新形势下房地产开发项目管控策略研究

新形势下房地产开发项目管控策略研究

李美娟

陕西地建房地产开发集团有限责任公司， 陕西西安， 710075

摘要：当前阶段房地产行业发展环境更具复杂性，迎来了更多的机遇与挑战，市场竞争环境的激烈程度也在不断加重，对于新形势下的房地产开发项目来说，一定要加强对其的管控，这样才能够为后续的房地产开发项目管理质量提供有效的保障。本文主要对新形势下房地产开发项目管控策略进行分析和探讨。

关键词：新形势；房地产开发项目；管控策略

引言：房地产开发项目管理工作具有较强的系统性与复杂性，高质量的管理工作有助于房地产项目的顺利推进，实现企业的经济效益和良好的社会效益。新形势下，房地产企业只有做好房地产开发项目管理工作，才能够提高自身在激烈市场竞争环境中的核心竞争力，在当前时代发展背景下更好的立足。

1. 房地产开发企业面临的新形势

当前阶段的房地产市场发展受多个方面因素的影响，具体主要表现在以下几个方面，第一，受宏观经济的影响。当前阶段房地产行业的国际形势具有较强的复杂性，呈稳中承压的态势，房地产行业从上一阶段的高速增长逐渐转化成为当前的稳健增长，行业也会变得越来越集中；第二，受社会发展的影响。我国在不断地加大力度推进城镇化进程，在这样的背景下，一线城市和二线城市在很长一段时期之内还会有着较为广阔的发展空间，而对于三、四线城市来说，其人口外流存在着较大的压力，并不具备足够的购买主体抗风险能力，管控消费预期也会是房地产风险管控工作当中非常重要的一项内容；第三，受行业调控的影响。我国一直都在坚持房住不炒的定位，各个地区根据当地的具体情况来制定相关政策，在土地财政方面所给予的依赖程度也越来越低，最终实现稳房价、稳地价以及稳预期等调控目标一直都在进行；第四，受金融政策的影响。房地产企业所面临的金融风险、一些地区存在的政府债务风险以及流动性风险是当前阶段房地产企业风险管控的主要内容，行业融资变得越来越紧张，在这样的形势下，房地产开发企业也会面临资金链紧张的情况，如果实际情况严重还有可能会出现资金链断裂，房地产企业在周转方面的需求也会越来越高。

综上所述，在新形势的房地产企业也迎来了更大的经营压力，所以房地产企业对自身的重新审视迫在眉睫，根据当前的形势来转变管控思路，对所采用的房地产经营战略做出具有针对性的调整。

2. 投资事前管控

房地产开发项目投资事前的控制主要包含了以下几个方面的内容。

1. 深入进行房地产业务板块对标的研究

可以建立相应的对标小组，以此来专门开展房地产业务板块对标的研究与探索，能够对自身企业在市场当中的核心竞争力有一个相应的了解，明确自身的优势以及不足之处，将此作为依据来进行企业经营目标以及最重点所开展工作内容的规范以及调整，并且还需要对企业本有的组织效能以及制度等方面给予相应的优化和完善，使企业的每一个业务板块的协同效率都能够获得更进一步地提升。

2. 在房地产板块战略规范上给予足够的重视

对实际当中房地产市场政策所发生的变化给予深入地探索和了解，在所制定的房地产战略规划的基础上来明确企业的年度投资目标，以此来制定企业的投资规划。对市场当中的环境开展动态检测，结合具体的战略落实情况和环境变化的情况来做好战略的调整与改进工作。

3. 对投资项目的遴选标准给予更进一步地优化

基于房地产板块战略规划来进行投资项目遴选标准的调整，使其能够得到更进一步地优化，对拟投资项目所在区域的市场、战略匹配度、预期效益以及预期风险的设定，根据具体的指标权重来开展其的排序工作，从而能够选择最优的项目，接下来进行洽商或者是竞投。

4. 规范可行性研究以及调查工作指引

房地产项目前期工作开展的效果和项目开展质量、工期以及收益等目标有着直接性的联系，对本有的相关报告进行相应的调整和规范，对各部门的权力和责任进行明确，收集相关的信息以及资料，以此来开展拟投资项目的更为深入地调查、分析以及评估，通过此种方式来找到最适宜的交易模式，最大程度规避以及降低投资的风险。

5. 加强对项目人力资源配置以及管理

只有成立了一个完整、高质量的项目团队才能够为项目的顺利推进提供有效的保障，基于此，预先做好项目团队搭建工作的重要性不言而喻，在项目团队成立完成的基础上制定相应的制度，能够对团队当中包含的组织架构进行明确，将岗位职责落实到团队当中每一个成员的头上，加强对团队的管理，定期开展团队成员的绩效考核。

3. 投资事中管控

1. 加强对项目开展进度的控制

不断加强对项目的精细化管理，结合实际当中管理层的决策管控和项目工作人员执行操作等方面所提出的要求进行项目分层级计划的制定，以此来保证各个级的相关计划能够严格根据责任分工以及节点方面的相关要求进行分解以及落实；对所出现的目标偏差方面的相关问题开展及时地评估，同时给予预警，对本制定好的经营计划给予合理的调整，以此来促进科学质量控制机制的形成。

2. 构建绩效驱动管理体系

需要对同一类型的管控项目所制定的评价以及考核标准进行统一，将计划、执行以及考核合理化地连接在一起，以此来更进一步提高项目开展在各个方面的执行效果，有利于促进房地产企业在板块运营方面的管理能力。

3. 加强项目目标成本管控

需要加大力度开展房地产项目整个周期的目标成本管控，在房地产项目的可行性研究、各方面的设计以及装修等重要环节的目标成本给予针对性的管理，加强房地产项目的成本管理，所开展的目标成本调整工作需要保证不会违背企业的有关制度。

4. 加强对资金的管理以及保障资金的安全

不断地加强对融资渠道的拓宽，以此来从整体上提高房地产企业自身所具备的融资能力，同时也有利于促进房地产企业内部多项目资金统筹利用的整体效率，在项目开展整个过程所发生的融资政策变动给予足够的关注度，制定相应的财务评估制度，如果实际当中出现了资金成本和预期之间相差较为悬殊，那么便需要对再一次开展项目的投资测算工作，对房地产项目本有的融资方案和控制方案进行合理化更新和调整。

4. 项目监督以及投后评价

（一）建立风险管控体系

通过建立健全完善的风险管控体系来实现对房地产项目法务、财务以及税务等一些风险较高环节的规范性管控，需要注意的是，要保证所建立的风险管控体系当中的每一项风险管控指标都能够充分满足相关的监管要求。做好风险隔离方面的相关管理工作，阻止一些能够跨板块、跨和机构的风险在企业当中蔓延，以此来最大程度降低风险的传染。

2. 健全房地产项目开发内部审计制度

不断加强对本有房地产项目内审制度的优化以及完善，定期开展企业内部各个环节工作开展的内部审计工作，对于审计过程中所发现的问题需要及时地加以改正，最大程度防止其出现任何的偏差。

2. 开展项目投资后评价

积极开展项目投资后的评价工作，对所开展的房地产项目管理工作的总体情况进行总结，汲取其中的经验教训，这样便能够为后续所开展的房地产项目提供相应的指导，有利于项目开发效率以及房地产项目投资管理水平的更进一步提高。

结束语：总的来说，房地产企业在实际开展项目管控工作的过程中，需要结合企业自身的战略目标、市场当中的实际情况以及项目的情况，将此作为主要依据进行合理性管控方案的制定，这样才能够为企业自身的投资效益提供有效的保障。

参考文献：

[1]周德芬. 新形势下房地产开发项目管控策略研究[J]. 工程建设与设计,2020(04):202-203.

[2]唐桂华. 新形势下房地产开发项目管控策略研究[J]. 住宅与房地产,2020(04):12+36.

[3]王卫忠. 基于房地产开发角度的工程管理策略研究[J]. 房地产世界,2020(22):79-81.