房地产企业建筑成本控制研究

房地产企业建筑成本控制研究

刘宗旨

碧桂园控股有限公司 广东 深圳 518000

摘要：房地产建筑项目具备投资金额大，建设周期长的特点，在房地产建筑市场总量增加的背景下，房地产企业要从激烈的市场竞争中谋取经营利润，应将聚焦点放在房地产建筑项目的目标成本和动态控制上，以精准预算及可控手段使项目的投资与产出保持在最佳区间。

关键词：房地产企业；建筑成本；控制策略；

引言

随着我国经济体制改革的不断深入，国家出台了一系列政策对房地产行业开展调控，使得行业经营效益收到了极大影响，导致房地产企业资金流动的紧张性。传统的成本控制模式已经无法满足现代成本管理理念的需求，企业需要采用科学的技术，通过现代化的成本控制方法，运用组织措施和会计计量的多样化手段，对企业经营中的各项成本进行规划和调节，实现成本有效控制的目的，保证企业资金的使用效率，为企业稳定发展提供保障。房地产企业在项目开发、建设、采购、营销等各个环节中所耗费的成本贯穿于企业运行的各个过程当中，企业成本可以体现企业实际运行水平和经营管理现状。因此，开展成本控制可以帮助管理者及时发现企业运营中存在的问题，及时发现会计审核或者内部管理中存在的漏洞和成本管理中的风险，对成本管理进行优化，促进企业经营目标的实现。

1我国房地产企业成本构成

我国房地产企业会计成本构成是根据当前我国房地产行业发展情况总结出来的，其中主要包括了三个方面的内容:其一，管理筹资成本。管理成本就是在建筑工程前期开发过程中支出的费用，包含折旧成本、人工成本、设备成本以及维修成本等。筹资成本就是房地产企业在开发建筑项目过程中，向银行等金融机构贷款过程中产生的费用，简而言之就是贷款所产生的利息;其二，前期工程、土地、建筑安装成本。这一部分的成本就是指在实际进行房屋建筑过程中所支出的成本，在整个项目成本中占有极大的比重，其中前期工程费用包括工程测绘、现场勘验以及设计规划等成本支出;土地费用则是指土地征用、租赁、转让、占用耕地以及居民迁安等所支出的成本;建筑安装成本则是指在建筑开发中，企业支出的设备设施、人工以及材料等相关费用;其三，房地产建筑项目工程成本从成本占比看，该部分成本接近占据总成本的50%，其成本构成要素主要有工程前期勘察设计及检测费用、工程项目景观设计费用、具体施工费用，项目景观设计费，如景观绿化费、项目监理费等。此外，涉及房地产建筑项目小区日常运行费用，如物业费、智能系统费用，如报警、电话、电视、宽带等、小区配套费用，如社区服务、幼教、医疗服务点建设费等。从实际情况看，房地产建筑项目工程成本中除施工过程产生的费用外，后期配套费用可以结合项目建设标准做上下浮动。

2房地产企业成本管理现状

2.1机制不完善，管理不全面

成本管理包括成本预决策、成本考核以及成本核算等多个方面，由于受到传统管理模式和意识的影响，房地产企业缺乏对成本管理全面现代的认知，在实际操作中，主要执行成本核算工作，对成本预测、成本控制以及成本考核环节不够重视。企业缺乏完善的成本管理体系，无法对全周期建设过程中的各环节进行完整有效的管控。此外，部分企业缺乏完善的成本控制组织架构，缺乏专业人员的配备，尽管许多企业成立了成本管理部门，仍然缺乏明确职责方位的界定，管理缺乏权威性和有效性。部分企业的成本控制都由财务人员进行处理，缺乏专业能力，无法对企业成本管理体系的建设提供有效的指导和参与，使得企业成本管理工作缺乏有效性。

2.2管理手段落后

企业管理者多为管理专业人才，对成本管理体系革新的重视不足，成本管理制度、手段等常年不变，被动等待市场的推力，企业自身人员缺乏创新主动性，存在较强的应付心理，现有成本管理手段多为传统方法，没有和变化的市场、企业经营形势相结合，即便是有引入新的管理手段，实际应用也不够深入，企业成本管理效率难以提升。

2.3建筑工程质量

工程质量是建筑工程项目管理的核心和灵魂，从项目工程成本控制方面来说，施工质量直接影响着资源的使用量及建设资金的投入。建筑质量成本概括来说可分为运行质量成本与外部质量成本，前者主要是保障建筑项目质量所需投入的费用及质量问题带来的费用总价的总和。因此，建筑工程施工应严格工程质量，规范施工，正确处理建筑工程工期、质量与成本之间的关系。

3房地产企业成本控制优化策略

3.1建立完善的成本控制体系

房地产企业要根据岗位需求和管理流程价值分析开展组织架构，建立完善的规章制度，保证成本控制活动的有序开展，企业要在现有管理制度的基础上进行优化和完善，结合企业各阶段成本管理的要点，建立一套与企业情况相适应的成本管理制度，保证成本管理各项决策制度的有效落实。

3.2完善成本核算管理制度

在房地产企业经营的过程中，为进一步提升企业经济利润，企业会在条件允许的情况下，同时开发多个建筑工程项目，例如，同时推进商品房、别墅、院墅以及商住两用房等项目，而由于不同开发项目的市场情况、开发时间、建筑功能、所处位置、工程周期以及土地出让价等各不相同，因此在实际进行成本核算的过程中，不同项目的成本核算对象以及核算方式等都存在一定差异。但是在实际进行成本核算的过程中，很多房地产企业为降低成本核算的难度和工作量，没有采用个性化成本核算方式，而是将企业众多开发项目混合在一起进行核算，并对成本分配比例进行随意调整，严重影响了企业成本核算的可靠性，导致成本支出与项目决算之间存在较大差异。还有一些企业为提高核算速率，使得成本核算与实际的费用支出情况不符，严重影响了项目定价。

3.3完善内部控制，实现全面成本控制

首先，企业要对业务流程的事前进行规划。构建完善的规章制度，保证企业各个部门和岗位之间有效协作又互相制衡，规范审批流程，对企业项目投资和发展计划的变更流程进行完善。其次，要对项目事中成本进行全面控制。企业要定期开展账目和实物的盘点，对库存进行限额等方式保证企业资金的使用安全，加强企业现金、存款和应收账款的票据管理，避免会计违规风险的发生。最后，企业要在项目完成后进行全面的评价与监督。对项目进行中的成本变更要进行及时的确认，对成本进行全面核算。内审部门要严格按照相关监督程度对企业经济活动进行动态控制，保证企业资金使用和存货控制等与预期相符，对内部控制效率进行评估，实现企业内部控制制度的完善，为成本管理制度的落实提供支持。

结束语

房地产成本管理是房地产企业的核心工作之一，其对房地产企业竞争优势的建立和持续发展具有非常重要的意义。因此在理论方向，要将成本控制和管理引入到房地产企业成本管理中，并将管理理论融入到房地产的日常生产运营中。在实践中，房地产企业必须转变经营管理模式，不断向成本管理利润的方向转型升级，走精细化成本管理之路。并构建一个切实可行的成本管控体系，通过前期成本决策、策划、事前预算预控、事中动态监控、结果核算分析、针对差异改善等动态管理，实现房地产全过程的成本管理控制，进而不断提高房地产成本管理水平。

参考文献

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