前期建筑策划对房地产项目的经济性影响研究

前期建筑策划对房地产项目的经济性影响研究

童春燕

山东中成信建设项目管理有限公司 ,山东省 临沂市 276000

摘要: 目前，土地成本越来越高，房地产市场竞争越来越激烈。因此，我们应该注意房地产的前期建筑策划。前期建筑策划影响项目销售价格和目标利润的实现。其中，产品定位尤为重要，将影响项目后期的销售速度和市场去商业化率。基于此，本文分析了前期建筑策划对房地产项目的经济性影响，以供参考。

关键词：前期建筑策划；房地产项目；经济性

引言

前期策划是对房地产市场和发展趋势的科学预判，通过前期策划能够了解客户需求、市场需要，确保开发项目贴合市场需求。良好的前期策划能够为建筑项目规划设计提供依据，提升房地产企业的市场竞争力，同时能够针对可能出现的风险提出应对预案，从而降低房地产开发风险，确保项目开发收益。因此，为了更好地做好建筑项目，在规划设计阶段对前期工作要足够重视，以便能够精准把握房地产市场。

1前期建筑策划对于建筑规划重要性分析

1.1前期建筑策划工作内容

前期建筑策划主要是根据项目控制性及项目的特点进行详细规划，通过分析当前的房地产市场，确定房地产消费群体，并且准确定位市场、客户和产品，确定项目方案以及市场营销计划。市场定位和目标群体定位是前期工作的重点，市场定位是建筑项目规划设计的基础，对于建筑项目而言，首先需要了解市场对于房地产的需求，了解当前房地产项目的竞争情况、项目的市场定位、项目的优势与风险，从而使建筑项目更好地找准定位，尽快获得竞争优势；目标群体定位是指了解房地产项目的目标客户，通过明确目标客户，能够了解客户的消费习惯、消费者心理，从而为后续的营销提供依据。

1.2前期建筑策划工作作用

项目早期准备阶段是建筑项目的重要组成部分，也是项目决策的关键环节，对后面的项目开发质量具有关键性的影响。对于建筑项目而言，开发设想是整个项目的起点，开发设想是否能够反映市场需求，对于房地产项目的成败具有决定性的影响。前期建筑策划工作能够为后续的投资、销售及运营提供依据。前期工作通过对房地产项目上的土地投资进行评估，能够为后续的投资决策提供指导，确保投资获得最大效益。在规划设计前开展前期工作，能够指导后续的规划设计，为房地产建筑的选型、规模及设计提供指导，使建筑设计满足目标客户的需求，有利于开发建筑项目的经济价值。通过前期工作，确定经营目标，将经营与目标客户需求相结合，确保销售方案符合市场发展，获得最佳经营目标。因此，前期工作需要结合开发设想，做好市场规划，形成可行性报告，为后续的开发提供依据。在项目规划的前期阶段，项目定位主要是依靠项目策划小组的成果定位与判断完成的。但是策划小组注重的是市场与营销方面，对于建筑工程设计了解较少。前期策划阶段的工作应该引入设计师，通过策划小组和设计师的共同协作来做好前期工作，实现优势互补，发挥双方的优势，更好地做好项目定位与设计。前期工作的效果对后续开发具有决定性的影响，因此前期工作必须具有全面性和准确性，为项目开发提供更好的建议。

2 前期建筑策划对房地产项目经济性的影响

2.1建筑类型选择

根据以往的房地产开发经验，房地产项目经济控制的难度体现在项目方案设计中，不仅关系到开发商和消费者的利益，还关系到城市公共利益和客体利益。在建筑规划中，为了保证项目的经济性，有必要在综合考虑上述各种利益的基础上，确定合适的建筑类型设计方案。规划时，一方面要考虑当地建筑设计、城市规划等相关要求，确保选型的合理性；另一方面，在维护开发商利益的基础上，构建开发商利益、客体利益和公共利益的平衡关系，选择合适的类型。例如，对于房地产项目，可以从本地系统允许的板式建筑和塔楼类型中选择适当的类型。从消费者的角度来看，塔楼的销售价格较低，更符合消费者的利益；从开发商的角度来看，塔楼的利润空间较小，平板楼的利润空间较大。

2.2建筑层数及日照间距设计

在建设项目中，建筑层数的设计和每栋建筑的日照间距参数与建筑容积率参数和项目的整体经济水平密切相关。为了充分发挥早期建筑规划的价值，可以与项目经济性密切相关，合理设计建筑楼层参数和建筑日照间距。就建筑层数而言，建筑规划对经济影响的特点是：规划方案中建筑层数少，可能会增加项目成本，降低开发商的利润；如果规划方案中的建筑层数过高（超过城市规划或相关设计规定），则无法通过项目审查。在日照间距方面，建筑规划的影响特点为：规划方案中日照间距过大会导致项目经济水平下降；日照间距太小，项目经济性高，但消费者可能对建筑物之间日照间距的设置不满意，因此很难做出购房决策。基于上述影响特征，可按以下设计模式进行初步建筑规划，以确保项目的经济水平达到标准。参照本项目所在城区道路的自然间距参数，以铺设本项目的高层位置；或直接在项目场地北侧布置高层建筑，在场地南侧布置低层建筑。在日照间距设置方面，可在允许日照间距范围内，适当提高本项目场地空间利用率，从而提高本项目的整体经济水平。

2.3景观设计

随着对工程景观设计质量要求的不断提高，如何调节景观设计质量与成本之间的关系逐渐成为开发商面临的主要问题。为了保证项目的经济性，在前期规划工作中，规划分析员可以按照以下标准做好项目景观设计。遵循因地制宜的原则，在满足消费群体景观质量要求的基础上，尽量利用场地现有条件和当地常见苗木营造项目景观。具体要点如下。一是合理匹配树木和草坪。虽然大面积草坪的初始成本较低，但不容易维护。为保证项目的经济性，在合理控制项目草坪面积的基础上，可与当地灌木、树木等树种相结合，形成绿地。二是首选硬质路面材料。根据以往经验，石材虽然能形成良好的景观效果，但其成本较高，不利于保持项目的经济性。因此，房地产项目的硬路面方案可通过选择混凝土预制件、彩色路面板等具有低成本、高质量特点的相关材料来安排。

2.4车库设计

在房地产项目开发中，如建筑规划中车库设计不当，不仅会影响业主的正常生活需求，还会干扰项目的经济性。为提高经济水平，项目车库可按以下标准进行规划。一是车库位置规划。地上车库造价低，但容易影响建设工程质量和业主的生活质量；地下车库满足业主要求，但造价较高。因此，可考虑结合房地产项目定位规划车库位置。例如，对于高端住宅区，采用地下车库；中低端社区可设置地下车库+地上停车位模式。二是车库类型规划。地下车库造价低，但车位数量相对较少；立体车库可以容纳大量的停车位，但其综合成本（前期建设成本和后期维护成本）较高。在建设规划中，如果地下车库的车位数量能够满足实际使用需求，则应选择地下车库的设置方案，以保证工程的经济性。

结束语

加强前期建筑规划对项目经济影响的分析具有现实意义。为了充分发挥建筑规划的价值，可以从房地产项目的细节入手，逐一探讨建筑规划的影响特征。此外，为了进一步提高房地产项目的经济水平，可以在以往项目开发经验的基础上不断调整建筑规划方案，以优化规划方案的质量，为房地产项目的开发提供必要的支持。

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