房地产测绘面积误差及精度分析

房地产测绘面积误差及精度分析

季雪银

天津市市区不动产登记事务中心 天津市 30020

摘要：房地产测绘是专门为“房地产”服务一种专项技术,与其他测量相比房地产测量有着许多自身的特点。其特殊性主要在于,房地产测绘的成果具有法律效力,是解决房产权属与争端的重要依据,因此,房地产测绘使用的比例尺一般较大,房屋建筑面积的量算精度要求较高,不能从图上量取,必须实测、实算等。由引可见,房地产测绘成果的可靠性是房地产作为具有法律效力的数据资料的重要前提。房地产作为一个长久耐用,价值巨大而又不可移动的特殊商品进入市场,越来越受到社会的普遍关注,人们对房地产处理的准确性和现实性以及测量手段也提出了更高要求。

关键词：房地产；测绘面积；误差

房地产测绘成果的可靠性是房地产作为具有法律效力的数据资料的重要前提。房地产作为一个长久耐用,价值巨大而又不可移动的特殊商品进入市场,越来越受到社会的普遍关注,人们对房地产处理的准确性和现实性以及测量手段也提出了更高要求。

1房地产测绘面积的实际意义

在房地产的测量当中，有一项非常重要的工作就是房地产面积的测绘。房地产面积的测绘给房地产开发工作提供了诸如：房地产开发、核发权证、房地产权所属的资料。与此同时，还为城镇的开发规划以及建设、税费的收取提供了依据。由此种种，我们不难看出房地产的面积测量是非常重要的。

2房地产测绘面积误差产生的原因

2.1技术性原因

一些房地产测绘单位的管理水平以及技术水平是非常有限的，从业人员所学专业单一、素质层次不齐，对于相关单位的法规、规范以及相关政策的理解程度不同。在具体工作中，由于工作程序不够完善，质量意识淡薄，再加上相关单位仪器设备较为落后，观测记录数据失误，进行计算的过程中存在一定的差错等。

2.2数据采集以及图纸出现变化

房屋测绘工作实际开展中，数据采集、共用部位面积确认、分摊办法等只能是“纸上谈兵”一般来讲都应按照房屋施工设计图纸进行，尤其是对于公共区域的判定与分摊，由于未能真正看到房屋实体，缺乏直观的感受，以更应以设计图纸为依据进行。而房屋在施工建设过程中存在着诸多的不确定因素，设计图纸变更情况也时常发生，而工程竣工后实际测绘数据采集均是通过实地勘测所获取，这也就是房屋面积测绘面积有出入的关键原因。

2.3对于相关指标掌握的不到位

房屋面积测绘过程中，由于对国家相关测量规范、指标等掌握的不够全面，使得测绘单位实际测绘时容易出现误差。除此之外，图形描述不清晰，标注不精准等因素，也是导致房屋测绘面积误差的主要因素。如：错把露台标注成阳台、凸窗描述成落地窗。还需注意的是，如果因为开发公司内部如果缺乏有效的沟通，而使得现场实际施工与图纸间的变更有所出入，或导致施工程序出现差错的话，最后所得到的房屋绘测面积不相一致。

3房地产测绘容易产生误差的地方

3.1阳台

在最近的这几年里，国家政策的相关规定对于“阳台面积”的确定有过好几次变化，所以关于阳台面积的实际确定中就有一定的不稳定性，会给百姓的产权面积确定造成问题。由于阳台的封与不封，会给阳台的实际面积产生影响，但是，无论阳台是封还是不封也要根据实际测定出来的面积为准。晒台不同于房屋的阳台，晒台是没有顶的，但是它的四周有东西围着，这样，人们就可以在里面正常活动。在实际的情况中，晒台是可以独立拿出来供人们使用的。假如居住的人在晒台上面加上房顶，这个晒台就完全相当于阳台，而且晒台占用的面积是比阳台占用的面积大的。假如这种晒台所占用的面积，按照阳台来计算的话，这对房屋的面积就会有影响。因为晒台本来占据的面积就大，而且晒台的面积又是开放的，所以这不合理。因此当我们遇到这种情况的时候，就应该根据实际情况来判断，这到底要不要算入房地产的实际建筑面积当中。

3.2突出墙面部分面积

现在很多房地产都是“高层”的建筑。在很多的高层建筑当中，它的建筑结构需要和它的下面几层的墙体相连。在这种情况下，目前通用的一个处理办法是：不管柱子的大小如何，它都要去分摊其它物体的面积。但是这样处理也略有不当的地方，因为它的建造是为了整个建筑。它并不属于某个人所有。所以把这算进人们购买的房屋面积当中，这就损害了产权人的利益。建议，这需要整幢房屋所有者，大家一起分担。

3.3楼梯

在我们国家颁布的《房产测量规范》这个法律条文中，虽然对房屋楼梯建筑面积的测绘有着许多的规定。但是在实际的测绘过程中，却有着很多棘手的问题。房屋的楼梯是整幢房子非常重要的一个部分，所以很多购买房子的人会和售卖房子的地产商发生纠纷。针对这种问题，我们要分析清楚，在房屋的建筑中，如果是对“复式”的楼梯进行计算，我们就要判断，楼梯间有没有设置门洞，假如楼梯和门洞有相连接的部分，在这种情况下就要分摊建筑面积。反之，如果没有相连部分的话，就不用进行分摊。“走空”楼梯的房屋测绘面积。我们常常可以看到，在一些大型的高层建筑里面，不是住宅区的房子通往住宅区的房子，当中起连接作用的楼梯会连续走空。这样计算的话，就会增加住宅区域的共有面积。建议房地产商在销售房子的时候，要签订好对个人售价和整幢房屋的售价。这样就不会出现楼梯走空还让购买者承担的问题。

4防止房地产测绘面积误差的措施

4.1加强对图纸资料的检查

保障房屋测绘精准性的重要前提在于设计图纸的规范性与准确性。所以，开展房屋面积测绘工作前首先必须做好对测绘图纸及房屋整体施工设计方案的检查工作。部分施工单位由于没有做好此项工作，图纸并未通过部门核实，图纸改变，极大的影响了测绘面积的准确性。一套完整的房屋建设图纸需要包含建筑平面图、建筑剖面图、规划总平面图及阳台、楼梯等。房屋面积测绘前，首先对房屋设计图纸上的套型及储存标注进行全面的了解，如果房屋的套型不明确，那么接下来的绘制平面图工作也就没法展开。此外还需明确图纸上对于如消防控制室、水泵房、配电室以水池等的公共配套设施的位置，看其分摊是否均匀。

4.2房屋内部上空的处理

这是一个由来已久的问题，由于并未对其进行准确的定义，每个测绘单位对于房屋内部上空都有着不一样的测绘方法，尤其是关于房屋上空墙体面积的计算，不同的房屋面积测绘软件的计算方式都有所不同。部分测绘软件中，按层来计算外墙面积，缺少关于外墙上空是否也属于房屋内部的考虑，因此常常会造成外墙体面积重复计算的问题。而相对正确的测绘计量方式是，如果是一部分复式房屋的挑空大厅，外墙是上空的一面支撑时，则不能在计算上层面积，只能对就只计算房屋复式下层的面积，从而避免重复计算。

4.3做好阳台实测尺寸的准确计算

依照阳台封闭情况，可以分为两大类。即封闭阳台与非封闭。在对阳台实测尺寸计算时，大部分人会直接计量底版的水平投影面积，此种做法是不准确的，而应以其围护结构的外围水平投影面积为准。阳台面积实际测绘工作中，应当将规划与现状相融合，不封闭阳台应该按其外围水平投影面积的一半计算建筑面积，封闭阳台是依据按其外围水平投影面积计算整体建筑面积。如果规划封闭现状未封闭，一半面积应按现状未封闭计算处理。阳台规划未封闭现状封闭，一半面积应按规划未封闭进行计算处理。

5结束语

在科学技术飞速发展的今天，我国房地产业蒸蒸日上。减少房地产测绘面积的误差，是房地产业可持续发展的重要保障。在实际的房地产测绘当中，房产面积的准确性是非常关键的。只要我们做好减少房地产测绘面积的误差这项工作，这就可以让我们的房地产事业稳定长久的发展。

参考文献

[1]陶刚.对房地产测绘中面积量算问题的研究[J].城市地理，2015（8）.

[2]杜春溪，单东升.浅析房地产测绘中关于面积量算的问题[J].中国新技术新产品，2010（14）：172.

[3]高晓东.房地产测绘中关于面积量算的问题思考[J].城市地理，2015（10）.