老旧小区改造项目施工管理要点

老旧小区改造项目施工管理要点

李兵

乌鲁木齐市米东区建设局（交通局、人民防空办公室）新疆 乌鲁木齐 830000

摘要：所谓老旧小区指的是外观陈旧、使用较长时间且存在一些隐患问题的小区，这些小区普遍缺乏齐全的公共服务设施且管理不当。近年来，我国加大了对老旧小区的改造力度，而这些工作受到了多方面因素影响，存在诸多难点，需要工作人员在明确老旧小区施工管理难点的基础上，采取有效的管理办法，以保证老旧小区改造项目施工的顺利推进。

关键词：老旧小区；改造项目；施工管理

引言

近年来我国全面开启并大力推进老旧小区的综合整治，取得了良好的效果，获得了广大群众的用户和支持，同时其也暴露出改造施工中存在的问题。笔者从自己所参建的项目中得到的认识，通过本文进行浅显的分析。

1老旧小区改造项目特点

城镇老旧小区大多处于老城区，地理位置优越，建筑密度和人口密度较高。老旧小区的居民结构层次复杂，意识形态不同，对事物的接受能力表现出较大的差异。居民作为“有限理性经济人”在面对老旧小区改造项目时基本都持欢迎的态度，因为除改善自身生活环境外，还会带来小区房屋的增值。但在改造工作具体实施过程中，又表现出“有限理性经济人”的利己心态，如对项目妨碍个人利益改造的不认同和改造工作的不支持。除居民意识形态不同造成改造工作进展缓慢外，老旧小区建筑本身也有局限性，如建筑破坏程度不同、现场情况和设计图不符等，造成已有设计方案变更，这些情况无疑给老旧小区改造项目施工管理增加了难度。

2老旧小区施工项目管理难点

2.1改造项目协调难度大

和一般的新建住宅项目不同，在改造老旧小区项目的过程中，不但要充分做好居民诉求协调，还要加强协调外部单位。不同的地区、城市的更新项目规定、对外协调企业事业单位、审批程度、审批内容等都存在一定的差异，例如，在老旧小区内部水电管线改造时，需要电力公司、通信公司、燃气公司等多家单位进行共同施工合作，有着较大的协调难度，施工作业中容易发生冲突，对施工进度产生影响。对内主要是难以充分满足全部居民的所有需求，改造内容、诉求会随着各个小区居民的结构层次、年龄、意识形态等产生一些差异。比如小区居民在统一更换外窗的问题上态度明显不同，有的是新装修房屋无须更换窗户；有的居民虽然门窗破旧但认为没有必要更换外窗，所以也反对统一更换，从而延迟改造进度，甚至发生中断情况。居民素质也会不同程度地影响老旧小区的改造工作进程，比如在小区内部临时堆放场地可能会有居民随意停车，导致车辆发生剐蹭，严重干扰施工进度、施工成本等。

2.2改造项目施工条件的限制

老旧小区大多处于老城区，周围交通发达，来往车辆较多，改造实施还不能影响现有居民的生产生活。施工条件受限主要体现在平面和立面作业空间两个方面。平面作业空间上场地狭小，材料、设备进出困难。建筑密度大，楼栋间距离小，未拆除违建物占用了大量空间，物资存放和脚手架搭设空间小，无大型设备操作空间，只能依靠人力搬运，间接导致施工进度缓慢，成本增加。立面作业空间上影响因素多，如居民私拉管线、未修剪的树枝遮挡、居民违建外凸护栏等影响脚手架搭设，施工视野、操作空间等遮挡物较多，作业条件受限。

2.3改造项目安全隐患多

当前老旧小区都是建于20世纪70—80年代，建成时间长，基础设施落后，建筑物及设施老化严重，年久失修，居民生活条件差，往往存在配套设施不齐全、管网破旧、上楼难、停车难等问题，由于受限于当时的城市规划和建设标准，已经不能满足要求。普遍存在建筑物外立面破旧凌乱，破损脏污，内外墙开裂，墙皮剥落，外墙渗水，屋顶漏水，公共照明不足，给居民的生活带来诸多不便。在使用超过一定年限之后，房屋的安全度降低，存在着极大的安全隐患。

3现有老旧小区改造内容及施工管理要点

3.1加强软件、硬件设施的安全防范

老旧小区改造施工现场不仅关系着施工人员的人身安全，而且关系着居民的人身及财产安全。作为当前热点的民生工程，老旧小区改造工作有着较高的关注度，为了避免在后期发生安全隐患，需要在改造阶段加强施工过程中软件和硬件设施的安全管控，保证老旧小区改造工程顺利开展。在软件方面，应加强施工人员安全意识的培养及从业人员思想道德方面的培训和教育，做好施工现场作业人员数量和物资的合理布置，尽量保证各个项目和工种能够良好地配合，多个专业和人员共同合作，彼此监督。施工单位可以在每项工程施工前组织安全教育工作，将施工中的安全意识灌输到施工人员的思想中，明确施工的安全风险隐患，加强安全防范措施的制定，提前配备好安全防护用具，同时通过高效地宣传提升施工队伍及居民的安全防范意识水平，并且加强现场监管，让居民远离施工现场，在施工期间将门窗关闭好，避免高空坠物或乱扔烟头等问题引发安全事故。同时，为了加强联系及协调施工人员和居民的关系，可以开通服务热线监督和严肃处理不文明行为。在硬件设施上，应充分做好物理防护等工作，比如用密目式安全网防护好脚手架外侧，同时设置安全通道，通过双层防护提高施工现场的安全性。配备接火斗和防火布开展动火作业，将动火批准等级提高。用橡胶保温软防护做好立杆及其他坚硬物体的防护，将安全隐患消除。

3.2建立协调合作机制

针对老旧小区改造项目设计变更多、居民诉求多样的问题，提前组织相关单位和群体，即居民、业主、监理、设计、分包、供货商等，建立协调合作机制;通过居民议事会平台协调多方利益关系，构建良好的合作关系及施工氛围，有效集成各方资源，提高改造项目的施工管理能力。除安排现场协调人员沟通协调多方诉求外，还应安排设计人员驻场，根据现场情况快速反应，并在工序施工前完成施工内容的设计确认。

3.3多措并举，全方位破除资金困局阻点

一是要加大中省项目的争跑力度，积极争取中省专项补助资金、基建投资预算资金等。二是加大县级财政投入。每年有计划地列入一定比例的地方财政资金，也可通过统筹整合现有保障性安居工程资金、地方政府专项债券予以支持和倾斜。建立“银企帮扶基金”，落实税费减免政策，支持重点企业资金周转，最大限度降低企业融资成本。三是努力拓宽社会投融资渠道。加快出台融资配套政策，运用市场化方式吸引社会力量参与，形成“政府扶持带动、企业融资共建、居民参与受益”的共赢模式，形成全方位的资金保障链条。

3.4专业物业管理的引入

如果需要改造的老旧小区形成了一定的规模，那么可以引入专业的物业管理团队进行生活配套设施和公共服务设施的设置，开展精细化、规范化的小区管理工作。交付单位要和物业单位做好各项工作的交接，同时加强专业人员的管理和培训，保证在后期可以开展专业化的管理工作。实施单位要根据合同内容保养和维护小区内的道路、管网、绿化等各类公共设施，加强公共空间的开发与利用，保证居民能够更加便捷地生活和工作。

结语

老旧小区的改造与居民的切身利益以及日常生活、工作息息相关，这是一项系统的工程，有着较大的施工规模，需要地方政府积极响应国家号召，做好适合地方特色的工作机制，贯彻落实国家关于改造老旧小区的目标，平衡经济发展和城市财政承受能力，对政府和居民之间的权利和义务进行协调。

参考文献

[1]吴二军,王秀哲,甄进平,等.城市老旧小区改造新模式及关键技术[J].施工技术,2020,49(3).

[2]刘贵文,胡万萍,谢芳芸.城市老旧小区改造模式的探索与实践—基于成都、广州和上海的比较研究[J].城乡建设,2020(5).

[3]李德智,谷甜甜,朱诗尧.老旧小区改造中居民参与治理的意愿及其影响因素研究—以南京市为例[J].现代城市研究,2020(2).