城镇化进程中的乡镇土地管理探讨

城镇化进程中的乡镇土地管理探讨

王卫东

山东省青岛市胶州市自然资源和规划局 266300

摘要：在新时期背景下，随着我国城镇化进程不断加快，城镇建设用地与乡镇土地发展呈现两种极端形态，即城镇建设用地需求不断增加，土地资源非常紧张，而乡镇用地则出现土地需求迅速下滑，土地资源大量闲置等现象。本文对城镇化进程中的乡镇土地管理进行分析，以供参考。

关键词：城镇化；乡镇土地；管理探讨

引言

乡镇农村土地确权是为了规范土地的使用与流转，对于农村经济发展具有积极意义。我国国土面积广阔，乡镇农村土地确权工作量大、内容繁杂，应用传统测绘技术的工作效率低，质量得不到保障。

1乡镇农村土地确权工作中土地测绘技术的运用

1.1GIS技术的运用

地理信息系统（GeographicInformationSystem，GIS）中，采集了地球表层空间包括大气层在内的相关地理数据，具备数据采集、储存、归纳、分析和管理功能，可为测绘区域地理情况的综合调查与评估、区域环境动态监测、区域内土地资源开发管理、土地规划利用等提供平台支持。在完成乡镇农村土地确权工作后，GIS系统上记录了每一宗土地的测绘数据和处理过程，农民可以随时查询、了解、确认土地划分情况。如果尚未完成土地信息注册工作，可应用CAD软件将数据转换为ACRGIS格式的文档，将相关数据以可视化、直观的图像形式展示出来。GIS系统在乡镇农村土地确权工作中的应用，实现了土地测绘数据的有序管理，系统能够对数据进行编号，将某宗地的界址点坐标、面积等测绘信息与农村集体土地所有权权属调查表汇总在一起，并以此为依据编制宗地图，以系统信息为支持，展开确权登记发证等后续工作。

1.2RS技术的运用

我国农村地区的建筑物一般比较矮，分布散乱，观测视野不佳，应用遥感技术（RS）可以实现对地理环境复杂的农村区域土地情况的有效测绘，准确观测到海拔高于2km的区域，观测效率高，可节省大量人力和物力资源，且所得到的数据精确度高，最终工作成果为比例尺内的遥感正射图像图。在此过程中，可将高精度的遥感影像作为底图，从基础上保障土地测绘数据的精确度，而且图像形象直观，能够让农民群众准确判断并在图像上进行标注，为后续界址点测量分析工作奠定良好的基础。如果遇到地理环境复杂的区域，可以借助遥感影像初步掌握土地界址点信息，标注绘制形成宗地草图，政府与农民签字确认权源基本资料，再展开外业权属调查。调查过程中，可以在测绘区域埋下一个桩，便于遥感影像中出现明晰的界址点标，经过反复调查、核实后，由村委确认权源材料。

2提升农村宅基地管理水平的策略

2.1新形势下农村宅基地管理制度改革

根据农业农村部、自然资源部《关于规范农村宅基地审批管理的通知》农经发〔2019〕6号文件，农村宅基地管理职责由自然资源系统划转至农业农村系统。为了确保下一步宅基地管理工作顺利开展，必须要先将宅基地有关的法律法规和政策文件贯彻落实到位，要让乡镇政府作为农村宅基地审批机关深入研究宅基地管理办法，协调自然资源和农业农村部门，优化细化相关工作流程，确保宅基地分配使用公开、公平、公正。同时乡镇成立专管机构，积极地解答农民关于宅基地的问题，只有如此才能借用法律教育的作用力，推进宅基地审批管理。相关部门要增强责任意识和服务意识，按照部门职能和国务院“放管服”改革要求切实履行部门职责。农业农村部门具体负责农村宅基地改革和管理工作，健全完善宅基地分配、使用、流转、违法用地查处等管理制度和标准，组织开展农村宅基地现状和需求情况统计调查，参与编制国土空间规划和村庄规划；自然资源部门具体负责在国土空间规划中统筹安排宅基地用地规模和布局，负责农用地转用审批和规划许可；自然资源或者综合行政执法部门负责农村宅基地违法查处工作；乡镇人民政府负责农村村民住宅用地审批职能。另外，要求宅基地管理过程里，要加强农村集体经济组织或村民委员会的审核监管责任，重点审查提交的材料是否真实有效、拟用地建房是否符合村庄规划、是否征求了用地建房相邻权利人意见等，利用合法合规的“村规民约”引导村民对宅基地方面的法律法规的认识，使其明白新的宅基地管理办法要求一户一宅，并且在面积、楼层、建筑风貌上都有硬性规定，使其改变传统思维模式，能够主动配合乡镇妥善处理名下的其他宅基地。

2.2开展农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用工作

农村宅基地和住宅是农民的基本生活资料和重要财产，也是农村发展的重要资源。随着城镇化快速推进，农业转移人口数量不断增加，农村宅基地和住宅闲置浪费问题日益突出。首先，结合宅基地和集体建设用地使用权确权登记工作摸清家底。对每个村庄的农村宅基地使用情况建立台账，同时利用第三次全国国土调查、农村土地承包经营权登记等工作中获取的分辨率优于0.2米的正射影像、倾斜摄影测量成果等作为基础图件，叠加地籍区、地籍子区界线和集体土地所有权宗地界线，并标注乡镇、村、村民小组及重要地物的名称，根据需要勾绘或标注相关内容形成工作底图，将各项资料数据化、电子化进行管理。其次，因地制宜选择盘活利用模式。乡镇政府指导村级经济组织统筹考虑区位条件、资源禀赋、环境容量、产业基础和历史文化传承，选择适合本地实际的农村闲置宅基地和闲置住宅盘活利用模式。鼓励利用闲置住宅发展符合乡村特点的休闲农业、乡村旅游、等新产业新业态，以及农产品冷链、初加工、仓储等一二三产业融合发展项目，为农民建房、乡村建设和产业发展等提供土地等要素保障。第三，支持培育盘活利用主体。在充分保障农民宅基地合法权益的前提下，支持农村集体经济组织及其成员采取自营、出租、入股、合作等多种方式盘活利用农村闲置宅基地和闲置住宅。鼓励有一定经济实力的农村集体经济组织对闲置宅基地和闲置住宅进行统一盘活利用。支持返乡人员依托自有和闲置住宅发展适合的乡村产业项目。引导有实力、有意愿、有责任的企业有序参与盘活利用工作。依法保护各类主体的合法权益，推动形成多方参与、合作共赢的良好局面。

3城镇化乡镇土地管理模式

3.1迁村并点

迁村并点模式主要适用于存在大量住宅闲置的农村地区，该类农村的实际居民数量较少，大部分已经向城镇转移，因此，公共设施用地与闲置住宅用地资源浪费现象严重。迁村并点模式的具体实施是将各个村庄存在的散户居民向较为发达的中心村或城镇进行集中转移，对原有土地资源进行复垦再利用的增减挂钩项目实施模式。同时，如若实施迁村并点模式，需要满足下列要求：首先，承载各个乡村散户居民的中心村或城镇必须拥有一定的产业基础，具有一次性承载较多劳动力的实力；其次，各散户村庄周围的村庄需要拥有较高的经济发展实力，富裕村民较多；最后，被整治的村庄拥有高度统一的整治意愿，想要进行城镇建设规划。

3.2整村搬迁

整村搬迁模式是指将原有村庄居民向较为发达地区进行整体迁移。该类村庄一般为受地质灾害或者环境影响等因素，造成村民已经无法正常居住、农业生产和日常生活受到严重影响的村庄。搬迁后的村庄旧址，可以通过城乡建设用地增减挂钩等方式，进行土地整理复垦，上述方式既调整利用了建设用地规模指标，又增加了耕地数量，同时复垦后质量等级高的耕地还可以划定为基本农田，能够优化地方的国土空间规划指标。对复垦后的耕地，还可以承包给农村经济合作社或者村民进行种植，增加村民和农村集体经济组织的收入。

4城镇化进程中的乡镇土地管理

一是尽快推进国土空间规划编制，促进城镇总体规划与土地利用总体规划相融合，合理确定各类建设用地规模，由规划统筹农村一二三产业融合发展。二是坚持最严格的节约用地制度，推动集约高效用地。对经济发展较快的地方，要引导和鼓励建设单位“向空中要效益、向地下要空间”，全面提升乡镇集约用地水平。三是强化自然资源规划执法监管。强化日常执法监管，明确查处责任，对各类违法用地问题，依法依规严肃查处。四是完善基层自然资源保护体系。充分利用“田长制”的工作制度，因地制宜的保护耕地、森林、湿地、矿产等各类自然资源。

结束语

综上所述，城镇化进程中必然涉及到乡镇土地使用权的征收与转让，在这个过程中，就需要加强政府部门职能，妥善处理好经济扩展与土地资源有限的矛盾关系，在充分保证土地使用权所有人利益的前提下，实行乡镇土地管理制度的优化，确保土地资源的可持续发展。

参考文献

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