房地产项目工程管理存在的问题及措施

房地产项目工程管理存在的问题及措施

杨战军 1强军 2

1西安华清科教产业（集团）有限公司 陕西 西安 710055 2西安华清科教产业（集团）有限公司 陕西 西安 710055

摘要：工程管理是房地产开发企业的一项重要工作，是项目开发建设管理的重中之重，先进的工程管理在保证工程质量、进度、安全的前提下，同时能够合理控制成本，并直接影响到企业房地产项目开发的经济效益。本文对房地产项目工程管理存在的问题进行分析，提出改进措施。

关键词：房地产项目；问题；措施

1房地产项目工程管理现状存在的普遍问题

1.1房地产项目施工前的准备工作充分

（1）在房地产项目开工建设前，施工企业没有对工程项目的技术资料进行全面的了解与掌握。

（2）在对房地产项目进行设计的时候，对项目实地的勘探和考察不够充分。以至于所设计的施工图纸与现场的实际情况存在偏差。

（3）项目工程管理人员没有在房地产项目开发建设之前进行充分的市场调研。

1.2工程建设施工合同条款不严谨

由于工程建设施工合同条款设置不严谨，导致总承包施工单位组织机构人员不足，建设过程中出现“以包代管”情况。分包工程的施工单位直接与开发企业现场工程管理人员沟通，开发企业现场工程管理人员承担“总协调”的作用，导致其消耗大量时间和精力，如果现场一旦出现工程质量问题分包单位还会推诿责任。在竣工验收阶段，临近购房合同规定的交付日期时，由于合同约定义务责任不明晰，违约后处罚措施没有力度，从而导致开发企业工程管理人员还要组织项目验收、交付等工作，工作难度非常大。

1.3 过程资料管理不到位

在房产项目建设中，很多企业普遍认为，工程竣工验收就意味着项目工程建设的“收尾”。但是由于开发企业工程管理人员在项目建设施工过程中，对于分项验收等环节管理不严谨，过程资料没有及时跟进，直到工程竣工验收时出现验收的资料不齐、结算依据不足等原因。致使在工程实体完成竣工验收后，项目不能及时办理相关手续，导致拖延交付和备案滞后，从而影响到业主入住和产证办理。如果项目施工建设是由多个单位完成的，那么过程施工资料管理对工程的验收和备案更加重要。

2房地产开发项目工程管理措施

2.1做好项目开发建设施工前的准备工作

首先，在房地产开发项目施工前期，开发企业工程管理人员应该组织协调设计单位和参建的施工单位之间的衔接沟通工作，将参建各方聚集在一起共同协商拟建房地产开发项目的矛盾点，做好开发项目施工细节确认工作，避免施工过程中频繁变更施工，影响房地产开发项目的正常进度，增加不必要的施工成本；

其次，做好施工现场组织协调工作。施工现场组织协调工作涉及房地产开发项目施工过程中的各个环节，包括大型建设机械设备的采购及现场调配、现场施工人员作业区域以及工种的搭配施工安排、施工质量监督、施工环境保护等各个方面，良好的施工现场组织协调工作是保障开发项目有条不紊进行的重要环节。2.2加强对工程各阶段的设计及工程管理的策划

通过招标或委托的形式将设计工作交给实力雄厚与项目匹配的专业设计团队，要求设计单位根据批准的项目可行性报告进行初步设计和施工图设计，并对各阶段的设计文件进行评价、审核。开发商要在这一阶段根据可行性报告和设计文件详细制定项目管理计划，并严格控制好工程变更，对于原则性的变更要慎重，决策后方可进行。

2.3减少开发企业分包项目

要细化开发企业分包项目的内容，并深化各自合同的条件和接口配合条件，全面、科学地管理建设合同。在招标文件及承包合同中要明确总承包单位的工程内容，并最大程度地发挥其总承包单位的作用。总承包单位可以通过招投标形式将工程分包给专业的分包施工单位，并签订分包合同，从而有利于开发企业和监理单位对工程的管理和协调，规避工期、质量、安全等众多风险。对于不由总承包单位组织分包的工程内容，要事先对各个工程内容建设的时间、交接、协作、验收、保修等内容作深入研究，对可能产生的项目管理难点要制定好对策。这样就减少了开发企业现场工程管理人员的协调工作量，工程合同也具有更强的可操作性。

2.4控制好开发企业指定材料的范围和交接

工程主材及设备可由开发企业确定3个同档次的品牌，并确定好价格、付款方式，再由施工单位进货；工程未计价材料和使用设备可由甲方招标确定供货商，并与之签订供货合同，或者增加一些采购管理费用，交由施工单位来与供应商签订合同。

2.5控制好项目现场施工质量

对施工质量进行控制是施工管理中的重点工作。在房地产项目开发中，负责项目工程管理的领导要把握好全局，协调好施工、监理等各个单位，共同完成施工中的质量控制。具体要做好以下三项主要任务：

（1）依照委托监理合同对承担工程监理的工作人员，依照法律相关规定进行监督。对关键工序和重点部分，严格按照国家技术的标准验收。验收合格一项，才能进行下项工序。

2. 对施工企业严格监督，保证达到工序的质量标准，实行施工中的自我质量控制。尽量帮助解决施工企业在工程施工中所遇到的技术难题，在技术上保证工程的质量。

3. 对工程所用材料要管理得当。严格按照设计要求与合同约定，对市场做好调查，掌握市场材料信息。根据国家相关法规，运用招标的形式选择质量好、信誉高、价格合理的商家进行材料选购。

2.6控制好项目施工进度

房地产开发项目进度管理是控制施工成本，提高房地产开发企业的信誉的重要途径。何况在市场竞争日益激烈的情况下，合理控制施工进度，减少企业投资成本对于提高企业经济效益，稳定市场良好秩序尤为重要。

1. 在施工的前期阶段，应当做好房地产开发项目的施工进度计划表，并将各方面的影响考虑其中。同时在完成整体施工进度表的制定后，还应制定分进度的控制表，从而加强房地产开发项目的施工控制。详细地说，房地产开发项目总进度表应当能够反映出四个方面的内容：a.清楚政府对项目的管理审批程序；b.各专业分包或提供材料未漏项，确定每项的合理进场时间；c.建设工期满足销售、交楼的时间要求，确定售楼部、看楼通道、样板间和园林的完成时间；d.总进度控制计划的编制应考虑开发商的工作流程。

2. 房地产开发项目的总进度控制表编制技术应当由项目总经理负责完成，之后交由工程部检查、反馈、调整。其中设计图、技术方案等则由设计部完成；标价由合约预算部完成；也就是说总进度应当能够反映出各节点、各施工环节、各模块的施工计划。总的来说，从房地产项目实际出发，结合现有的技术制定完善的进度计划表，并按照一定的流程做好项目的进度管理对实现房地产开发项目的经济效益是非常重要的。

2.7控制好项目开发建设成本

成本管理涉及到房地产开发项目的每个环节，从材料购买、人工费用到验收等都需要进行严格的成本把控，这样才能有效避免资源浪费，降低企业的投资成本，从而实现施工质量和经济效益的双赢。房地产开发项目成本管理工作可以从以下几个方面进行：

1. 根据招投标文件以及各项前期评估工作，包括拟建开发项目所在地区的经济、政治、社会以及自然环境等各项影响因素，做好成本预估工作，在保证施工质量的前提下制订一个切实可行且经济合理的成本预算报表；

2. 根据预算报表合理安排施工环节所需的费用。并以此为基础进行施工材料的购买等基础工作。

3. 做好各环节的审查和监督，尤其是要加强原始凭证的验收，确保其真实性，以避免公款挪用、徇私舞弊等现象。总之，只有做好全方位的成本管理工作，才能真正保证房地产开发企业的经济效益。

3结语

房地产开发项目工程管理工作涉及多个方面的内容，关系着参建各方，尤其是房地产开发企业的切身利益，应予以足够重视。每一位工程管理责任人员都应该密切关注房地产开发项目施工过程中可能存在的各种问题并予以管理协调，从而保障拟建的开发项目在合理开发周期内高质量完成。

参考文献：

[1]经济高质量发展背景下房地产项目管理变革及对策研究[J].江英超,马烈,郭磊,李凯健.项目管理技术.2020(11)

[2]房地产项目管理中存在的问题及解决措施[J].窦子贤.住宅与房地产.2020(21)