房地产企业税务筹划风险成因及防范措施探讨

房地产企业税务筹划风险成因及防范措施探讨

王耀

广东创鸿集团有限公司广东揭阳 522000

摘要:近年来,随着我国国民经济建设的飞速发展,房地产开发行业已经取得了不错的发展业绩。国家的税收管理制度也因此有了适当的调整,关于房地产行业涉税税收法律行政法规也在日益完善。自从全面落实“营改增”税收政策实施以来,财政部和国家税务总局相继发布了一些关于房地产开发企业的税收涉税相关事项政策公告,这些涉税政策的利好,为房地产开发企业开展税务筹划工作提供了许多法律与政策制度上的保障。但是,由于房地产开发行业税务涉税项目种类较多,税负较重等因素影响，使得此类税务筹划在房地产开发行业中仍然存在一定的风险性。因此,本文主要探讨房地产企业发生税务筹划风险的主要成因并对此提出一些相应的风险防范措施，可供同行借鉴。

关键词:房地产开发企业;税务筹划;风险；防范措施

1.引言

房地产企业税务筹划的风险来源主要是指房地产企业在纳税筹划的过程中,因为企业的经营风险、房地产行业的风险、国家调控政策风险等各方面因素的影响,使得企业发生纳税损失而导致的风险。因此，加强房地产企业的税务风险筹划工作，有效降低这些潜在风险对房地产企业正常经营造成的不良影响,有助于我国房地产企业进一步提高财务管理的能力。

2房地产企业税务筹划主要风险成因分析

2.1经营风险

利用不同税收政策之间所存在的差异、合理选择税律法规制定政策方案，是当下我国房地产开发企业进行税务筹划的关键所在。为了有效确保各项税务筹划实施方案的真实性,房地产开发企业必须按税务筹划方案，合理安排开展企业的各项经营活动。受宏观经济环境与企业竞争市场环境变化的双重影响,企业税务筹划工作也会实时的反应并适当调整,这种实时反应往往会直接影响该项具体业务的税务筹划实施方案的整体可行性,无法按照企业预期的具体税务筹划计划效果实施,而且还有可能会让企业面临一些新的税务负担。

2.2政策风险

在企业税务筹划管理的过程里面,我们首先需要综合考虑的风险当然是政策方面的风险:一方面,是因为受房地产行业市场整体宏观经济发展形势因素影响,政府通常会根据一个行业整体的市场发展经济情况等来进行一些宏观政策性调控,以营造保证整个行业市场经济发展的有机竞争环境。对于国家税收调控政策来说,这是一个不可控的政策因素。以近几年来房地产政策举例：近几年国家政策分别提出了房地产市场财税整顿、规范市场经济发展、去消化去库存等多项税收政策。受这些政策因素的影响,各地的地方政府也都对本地房地产企业进行了不同程度的税收政策监管干预：如先限购后再限贷、经营管理模式创新整顿等。对于本轮多地政策性的财税政策调整,多地的房地产企业业务发展也都受到了前所未有的冲击,可谓困难重重。而另外一方面,我国的市场经济体制改革正处在坚持深化改革发展和进一步完善的过程中。房地产市场经济发展是整个市场经济体制过程中的重要一环,其经济发展必然也会根据整个社会发展经济环境的变化而改变,房地产企业相应的内部税务筹划也将发生变化。因此,在我们进行房地产企业内部税务筹划的时候,需要关注并充分考虑到整个社会市场经济政策带来的直接影响。

2.3行业风险

就房地产这一整个行业来讲,其自身与我国建筑业、生产业和制造业、服务业及其他各个领域都一直存在着紧密的相互联系,可以说是牵一发而动全身。而随着过去几年来我国房价的不断上涨,房地产开发领域的整体盈利增长空间也在不断加大,越来越多的房产投资人将所有资本重心投入到房地产市场中去。其中自然不乏一些其他各个行业的一些龙头企业,对于这些龙头企业来说,其自身由于缺乏房地产开发运营管理经验,需要依靠成熟的大型房产开发企业来与其进行战略合作,以通过代工自建或直接投资等多种形式，在房地产开发市场经济中抢占份额。对于这种特殊情况而言,就必须对于房地产行业企业自身进行合理的企业税务风险筹划,如果他们没有进行合理的税务筹划的话,一旦企业发生税筹风险,很快就可能会波及到我国整个地产市场的健康发展。

3 加强房地产企业税务筹划风险管理的有效防范措施

3.1建立税务筹划风险评估机制,从源头上控制和防范税收筹划的风险。

完善企业税务风险筹划中的风险预测评估管理机制，是针对企业税务筹划风险的有效防范措施。房地产开发企业内部要按照国家现行的企业财务会计管理制度来设计有关规定,依法合理设立规范的财务会计登记账册和财务凭证,正确合规的进行各项会计业务处理,按时向当地的税务部门报送企业的财务报表,这些都是企业内部进行前期税收筹划的一个基本前提和必要条件。同时，企业内部也要不断加强管理,完善各项内部管理的规章与制度。通过研究建立更加科学合理的规章制度,明晰企业自身基本的财务情况，以便从源头上提升企业的财务抗风险管理能力。

3.2树立财务人员税务筹划的意识,提高其综合素质。

税务风险筹划潜在的风险无时无刻不在,是真实客观存在的。企业生产经营者和企业纳税筹划管理人员,都同样应当深刻正视这些风险。在房地产企业的经营生产以及经营管理过程和其他涉税管理事务中，必须始终保持对企业税筹风险的高度警惕性。必须尽快建立一套更加适合企业的发展；更加安全、科学、快捷的税务筹划风险预警机制,及时准确的搜集、分析当前企业可能面临的税务相关风险信息,及时发现那些会直接引起税务筹划业务风险的各种关键因素,预先及时的发出风险预警,提醒税务筹划者早期防范，采取必要的准备并及时采取应对措施,避免潜在税务风险逐渐演变成一种客观现实,防患于未然。

3.3加强项目开发环节的税务筹划。

房地产项目开发经营企业只有在获取了项目土地所有使用权之后，它才能对整个项目整体进行建设规划开发,针对每个项目进行开发各个环节的土地税务进行筹划。具体从委托合作企业建房、代建房的土地税务两个个方面进行筹划。第一,合作公司建房的税务工作筹划。一般房地产建设项目开发规模较大,企业在整体建设开发过程中往往无法单独拿出全部的整体建设开发资金,导致很多房地产开发企业根本无法单独投资完成大型项目的整体建设,需要企业寻找更多合作伙伴一同参与完成。第二,代建房屋的税务筹划。在实际商业住宅项目建设的过程中,房地产开发项目的土地所有权仍然是属于客户,企业只是为了获取适当的经营管理费用。在一个房开项目工程建设前期,房地产项目开发经营企业需要缴纳的的税款中并不一定包含房地产开发销售税和企业土地使用增值税等,需要同时缴纳一定的企业劳务成本收入税和营业税。在这种以税代建房地产项目中,假如房地产开发企业在开始实施这个项目之前就能预先确定好意向客户,通过签订合同方式也是可以适当合理的避税的,通过运用这些优惠政策可以大幅度的减低企业项目的运营成本,实现与当地客户的双赢共同发展局面。

3.4加强与税务部门的沟通。

加强涉税知识学习，全面、准确地把握税收政策方向是有效规避国家税筹工作风险的重要关键。适时制定调整其他税筹工作方案,可以避免和有效减少因其他税收筹划把握方法不准，而可能造成的其他税筹工作风险。为切实紧跟现代信息时代经济发展变革步伐,掌握最新的税收政策调整信息,房地产开发企业税务管理人员可以应当积极主动地与当地税务相关部门人员保持一种良好的业务沟通互动关系,向他们真诚请教，并学习最新的涉及税务税收政策要点,了解政策变化后的内容和趋势特征。这样，可以让开发企业总部财务人员能够更好地理清这些最新税收政策。同时，企业可以通过定期邀请税务机关工作人员到企业总部进行涉税专题的知识讲座,以此进一步提升房地产开发企业人员的财税管理专业知识能力,让企业税筹人员实时准确掌握税收政策的最新信息变动，真正的树立起税务筹划管理风险意识。通过与各税务机关的深入沟通,房地产开发企业可以提前采取预防措施，也可以减少因税筹的税法政策认识理解偏差造成问题，避免税务部门处罚等。

4.结束语

综上所述,房地产开发企业长期开展企业税务筹划,是这个时代快速发展的必然结果,也是完全符合我国进行企业税制制度改革的基本要求的。抓好房地产开发企业的税务筹划可以促进地产企业更好更及时地进行企业经营项目的财务分析,为节约企业经营成本,规范企业的内部财务预算和项目核算提供真实的企业财务数据,有助于企业财务管理水平的进一步提高。房地产项目开发经营企业一定要及时进行合理的企业税务预算筹划,这样企业才能合理获取最大利益,实现企业的可持续发展。

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