探究不动产预告登记的法律效力

探究不动产预告登记的法律效力

郭慧玉

武汉市不动产登记中心 湖北省 武汉市 43001 0

摘要：预告登记制度在我国的房产登记、不动产登记实践中已经14个年头，它是不动产登记制度中一项重要的内容。本文论述了其具有的法律效力，并指出了目前实践中存在的问题。

关键词：不动产预告登记;法律效力

“预告登记”一词出现在2007年通过的《物权法》中，并正式被确定。2020年通过的《民法典》对此只字未改，并再次重申。2020年5月，自然资源部、国家税务总局、中国银保监会近日联合出台《关于协同推进“互联网+不动产登记”方便企业和群众办事的意见》，明确提出我国将加紧全面实施预告登记制度。作为重要的法定登记类型之一，预告登记在保障产权人权益方面意义重大。但其登记对象较为特殊，社会公众理解并不深入。此外，预告登记的法律效力也有待立法进一步明确。

一、预告登记的法律效力

预告登记起始于普鲁士法上之“异议登记”，其效用目标则是保全债权请求权。由于物权公示行为与物权变动之间存在时间差，在债权人对于未来发生的物权变动预告持有合理期待且此期待会对权利人产生一定的价值意义，法律为对其给予保障，从而产生了预告登记制度^[1]。预告登记应该具有一下效力：

1.预告登记具有限制处分的效力

在不动产登记八种法定登记类型中，唯有预告登记是以债权请求权为登记对象。一项交易发生后，由于暂时不具备转移登记的条件，这时要防止出卖人“一物二卖”，确保买受人未来能够顺利取得物权，就可以先办理预告登记，限制出卖人随意处分。《民法典》第221条规定，“预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力”，从而确立了预告登记限制物权处分的效力。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉物权编的解释(一)》第4条规定，未经预告登记的权利人同意，转移不动产所有权，或者设定建设用地使用权、地役权、抵押权等其他物权的，认定其不发生物权效力。这说明，限制处分是一种绝对限制的原则，即非经预告登记权利人同意，对该不动产施以处分行为的，全然归于无效。

2.预告登记具有对抗处分性强制执行的效力

《最高人民法院关于人民法院办理执行异议和复议案件若干问题的规定》第30条规定：“金钱债权执行中,对被查封的办理了受让物权预告登记的不动产，受让人提出停止处分异议的，人民法院应予支持；符合物权登记条件，受让人提出排除执行异议的，应予支持。”这说明，受让人经过预告登记的物权期待权在强制执行中受法律保护，预告登记具有对抗处分性强制执行的效力。预告登记本身不能表征物权变动，却与物权变动紧密相关，是保障权利人在物权变动过程中取得物权的一种强有力的一种排他权力。

3.预告登记具有否定善意取得的效力

根据《最高人民法院关于适用<中华人民共和国民法典>物权编的解释（一）》第15条规定：“预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意的，应当认定不动产受让人知道转让人无处分权。”预告登记通过登记的形式将不动产的债权请求权公开，使之了解该请求权具有排他的效力。不动产受让人作为第三方应通过预告登记认识到预告登记权利人日后为本登记的可能性，从而不能作出妨害预告登记所保全的权利之行为，不得无视预告登记的存在，也不得以“不知预告登记而善意取得”为由进行抗辩。

4.预告登记具有顺位效力

由于国家禁止未竣工的预购商品房再行转让，预购商品房抵押一般限于按揭贷款的情形，决定了预购商品房不可能设立多重抵押，也就不存在抵押权多重顺位问题。但这不是说顺位效力在预告登记中没有适用空间了，由于预告登记的存在，从而赋予了该请求权排斥后续登记权利的功效^[1]。在我国的实际操作中，往往表述比较含蓄。只有少数例如天津等地将抵押权登记日期确定为抵押权预告登记日期，从而确定预告登记具有顺位效力。要注意的是，国家司法机关从来就没有明文确定预告登记的顺位效力，这可以从不承认抵押权预告登记的优先受偿权看出。

5.预告登记具有对抗查封效力

查封是强制执行中的一种临时保全措施，其本身不会导致不动产物权的变动，只会限制不动产物权发生变动，实际上是对不动产登记簿进行了临时冻结。对于已经办理预告登记的不动产，目前司法实践允许进行（预）查封。对于预售商品房而言，《最高人民法院国土资源部建设部关于依法规范人民法院执行和国土资源房地产管理部门协助执行若干问题的通知》第15条规定，“下列房屋虽未进行房屋所有权登记，人民法院也可以进行预查封：（一）作为被执行人的房地产开发企业，已办理了商品房预售许可证且尚未出售的房屋；（二）被执行人购买的已由房地产开发企业办理了房屋权属初始登记的房屋；（三）被执行人购买的办理了商品房预售合同登记备案手续或者商品房预告登记的房屋”。这说明：预告登记的义务人作为被执行人的，由于房屋已出售，法院不能进行预查封。国家相关的权力机关及行政部门都默示预告登记的权利人视同为不动产的权利人，强化了预售商品房预告登记的物权效力。

二、预告登记在不能转为本登记时的效力

开发商私下将房屋转卖第三人、开发商因各类手续不到位导致无法办理产权证、购房人逾期违约、购房人因经济纠纷所购房产被查封等情况从而导致无法将预告登记转变为本登记^[2]（本文中的预告登记转本登记包括：①预购商品房预告登记转房屋所有权登记；②预购商品房抵押预告登记转预购商品房抵押预告登记转抵押权登记）。此时亦不能被注销预告登记。预告登记权人是否有优先受偿权，《民法典》并未作出相应的规定^[3],因此不同时间、不同地域的司法机关意见往往会截然相反。其观点无非就是：①肯定认为：认为并非预告登记权人的过错导致本登记不能完成，同时法律将弱势群体预购人之债权与一般债权同等对待使其仅获比例清偿有违公平应赋予预购人优先受偿权；亦或简单以预告登记未推进至本登记为由否认银行的优先受偿权有悖公平亦将降低银行放贷积极性影响房地产市场的发展。②否定认为：抵押权预告登记所登记的并非现实的抵押权，而是将来发生抵押权变动的排他效力的请求权，但并非享有现实抵押权，因此对不享有优先受偿权。

总结

综上，预告登记制度是切实维护购房人合法权益，防止“一房两卖”，维护购房人财产安全，防范交易风险，协同防范金融风险，支撑强化税收征缴和房地产市场调控的一项重要举措。由于，预告登记制度存在时间并不长，《民法典》中预告登记效力又过于简略，在长期的实践中暴露出来许多现实亟待解决的问题。不动产预告登记制度的完善还有一段很长的路要走！

参考文献：

[1] 郝龙飞. “不动产预告登记效力”的模式选择与路径重塑[J]. 广东开放大学学报, 2021, 30(01):38–44.

[2] 朱峰, 颜金, 吴亚勤, et al. 论商品房抵押预告登记的法律效力——以预告登记权利人风险防范为视角[J]. 北方金融, 2021(03):56–61.

[3] 何英昌. 法制规制下预抵押转本登记自动办理可行性探讨与实证分析[J]. 上海房地, 2021(03):51–54.

作者简介：郭慧玉（1988.2—），女，武汉不动产登记中心，科员，主要从事预购商品房预登记及预抵押方面的工作与研究。