房产测绘中精准测量的质量控制策略

房产测绘中精准测量的质量控制策略

孙珂

淮南市房地产测绘中心 232001

摘要:房产测绘工作工作中，需要做好资料收集、审查、管理，在推动房产质量控制，掌握房产信息方面有非常重要的作用。本文主要结合房产测绘基本概述，对房产测绘前资料整理与图纸审查工作进行分析，探讨了房产测绘中精准测量的质量控制策略。

关键词:房产测绘,质量控制,房产要素

1房产测绘概述

房产测绘工作在专业测绘中是一个非常特殊的分支，主要测量对象是房屋以及相关特地，利用专业的测量仪器、测绘技术，对房屋、房产以及土地的数量、位置、权属以及质量等实际情况进行专业测绘。房产测绘属于工程测绘范畴，后期独立，通过对数据信息的采集和分析，将房产信息录入到地产信息管理系统中，对相关信息进行登记，从而在进行房产交易以及项目建设过程中，成为非常有用的数据参考。房产测绘的主要内容有房产变更、房产面积以及房产要素等，通过测绘绘制房产图，掌握房产信息参数。

2房产测绘前期资料整理和图纸审查工作

房产测绘根据委托方、委托合同等，结合建筑图纸、建筑工工程规划验收合格证、建筑工程规划许可证、土地使用权等，需要对这些资料进行整理分析，从而结合房产测绘的依据、方法、分摊模型的确定。在进行房产测绘前期，需要对图纸审查工作、资料收件等进行整合。采取相关措施，保证资料的完整性，从而会房产测绘工作奠定基础。收件资料应保证完整性，相关资料涉及到规划许可证、土地出让合同、建筑平面图、幢号、门牌号以及相关配套设施等。在房产项目进行建筑面积测算过程中，图纸的要通过规划部门的严格审核，在进行房产面积测量过程中，还需要委托方提供房屋竣工图，由于建筑房产项目经常会出现工程变更、设计变更等，因此在出现变更的过程中，也要体现在变更图纸中。图纸要包成完整性，因此要包括平面图、立体图、阳台、飘窗等详细图，不能存在任何遗漏。为了可以更方便的进行房产测绘工作，需要图纸非常详细。

3测绘过程中的质量控制

3.1对房屋面积计算的部位进行确定

在对房产测绘前，应首先确定那些部位不能进行面积的计算，那些部位计算一半。没有经过准确确定就会造成房产总面积计算错误的问题，从而造成分摊计算错误。因此要对房产测绘应确定计算面积，结合房产测量规范和各地的实际细则，进行房产测绘工作。在设计工作中，很多地产商在设计图中的文字注释与实际规范存在不相同。比如，在设计图纸中注明有空中花园、景观园、入户阳台等，需要对此进行重视。比如入户花园并不再计算面积条款中，且花园不能进行建筑面积计算，但实际这些入户花园和规范中的不封闭阳台等，就是指从电梯出来后到某户需要景观的通道、前室。从本质看，这些属于公共部位，如果这些是封闭的就需要进行全面积计算，如果是敞开的就需要分情况进行计算。比如空中花园，如果空中花园与入户花园相似，就会按照入户花园的计算方法来计算，如果空中花园经过某套内房，需要判断房屋套内阳台，需要根据阳台面积计算规则进行计算。从上述分析中可以发现，如果房产测绘中建筑图中的文字与规范不符，则需要进行严格分析定性。如果实施细则中没有明文规定，则在测绘过程中根据建筑结构进行判断，必要时，需要结合委托方的说明进行，要求设计方了解使用说明，从而将这些不规范的描述进行统一规范，在房产测量、实施细则中，对这些部分进行判断，准确的进行房产面积的计算。

3.2调查房屋的各项要素

在实际房产测绘工作中，需要对所有要素进行详细的调查，保留规划许可证、建筑地名登记、文字标等，还要对房屋的用途、房号、室号等要素进行确定。在进行深入调查后核实这些信息，通过房屋竣工图和预测成果资料和对，从而对房屋的各项信息掌握，确定是否与设计图纸一致，对于不符合规范要进行说明，并联系相关单位更变图纸，如果实地不符还需要联系开发商进行整改，直到可以符合要求。

3.3准确采取房屋套型边长数据

房屋的基本单位是“幢”，一幢房屋就是一个整体，在销售过程中也只能有一个销售许可证，房屋建筑施工需要满足已出“±0”的要求。在进行房屋测绘过程中，按照幢的单位进行划分，无论一幢房屋的占地规模或者体量有多大，都按照一个体量来进行计算，因此一幢房屋也只出具一份测量报告。一幢房屋中可能会包含很多套房子，在房产测绘工作中，最小的单位为套，因此一套房屋是最好的测绘单位，需要对每套房屋的边长、套型数据、总面积等数据进行测量。在房屋测量过程中有的数据是从设计图中获得的，还有一些数据需要通过换算得到，还有一些数据需要通过比例尺的计算来获得。因此，房产测绘人员需要能看懂各种设计图纸，可以对各种线段、符号、标记掌握其含义，从而在测绘工作中可以更好的应用。实际测绘工作中，首先，应明确设计图纸中的各层次之间的结构关系，比如坡面、屋顶的层高，阳台的顶盖、大厅的高度、楼层高等。其次，在房屋采用坡面屋顶过程中，只有每层高于2.2m以上，才能计算建筑面积，此时在计算过程中，可以从剖面图上解三角形，对2.2m的投影范围进行计算。最后。预测过程中可以对各种尺寸、单位进行换算处理，对设计图中的各种标注尺寸，应明确其正确部位。在对边长数据进行换算过程中，可以考虑到竣工之后的实际情况。比如在墙体厚度为20cm的时候，可以在外部加两层2cm的粉灰厚度，在竣工后就应该是24cm，否则在实际测绘过程中就会出现面积误差。在房屋实际测量过程中，要与正确的预测结果相符，对预测资料进行调取，并进行详细的分析，找到与预测施工图纸之间的差别，对工程中是否存在变更进行分析，并对存在施工变更的部位进行标注，这样在实际测量过程中，才能更精准的得到结果。实测过程中还要结合整体与局部的关系，从整体到局部进行观察，在房屋建筑中除了一些机房、水箱、顶层复式、楼梯、底层套房等之外，外墙基本一致，为了保证效果，在阳台、分隔上需要进行不同的设计，从而在房型相同的时候，可以确保建筑面积相同。在房屋单元套型检测过程中，只需要通过房屋轴线总尺寸、临近单位部位尺寸和阳台尺寸进行记录工作就可以，不需要在全面进行内部尺寸测量。实测中还需要对竣工图纸与房屋是否一致进行分析，如果出现不一致的地方，应保证房屋套型和边长的正确性。

3.4正确计算面积,合理分摊公用面积

在房产面积计算过程中，要保证准确性，还要合理分摊。房屋测绘可以掌握房屋的面积和各种使用情况，在办理房产证、缴纳税费等方面有非常重要的作用，因此在进行面积计算与分摊过程中要保持准确性。可以利用房屋测绘软件提高工作效率，在实际操作过程中，应按照规范进行，对每户的房屋面积进行详细严格计算，使得房屋的总面积、面积汇总以及公共地区的公摊面积可以准确计算。在房屋各层面积和总面积计算之后还要对公共建筑面积进行计算，保证公摊的合理性，可以组织设计人员、技术负责人、质检人员等进行详细讨论。公摊面积计算完成后需要对分摊前后套内面积、总面积、分摊面积进行对比，明确是否存在差错。

结束语

总之，我国房产测绘工作越来越复杂，面临的问题也越来越多，因此对房屋测绘的专业要求不断提升。在房屋测绘中，应不断控制房屋测绘质量，需要房屋测绘工作人员具备职业素养和责任心，可以使用各种高科技设备，不断学习，提升房屋测绘技能，提升房屋测绘的整体质量。

参考文献

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