房地产规划设计中的成本管控思路研究

房地产规划设计中的成本管控思路研究

薛荔华

身份证号码： 42102219890910****

摘要：规划设计决定了房地产项目成本的70%，在中国房地产行业进入青铜时代的现阶段，规划设计中对成本的管控至关重要。本文尝试梳理规划设计中的成本管控思路，并结合案例进行阐述，从而为关注这一方面的同行提供参考。

关键词：成本管控；规划布局；车库；临建；增值面积

引言：中国房地产行业从1998年住房体制改革开始，进入了快速发展的黄金时代，量价齐涨，这个阶段只要买到地，就能卖出去，而且利润率很高，成本只是配合项目被动地“算”；经过十年的疯狂长跑，在国家调控政策的主导下，房地产市场回归理性，从2008年开始进入白银时代，利润率下降，开始主动“控”成本，包括前端制定目标成本，过程中做好成本管控等；再到现在的青铜时代，国家定调不将房地产作为短期刺激经济的手段，坚持房住不炒、三条红线等要求，房地产利润率进一步下降，成本敏感度上升，成本必须前置“策”，从投资拿地就开始介入，并贯穿设计、运营、工程各阶段，其中规划设计决定了项目成本的70%，规划设计中的成本管控至关重要。

1规划布局

规划布局应根据现状地形和地质情况确定各产品选址、竖向高差处理、交通组织。

1.1通过充分利用现状地形合理布置产品控制成本。

规划布局应注意充分调研现状地形，因地制宜，避免大挖大填，优先考虑在地势高处布置低层产品，直接从原始标高做，地势低处布置高层产品，可以利用高层区的地库消化地形高差，减少填方量，更有利于土方内部平衡，由于外购或外运土方成本高，而内倒土方价格便宜，所以土方内部平衡的情况下成本最优。

1.2 结合地质勘查资料合理规划控制成本。

有些地区多层、中高层产品有溢价可提升货值；但当存在溶洞、湿陷性等特殊地质情况或持力层低于现状标高较多时，建筑基础成本较高，尽量用尽层数减少楼栋数，可以节省大量基础成本，需要做不同的规划方案进行对比，从货值和成本两个方面综合分析，选择最优方案。其中，货值对比应注意研判高溢价产品的去化前景、溢价是否能实现，以及做高溢价产品对小区环境品质的影响，成本对比应包括基础成本、建安成本、土方成本、车库停车效率等。

例如湖南省某项目，由于18层产品相对于34层产品有溢价，所以方案1尽量多做18层产品，提升项目货值。但地勘资料显示：1、场地有溶洞，洞隙率为46.42%；2、持力层标高在108-114之间，场地现状标高约在130米，所以方案2洋房全部做大高层产品，减少楼栋数以降低基础成本。两版方案对比，方案1货值高4600万，成本高2000万，利润高2600万元，所以最终按方案1执行。

有的地区不存在溶洞、湿陷性等特殊地质情况，但可能存在不同层数楼栋的基础形式不同，而不同基础形式成本差别较大，也需要做成本测算对比辅助判断，选择最优方案。

例如陕西省某项目，方案1全部做26层大高层产品，用尽建筑层数，减少楼栋数，拉大楼间距，方案2全部做18层产品，产品得房率更高，同时也可以保证相对较大的楼间距。两版方案进行成本测算对比，由于18层可以做天然筏板基础，26层需做桩基础，26层方案较18层方案基础成本高541万元，26层方案建安成本高884万元，另外26层方案楼栋数少，人防成本低87万元，停车效率高，车库成本低37万元，其他成本低194万元，总计26层版方案较18层版方案成本高1107万元。

2 地下车库

地下车库的建设成本在整个项目的建设成本中占很大的比例，充分关注地下车库的设计对项目成本控制意义重大，规划设计中地下车库对成本影响较大的方面包括竖向设计、轮廓、选址及层数、车库是否外露等。

2.1 竖向设计

一般情况下地库竖向上抬可以减少挖方量、降低基坑支护和抗浮成本；但由于地质情况、持力层标高以及地下水位抗浮标准的不同，可能出现车库竖向下降后基础、抗浮等成本降低的情况，需要做成本测算对比土方成本、基础成本、支护成本、抗浮成本等，同时考虑工期和安全风险，选择最优方案。

例如湖北省某项目，方案1将地库上抬1.5米，用尽地库不计容条件，挖填方量最少，挖方5.2万m³，填方5.2万m³，但地勘资料显示持力层标高约为308米，地库上抬1.5米后，地库底板标高约311米，地库需要做灌注桩基础。方案2整体土方开挖至持力层308米，地库可以做天然地基，基础成本低，但土方量大。故须进行基础与土方成本对比，方案2基础成本低1123万元，土方成本高563万元，总成本低560万元，故方案2更优。

2.2 轮廓

关于塔楼部分车库轮廓的划定：方案1将塔楼范围全部纳入车库范围，会存在无法停车的空间，降低车库停车效率，且增加防火分区等，不合理；方案2仅将车库周边塔楼的电梯间及其通道纳入车库范围，其它塔楼范围“抠除”出车库，地库外墙长度、地库外塔楼内回填土及基础成本会增加；方案3将塔楼范围全包进车库范围，无法利用的空间做结构空腔，砌体隔墙成本会增加；故须做成本测算对比，选择最优方案。

选取一栋楼栋进行成本对比，方案3结构空腔方案比方案2回填方案成本低38111元（注：各项目工程量和单价不同，上述比价仅作为定性参考）。

建议：1、高层项目车库边线应包络住高层塔楼范围(特别是筏板基础的项目) ，成本更优且安全易施工。2、尽量利用塔楼下方用做设备房或赠送空间。3、如塔楼下方确实无法利用，建议做成结构空腔。

2.3 选址及层数

按常理做一层地库成本低于两层地库，但根据地质情况、地基承载力的不同，可能存在不同区域地库基础形式不同的情况，承载力高的区域地库可以通过换填做天然基础，承载力低的区域地库需要做桩基础，可以考虑地库避开此区域，做成本测算对比，选择最优方案。

例如甘肃省某项目，方案1地库做负一层满铺，由于地块西侧局部区域做地库需打桩，桩长约50米，其他区域地库可以做天然基础，故方案2地库避开此区域，需增加局部负二层地库。两版方案进行车库成本对比，方案2比方案1总成本低196.5万：1、地下室桩数减少70根，成本降低262.5万；2、车库顶底板及侧墙成本降低144万；3、增加负二层后支护成本增加188万；4、换填和土方成本增加22万。

2.4 是否外露

车库外露可以降低挡土墙高度、减少车库侧墙、阳光车库可减少设备成本，但车库外露后，塔楼埋深可能需要加深，导致需要做结构空腔，同时结构超限后可能塔楼抗震等级需增加，导致成本增加，故需要进行成本测算对比，择优选择。

例如湖南省某项目，方案1车库全埋，挡土墙最高；方案2-4车库不同部位外露，挡土墙和护坡减少，车库侧墙减少，但车库外露后：1、塔楼基础埋深需增加，塔楼下要做结构空腔；2、结构高度的起算标高按室外地坪最低处起算，车库外露后，塔楼结构高度超80米，塔楼抗震等级需增加一级。

成本测算结果，方案1车库全埋成本最低，方案2-4车库外露后，挡墙、边坡、地库侧墙及暖通设备成本减少，但做结构空腔墙柱楼板及挖方成本增加，抗震等级增加一级后上部结构成本增加，故车库外露比车库全埋成本高。

3临建展示区

做临建展示区必然会浪费成本，只有当项目货值高、预售条件宽松、竞争激烈、客户对货板一致不敏感时才适合做临建展示。需要注意通过控制展示区的面积、控制售楼部面积、板房数量、材料、降低非敏感空间标准、考虑后期利用等方式尽量降低临建展示区的成本。

4增值空间

做增值空间可以提升产品溢价进而提高项目货值，但须注意增值效果与增加的土地成本、土建成本及后期管理成本之间的平衡，并做好竞品分析、政策分析、安全隐患、群诉风险排查。

例如湖北省某项目开盘去化数据一般，故将后期地块洋房产品调整为叠拼，以提高去化速度保证项目利润。方案1叠拼带地下室增值空间，由于叠拼范围停车效率较低，调规后地库面积比原方案增加3340㎡。由于叠拼带地库仅比不带地库售价高400元/㎡，故方案2将地库布置于洋房区，由于停车效率高，地库面积比原方案少178㎡。两版方案进行对比。方案1与原方案相比，货值增加1185万，成本增加1916万，利润减少731万。方案2与原方案相比，货值增加1200万，成本增加1001万，利润增加199万。明显方案2更优。

结论：规划设计应注意不断总结项目经验，充分调研结合项目现状地形地质等情况，拓宽思路，针对不同项目灵活处理，多做对比方案，多维度多角度尽可能全面地进行成本测算对比，同时综合分析项目的去化前景、环境品质、产品舒适度、溢价能力与成本的平衡等，选择最优的规划设计方案。

参考文献：

[1]刘光宇,陈永慧,张杰.房地产40年发展历程[J].安家,2018(04):24-29.

[2]叶良秀子.房地产规划设计阶段的成本控制[J].建材与装饰,2017(02):186-187.