城中村改造规划的几点思路

城中村改造规划的几点思路

赵才喻

百色市百东新区管理委员会 广西百色 533000

摘要：近几年，随着我国城市化进程加快，城中村改造成为一项极其重要的项目。但是在城中村改造工程中，由于土地利用面积非常有限，除了增加土地收益外，土地利用强度也会显著提高，体现出来对土地市场结构的重视。在实际改造过程中，重建计划和规划管理体系之间容易产生摩擦。因此，本文对城中村改造计划中存在的问题进行了分析，并提出相应的优化策略以供借鉴。

关键词：城中村；改造计划；几点思路

一、引言

首先，城中村是介于城镇与农村之间的半城市化状态。因此，其改造过程往往十分复杂。利益平衡是规划和筹备城中村改造项目的关键。在这种背景下，城中村改造项目很可能追求将建筑面积转换成建筑密度的目标，在拆迁比例、土地利用类型等技术经济指标上得到充分体现，与其他类型的规划存在着明显矛盾。伴随着城市化进程的不断深入，城市与农村之间发展不协调的问题日益明显，城乡差异日益严重，严重制约了城市的建设和乡村的发展。因此，如何加快城市发展步伐，成为了社会关注的重点。

二、城中村改造的概念及模式

（一）城中村改造的概念

城中村是中国城市化发展过程中特有的现象。自改革开放以来，一些经济发达地区的城镇建设得到了迅速发展，原本分布在城市周边的农村，被高楼大厦所包围，形成了特有的"城中村"。在对存在时间较长、建筑条件较差的村庄进行改造时，按照村落所处的位置不同，可将改造村落分为三种类型：第一类是城中村改造，主要是指对旧有的村庄进行改造，属于城中村改造。第二类是城郊村改造，主要是指属于城市范围，但还没有完全纳入城市规划的村落进行改造：这类地区的村民群体感较强，其生活方式与城市有所相似；第三类是郊外村改造，主要是指城市规划区外的旧村落改造。第一类和第二类均属于城市范畴，其中大部分村落是通过利用集体土地，以村委会形式建立起来的。

（二）城中村改造的模式

此前，村民们通常按集体自主权建设的顺序，自行筹措资金，自行开发，承担拆迁、安置、寻找商品房等各项工作。通过改革，城中村实现了财产市场化，充分调动建筑发展的积极性。在市场公私合作的开发模式下，通过政府、村委会、开发商的共同努力，来完成村民的户籍土地流转，并积极协调旧村改造，用土地的投资价值回报村民。

三、城中村规划改造目标及原则

（一）城中村规划改造目标

对城中村进行规划与改造，是为了创建新的城市社区。城中村的规划与改造是一项长期而艰巨的任务。城中村的规划和改造，不但要符合本地城市的整体建设要求，还要确保村民的利益得到相应的保障。

（二）城中村规划改造原则

城中村的存在严重破坏了城市的美感，使城市结构呈现一定的混乱。因此，对城中村的规划与修复应遵循以下原则。第一，全面改革的原则。应将其就那些系统的分类，充分结合经济发展的实际情况，实现城市空间的充分利用。第二，循序渐进的原则。城中村的规划与改造不可过于激进，政府各部门要积极与开发商展开交流与合作，在落实规划方案的基础上一步步地进行改造。

四、城中村改造规划面临问题分析

（一）城中村改造利益分配问题

一般情况下，城中村改造方案更注重改善本身的物质形态，改造过程中的利益分配问题成为了关键，一些本地居民对改造城中村的目的产生了严重误解，产权分配比较困难。由于过分强调利益分配，社会平等、住房流转等社会问题而被人们所忽略，这往往是缺乏明确的规划而引起的。为了快速实现土地国有化、监管框架变更等政府目，在改造过程中往往容易与居民发生冲突，导致工程计划延期，不利于我国的现代化发展。

（二）土地权属关系复杂

目前，我国相关部门对土地的宏观调控力度正在不断减弱。以前，土地是由国家直接向集体出让的。这类土地进入市场之后，已经变成了所有权相对分散的非法土地，并被部分实际使用者所占用。这类土地的处置成本很高，土地所有权和宏观调控难度也很大。因此，在城中村改造过程中，由于改造规模、位置、效益等方面存在差异，往往导致工程预算不符合实际情况，不利于整个改造计划的推进和发展。在城市发展和行政体制改革方面，土地管理政策的作用无法得到充分发挥，相关部门之间缺乏协调性一致性，造成了土地权属的复杂性。

（三）拆迁补偿存在漏洞

随着新的总体规划逐渐实行，需要给城市良好的发展空间，并将其作为一项根本战略。但是，当前拆迁资金不足问题却屡屡出现，这往往与政治公关动员工作开展不够充分有关，在所有权程序不规范的情况下，容易使城中村原住民产生强烈的抵触感。这种情况往往是由于拆迁工作过于激进，补偿数额不够统一造成的，缺乏实际、灵活的补偿标准。另外，原住民的房屋建设不能与拆迁工作同步进行，难以满足被拆迁人产权调换的需求。由于拆迁工作在法律上缺乏严格的规定，导致被拆迁一方实际需求难以满足，不利于拆迁工作的正常进行。

（四）传统规划设计思路的不适性

被拆迁的一方通常要满足如下要求：第一，多数局面需要一个相对清晰的安置方案来支持拆迁；第二，居住区是否要搬迁，将其转变为公共用地，并与住宅小区的所有权和管理权相结合，各区域该问题要制度科学的规划方案。第三，城中村改造要确保城市的平衡发展，因此，平衡利益分配和完善改造计划成为衡量改造项目成败的关键因素。例如，位于淄博地区的永流村在重建过程中，首先通过村民会议的方式初步确定了搬迁构想，并在规划初期对房屋搬迁计划达成了协议。由于永留村的土地还没有正式转为国有土地，因此城市管规也没有进行完全覆盖，所以安置区只能在短时间内变成公有地，未来逐步完成土地复垦，才能确保商品开发区改造的顺利进行，该村的改造流程具有科学、快速的特点，值得所有地区借鉴。

五、城中村改造规划优化策略

（一）强化规划先导作用

城市规划的核心内容应该以不同的城市策略为基础，在城中村改造过程中，不仅要促进社会更新，还要充分提高规划者的工作理念，提高公民参与改造的积极性。因此，需要健全执行评价，并优化反馈系统，发挥管理人员的带头作用。这一过程中，应充分考虑公共政策的主要特征，将居民社会保障的内容纳入社会更新计划中去，在科学配置教育培训资源的基础上，提高相关规划人员的责任意识，提高本地居民对改造工作的接受程度，在整体提升融入城市社会的能力，加快城中村向城市的转变速度。最后，还要充分发挥村委在社会公共管理中的作用，应加强对区委的政策支持，建立全新的管理模式。

（二）强化土地管理及调控

从土地管理的层面分析，目前我国的土地管理还存在一定的漏洞，健全土地管理体制，不仅有利于我国土地资源的合理调配，还是实现我国城市化发展的必要条件。在土地资源管理过程中，相关部门要结合实际情况，提高土地在未来改造规划中的利用水平，将土地纳入国家城中村改造的战略实施计划中，加大改造部门和土地资源部门之间的沟通力度，确保改造工作顺利实施的同时，使改造工作的效率得到明显提高。

（三）做好人员安置及补偿工作

第一，要做好改造规划，相关人员需要具备一定的工作灵活性。目前，为了确保各自的经济权益，房地产商之间的冲突愈发频繁，由于搬迁安置工作直接关系到居民财产的转移，因此，成为了房地产商发生冲突的核心问题。因此，城中村改造方案的实施具有重要意义：首先，要基于改造的可行性进行研究。结合实际情况来进行系统的规划。其次，要充分结合近期改造规划，派遣相关人员进行入户走访，以此来制定科学、合理、实事求是地拆迁方案，确保每户家庭都能得到合理的补偿。最后，还要对房地产市场环境进行优化，以此来打造专业改造工作团队，提高相关工作人员的素质，使工作队伍能够充分满足市场发展的需要，确保安置工作的顺利进行。

结语：综上所述，本文结合目前我国城中村改造过程中出现的问题，对我国城中村改造领域进行了系统的分析。要想确保改造工作的顺利进行，关键在于加强对居住区域的规划，实现各方之间的利益平衡，加强对我国公有土地的管理与调控，在确保拆迁安置补偿工作顺利完成的同时，加快了我国城市化的进程。

参考文献

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