高密度住宅小区物业管理的法治路径探讨

高密度住宅小区物业管理的法治路径探讨

李 元

（贵阳幼儿师范高等专科学校，贵州 贵阳 551400 ）

摘要：高密度住宅小区是城市现代化建设的重要产物，物业管理方在治理上难度极大，将法治思维融入到物业管理中会积极的推进我国的法治建设，促进社会和谐发展。本文从高密度住宅小区物业管理的现实问题出发，探析物业管理难的原因，并从法律保障层面和社会治理层面提出建议，为物业管理企业提供法治思考。

关键词：物业管理；法治；社会治理

作者简介：李元，贵阳幼儿师范高等专科学校教师，主要从事法理学、民商法学研究。

随着城市现代化的发展，高密度住宅小区的产生对物业管理带来了极大的挑战。物业管理企业接到诸如楼道卫生、停车场管理、安全管理、工作人员服务差等等问题已司空见惯，逐渐变成了业主方和物业方的相互抨击，长期下去，双方的矛盾问题越来越凸显，这对于社会的和谐发展带来了一定了隐患。

1. 物业管理现实问题的提出

近年来，时有业主与物业管理企业发生冲突的事件报道，“停车难、卫生差、服务不到位、安全问题”等词成了物业管理企业的焦点，在一定层面上反应了双方之间的矛盾频发，其最主要的原因就是面对高密度住宅小区，物业管理企业普遍存在服务滞后和企业管理成本不断增加的现实矛盾。一方面面对庞大的业主体量，管理面积范围广，业主遇到的问题频率会明显增高，导致物业管理工作人员应接不暇，造成服务滞后，业主的体验感就会越来越差；另一方面，物业管理企业在管理运行中成本的不断增加，或有管理制度等问题，使得服务质量大打折扣。业主和物业之间的矛盾就越演越烈，处理卫生不及时、停车管理不到位、安全保障缺陷等问题变得凸显，时常发生工作人员与业主的“口水战”，甚至是大打出手。这些问题看似虽小，但却对社会的和谐发展带来极大的隐患，这对于建设法治中国的道路建设带来了不小的阻碍，法治建设的基础在基层，依法治国的基础也在基层，探究高密度住宅小区物业管理的法治途径显得尤为的重要。

2. 物业管理难度大的根源

1. 高密度住宅小区的特性增大了物业管理的难度

高密度住宅小区最主要的特点是住户多和建筑面积广。楼栋的住户多在一定程度上会业主遇到问题的频率就会增高，如在一层楼可能会住有7-9户人家，楼道卫生问题就是一个长期需要关注和解决的棘手问题。同时住户的素质也决定了物业管理的难度，面对庞大的住户数量，物业的管理会有明显的滞后性，同时由于部分住户的素质问题会使物业在处理问题过程中遇到阻碍，面对多样化的业主类型、庞大的业主群里，各种不通的需求，物业管理企业的压力颇大。建筑面积广会带来更多的管理问题，如停车场管理问题、小区电梯维修、安全秩序管理、公区绿化管理等，这些基本都是物业公司每天忙于解决的现实问题，且问题发生的频率并不低，导致物业管理企业普遍存在“人少事多”情况，业主的体验感就会有所降低。

2. 物业管理企业制度落后

首先，物业为了降低管理成本，聘请的工作人员大多数是年龄偏大的劳动者，从而导致了工作效率的降低，这是很多物业管理企业存在的现象，虽然在一定程度上降低了物业管理的成本，但是业主的体验感会有所下降，如在小区的安全管理上，年龄颇大的工作人员不能给小区住户带来足够的安全感。其次，部分管理者存在一定的服务意识薄弱问题，没有秉承物业管理企业的意志，为小区业主提供服务，工作人员缺乏相关培训，如保洁工作人员存在保洁随意性，笔者居住的小区就时常看到保洁人员用拖把来擦拭电梯，造成二次污染，秩序维护人员素质较差，不够耐心，视业主为敌对对象；再来，物管管理机制和服务效果不能达到合同预期，不能合理解决业主遇到的实际问题，这与物业管理企业的管理制度息息相关，需要制定具体明确的管理规章制度，确定合同中物业和业主的权利和义务，并按照程序办事，而不是任由物业公司随意操作，侵害业主的利益；最后，物业管理企业的制度需要与时俱进，需要法理和情理相结合，例如在停车管理问题上，针对长期没有停车的业主，了解情况后，可不收这期间的停车费用等。未来物业管理需不断适应现代科技的发展，才能主动迎合时代的潮流。

3. 相关部门治理困难

这里所指的相关部门主要是居委会、业委会。居委会作为基层居民自我管理、自我治理、自我服务的基层组织，应当主动与物业管理企业和业委会取得联系，帮助和指导物业管理企业了解政策、学习法律，不断加强沟通，结合小区的自身特点，制定符合小区的约定，发挥物业管理的价值。例如在居委会在面对业主和物业管理企业之间的矛盾时，主要以调解为主，但调解的效果并不理想，并没有拟定相关调解协议，导致调解效力不高。

业委会是代表的全体业主的利益，向社会各界反应业主需求和意愿的组织，但在高密度的住宅小区，存在一个最根本的问题，成立业委会存在一定的困难，这是很多住宅小区存在的普遍问题，业委会未成立，导致业主维权时孤立无援，后续维权难进行，侵害了业主权利。同时业委会的法律主体地位和工作机制并不明确，业委会没有法人资格，在维权路上会十分的为难，同时此类维权还需要有可靠的业主代表帮助，但现实中基本依靠个别业主代表的超强意志和无私的奉献而维系下去，难有保障。

3. 破解物业管理困境的法治路径

1. 法律保障层面

我国有关物业管理的法律法规经历了从《城市新建住宅小区管理办法》，到

《物业管理条例》，再到《物权法》，最后是《民法典》，我国物业管理法律体系的更新和变化都是展现我国对基层法治治理的决心。业委会是帮助业主反应问题，代表业主执行相关利益的组织，依据《民法典》第 286 条的规定，业主大会或者业委会对一定范围内的损害他人合法权益的行为有权依照相关法律法规请求行为人停止侵害。但是其中对于业委会的法律地位并未得到明确，基于此，建议相关法律能够明确业委会的法律主体地位，在此可借鉴国外的立法，将全体业主确定为为营利性法人，业委会为执行机构，这样业委会能够发挥更大的作用。与此同时需加大业委会同当地政府部门、居委会的沟通，通过政府和居委会的指导，有物业管理企业进行召集，严格按照法律程序召开业主大会，选出业主代表，成立业委会。通过不断提升业委会的法治治理能力，同物业管理企业一起协作引导小区业主自主自治发展。

2. 社会治理层面

首先是提升物业管理企业的治理能力，需要进一步明确管理制度，设立物业

服务管理服务标准规范，实施分类治理。通过强化监督管理，提升物业管理企业的领导能力，强化内部培训和服务管理，使得物业工作人员能力加强，工作效率提高；其次，由社区相关党群部门牵头，居委会和业委会做监督，明确物业管理企业和业主之间的权利和义务，例如促进物业管理企业和业主的实际问题进行调解，双方达成一致后，书面签订调解协议，进一步明确双方的权力和义务，从而减少业主和物业管理间的矛盾。最后，加强业委会和物业管理企业的制度化建设，物业管理企业与业委会定期进行意见和建议互换，适时的根据政策和业主需求进行制度的变更，充分发挥自治的效果，双方需严格遵守法律规定，按程序办事，形成符合本小区的由业主自治、政府法治、和谐文明、科技融入的体系，其最重要的还是希望当地政府部门能出台《物业管理条例》，从而达到多方赢的结果，多方努力也为人民群众营造出一个安居、宜居、乐居的生活环境，不断提升业主的幸福感。

参考文献：

1. 张臻.业主自治下业委会制度的困境及其法治化路径[J].哈尔滨学院学报,2021(06).

2. 王帅.法安天下，物尽其责——2020物业管理行业法治之路回溯[J].住宅与房地产,2020(34).

3. 刘保玉，孙超，论业主委员会的法律地位——从实体法与程序法的双重视角[J].政治与法律,2009(02).