能力模拟、临时设施排布模拟、材料堆放点布置及所有措施工程量统计等，在策划过程中可以随时查看临建工程量，快速测算临建花费，实施模拟比选，调整施工现场布置方案。此外还具有安全体验、文明施工、绿色施工等要求的模拟体验，保证施工前的工作做到安全、可靠，避免返工调整，资源浪费。施工过程中，以BIM模型为载体，进行进度、预算、物资、图纸、合同、质量、安全等业务信息关联，通过三维漫游、工况模拟、复杂节点模拟、进度查看、物资提取等应用技术，帮助项目各参与方有效决策、精细管理，达到减少项目变更、缩短工期、控制成本的目的。同时BIM模型结合算量、计价软件能够对工程计量、施工组织设计、工程变更、进度款支付、索赔管理和资金使用计划进行全面管理。基于BIM数据库建立协同平台，将工程项目建设过程中的数据信息同步至该平台，建设、设计、监理、施工等各参与方可以随时查看项目建设进度、资源配置、成本动态等情况，发现问题并通过平台沟通处理，提高项目管理水平。

3.5BIM技术在成本分析方面的应用

对于BIM技术来说，目前房地产项目中除钢筋工程量无法完全通过BIM模型进行自动统计外，其他分部分项工程和各类设备、设施的工程量全部都可以通过建模进行自动计算。BIM技术的算量功能具备与广联达、兴安得力等计价软件进行有效衔接的功能，可以形成满足工程量计价规范要求的“BIM造价模型”。

BIM软件强大的算量和成本分析能力，可以满足项目在方案比选、初步设计、扩大初步设计、施工图设计以及施工过程中的成本分析需求，可使各阶段的工程量计算、数据统计、成本分拆等造价管理工作快速准确完成。并且，在BIM建模过程中形成的造价数据，可以作为更大的成本数据库的支撑。这些数据库将成为房地产公司成本管理宝贵经验和第一手的资料。在类似项目中均可快速调用和共享，并据此进行估算、概算和预算。

结论

BIM技术在房地产开放项目造价管理中的应用，极大地改善了传统工程造价管理方式，BIM技术的可视化性、协同性、模拟性特性不但减少了工程造价管理过程中的沟通障碍，而且对项目建设中的问题做到了事前控制，使工程项目造价全过程管理更加系统化、智能化，显著提高了工程造价的可控性。

参考文献：

[1]李仲周.基于BIM技术的房地产开发项目成本控制研究[J].中国科技投资，2019(31):84.

[2]顾雅琴.BIM在房产开发成本控制中的应用[J].工程技术研究，2019,4(5):132-133.

[3]蔡庭嘉.BIM技术在房地产项目成本动态控制中的应用[J].住宅与房地产，2019(29):50.