基于民法典背景下物业管理对房产价值影响分析

基于民法典背景下物业管理对房产价值影响分析

谢晓雯

天津市北人人力资源管理咨询有限公司 300170

摘要：本文对民法典背景下物业管理公司的作用进行分析阐述，进而从一级房产市场和二级房产市场两个角度说明物业管理对房产价值的影响。

关键词：物业管理；房产价值；民法典

前言：2020年5月28日，十三届全国人大三次会议审议通过了《民法典》其不仅象征着我国步入到社会主义法治建设新时代，也为物业管理和业主权益保护提供了更为详尽的规定要求。物业管理作为当前小区管理的重要组成，《民法典》审议通过也会对物业管理模式造成一定影响，进而影响到实际房地产价值。因此，为能够进一步确定民法典背景下物业管理对房地产价值的影响，本文将对相关内容进行研究分析，其将有着一定的现实意义。

1 民法典背景下物业管理公司的作用

1.1 在房地产开发及销售方面的作用

现阶段，房地产价值具有一定的市场化特征，其主要价格会结合用地、建材以及投资进行综合分析考量，所以房地产属性为内部掌控价格属性。面向消费者的房地产价值为真实房地产价值，其主要是房地产开发商以市场价格作为参考依据，根据上述各类分析考虑要求，综合评估房地产价值标准后，将房地产投入到市场中后所产生的价格。所以房地产价值具有市场化属性，未进入到市场的房地产将无法进行具体价格定位，只能进行价格预估，而在进入到市场后的房地产价值才是房地产的真正价格^[1]。

现阶段，我国房地产市场面临着国家管控压力持续提升，市场竞争压力日益增大的背景，房地产市场想要获取更高的市场价格，就必须要为消费者提供维稳良好的服务体验。而物业管理作为房地产管理的重要组成内容，其将会对房地产的市场竞争能力造成一定的影响，具体表现为很多消费者在购买楼房前都会对小区是否有物业，物业管理水平和收入标准等因素进行分析考虑。此种情况说明物业管理对于房地产开发及销售将有着一定的促进作业。

1.2 在房地产估价方面的作用

《民法典》中不仅纳入了之前《物权法》中的规定内容，还新增了部分内容，进而对物业管理的相关要求实行进一步补充完善。对相关内容进行综合分析后可以将物业管理公司的工作内容界定为根据服务合同完成合同中的服务活动，确保业主能够更为舒适、方便地使用房屋及其配套设施。因此，物业管理公司所提供的服务成效将会直接影响到业主对于房屋及其配套设施的使用体验，进而间接对房地产一级、二级市场的估价造成一定影响。所有消费者都清楚自己的房地产购买行为将会对后续自己的生活发展造成影响，所以为能够获取更好的服务体验，消费者除了会考虑房地产的各方面属性特征以外，还会对物业管理水平进行综合考虑。也就是说，当前物业管理公司已经成为房地产品牌有效传播的重要影响因素，必须要对其进行重点分析考虑。

2 民法典背景下物业管理对房产价值影响分析

2.1 一级房产市场

现如今，一级房地产市场的主要价格影响因素包括地理区位、规划设计、产品质量、周边环境等，并且由于房地产具有流动性较差、整体价格较高等特征，所以很多一级房地产市场都采用预售的方式进行房地产销售。在此过程中，消费者不仅会对上述影响因素进行综合考虑，还会对房地产开发商品牌和物业管理公司品牌等因素进行分析研究，进而选择出一种综合性价比最高的购买方案^[2]。结合上文可知，物业管理公司可以在房地产市场中发挥出开发、销售以及估价等方面作用，而相关作用的发挥则与物业公司的品牌价值有着直接关系，即物业公司市场口碑和品牌价值更高，那么相关物业公司所处的房地产价值也将会相对较高，甚至部分房地产开发商会将优秀物业管理品牌作为产品营销核心卖点。不过，物业管理公司作为一种服务型公司，其在实际开展服务前便会对房地产价值造成一定影响，但由于此种影响难以实现精准量化，所以具体影响将会转移到消费者对房地产产品的信心上，进而对消费者的产品购买意愿造成一定影响^[3]。因此，房地产开发商在制定房地产价值时也会对物业管理品牌进行一定考虑，并对其可能会对消费者造成的影响进行一定评估，从而制定出更多科学合理的房地产产品市场价格。

2.2 二级房产市场

物业管理对二级房地产市场所造成的影响与一级房地产市场较为相似。但从市场销售模式角度来看，二级房地产市场中的交易价格构成则更为复杂，这也就是导致二级房地产市场中可能会对房地产产品价格造成影响的因素相对复杂，其主要原因在于买卖双方之间信息不对称问题导致的。此种情况不仅会对市场价格造成影响，同时也会影响到消费者的产品购买意愿。其中在物业管理方面，由于物业管理公司主要向业主提供具体且持续的管理服务，并且此服务会在一定程度上提升房地产产品的潜在价值。所以房地产开发商在对产品进行估值过程中，为能够平衡消费者心目中价格标准以及房地产产品价格之间的差异，需要对物业管理可能会对消费者心目中价格影响进行客观分析研究，并结合其他房地产管理因素对当前预估价格进行合理优化调整，确保房地产估价能够贴近于市场真实价格，进而获取到最佳经济效益，达成房地产开发商、物业管理公司以及消费者三方共赢的目标。

3 结束语

综上所述，在民法典背景下，无论是在一级房地产市场，还是二级房地产市场，物业管理均会对房地产价值造成一定影响，所以房地产开发公司必须要提高对物业管理的重视，并根据消费者需求来合理选择物业管理，为消费者提供更为良好的物业服务体验，进而综合提高房地产产品的市场口碑，带动房地产价值的持续提升。

参考文献

[1]王怡红,刘亚赛.《民法典》中物业管理立法修改内容的研究[J].现代物业:中旬刊,2020(4):14-15.

[2]陈心钟,吴慧灵,张凯旋,等.物业管理对房地产价值的影响程度研究[J].基建管理优化,2020(3):16-20.

[3]赵婷.物业服务质量对住宅小区房价的溢出效应研究[D].南京财经大学,2019.