不动产权籍调查综合管理技术在天津市的应用

匡志鹏

天津市调查与登记中心 天津市 300000

摘要：不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是《不动产登记暂行条例》实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查综合管理工作意义重大。因此，文章对不动产权籍调查综合管理技术在天津的应用情况进行了简要的探究，以供相关人员学习和讨论。

关键词： 不动产； 登记； 权籍调查

一、研究概括

（一）研究背景

随着2015年3月1日 《不动产登记暂行条例》的施行，为保证已完成不动产登记职责和机构整合的地区能够顺利开展不动产登记工作，确保现有各类不动产权籍调查工作的平稳过渡，实现日常不动产权籍调查的有序运行，国土资源部下发了《关于做好不动产权籍调查工作的通知》及《不动产权籍调查技术方案 (试行)》，要求统一基础，保证调查工作的有效衔接; 多规并行，保持调查工作的连续稳定; 规范调查，坚持调查工作便民利民;严格要求，规范调查成果; 强化组织管理，保障调查工作的顺利实施。不动产权籍调查作为不动产登记的基础，是条例实施、簿册统一和信息平台建设的重要支撑，慎重稳妥做好《不动产登记暂行条例》实施后的不动产权籍调查综合管理工作意义重大。

（二）研究意义及目的

不动产权籍调查是不动产登记的基础工作，权籍调查成果资料经不动产登记以后具有法律效力。在我国执行不动产统一登记制度之前，不动产登记分散在各个部门，各部门形成了自己的一套权籍调查规范，也形成了一系列权籍调查成果。在我国推行不动产统一登记制度之前，国内对于不动产权籍数据库存储、更新技术的研究大多定位于如地籍、房产、林权和海籍等的分散登记。因此，构建不动产权籍调查体系是一项相对长期的任务，涉及多个部门、多项国家和行业标准，在现行的管理体制下不可能一蹴而就，必须要注重继承包容，在不动产权籍调查所建立的不动产权籍数据库中实现“多规多源”数据的存储和更新，以满足不动产权籍管理的需要。

本研究针对天津市行政区域内的土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查的综合管理，通过对天津市的不动产权籍调查工作现状及存在的问题进行梳理分析，从优化设计不动产权籍调查工作流及技术流的角度入手，一方面对不动产权籍调查工作从入库到出库的整体工作流程进行规范，另一方面对调查工作中数据采集、数据对接、内业检查审核、成果管理等环节的管理技术进行研究，打造高效、标准、规范的调查工作流及技术流，建设标准统一、分布合理、数据关联、更新及时、互通共享的数据成果管理体系。

二、天津市不动产权籍调查存在问题

（一）数据采集过程

天津市不动产权籍调查工作在委托调查、接受委托、权属调查过程中委托人需要填写并递交大量的相关纸质文件，相关工作人员需要仔细审核委托人填写与提交的纸质文件的真实性，以及检查文件中是否有遗漏和错误等情况出现，并及时督促委托人完善相关资料，从而确定委托人主体资格和调查内容是否符合开展权籍调查的要求。

以上过程大部分内容基本由委托人和相关工作人员“手动”实现，这些繁杂却十分重要的纸质文件的填写、检查、审核、录入工作需要消耗相关工作人员大量的时间去完成，从而导致不动产权籍调查工作的数据采集过程速度缓慢，效率低下。

（二） 数据对接过程

不动产权籍调查机构在接受调查委托后，需要制定相应的调查方案，做好不动产登记、抵押、查封、权属来源、交易、控制点坐标、界址点坐标等相关资料的收集、整理和分析等准备工作。

然而，不动产登记和管理的资料分散于不同部门的，现阶段，不动产权籍调查机构需要携带《不动产权籍调查资料协助查询单》，分别到国土、房管、林业、海洋、水务、规划、档案等部门的档案室或在数据库中查询、核对并获取被调查对象的各种档案资料和数据。在这个过程中，到众多不同的部门并人工查询，检核资料，不仅费时还费力，导致不动产权籍准备工作耗时长，效率低。

（三）成果审核过程

现阶段，天津市不动产权籍调查机构在内业检查审核过程中采用人工检查纸质成果文件，手动记录检验结果并填写《不动产权籍调查检查表》的方法。由于不动产权籍调查内业检查审核的成果文件种类繁多，全部由人工审核纸质文件，不仅非常耗时，而且许多细小的错误容易被漏检。

三、综合管理系统对天津市不动产权籍调查工作的优化

（一）数据采集过程优化

针对现阶段天津市不动产权籍调查数据采集过程中出现的问题，通过建立不动产权籍调查综合管理平台并实现以下功能优化：

1、委托调查阶段

不动产权籍调查综合管理平台能够自动生成并打印《不动产权籍调查委托书》、法定代表人（或负责人）身份证明书。

能够根据委托人的需求选择调查类型，调查类型共六类，包括：集体土地类权籍调查、土地整理储备类权籍调查、国有土地供地前权籍调查、已有供地手续类权籍调查、无解析坐标类权籍调查、其他类权籍调查。

2、权籍调查和不动产测量阶段

不动产权籍调查综合管理平台能够自动生成不动产权籍调查表、现场勘察记录表、指界委托书、指界通知书、违约缺席定界通知书、界址表领取记录表、不动产权属争议原由书及争议界线示意图，并能通过与不动产1.0 系统对接，自动分配不动产单元代码。

能够通过人机交互的方式，查看权利人身份证明、不动产权属来源证明、宗地（海）四至、本宗地（海）相关权属状况等信息；

在外业调查采集的基础上，内业通过平台进行调查成果数据整理编辑，形成不动产单元草图、不动产权籍调查表、现场勘查记录表、权属来源证明等初步权属调查成果，成果能以面向对象界面方式表达；

能够把测绘单位制作的测绘成果导入数据库平台，并实现测绘成果标准化制作，平台统一规范测绘成果样式，平台支持图属编辑、房屋落户归宗，实现地（海）籍图、不动产单元图（宗地图、房屋分户图等）、测量报告等的自动生成；

平台自动将测量成果与权属调查成果整合、衔接（例如：权籍调查表中相关测绘信息自动联动赋值），形成拟报送审核审批成果。

（二） 数据对接过程优化

针对现阶段天津市不动产权籍调查数据采集过程中出现的问题，通过建立不动产权籍调查综合管理平台与其它土地系统的接口，使系统能够与征转系统、供地系统、现状系统、规划系统、不动产 1.0 系统、权调成果历史数据相对接，可以从上述系统数据中提取相应数据，实现：

1、查询并导入国土、房管、林业、海洋、水务、规划、档案等部门查询的档案资料和数据；

2、自动提取调查范围内的地籍号等调查信息和线索；

3、自动生成《不动产权籍调查资料协助查询单》、《查询地块范围示意图》、《不动产权属情况协助查询表》；

4、相应查询结果的自动上传；

（三） 成果审核过程优化

针对成果审核过程中出现的问题，需要通过加入计算机自动检查成果、自动记录检查结果，人机交互修正监测结果，来提高审核效率、降低审核错误遗漏率，从而优化不动产权籍调查内业检查审核过程。具体到天津市不动产权籍调查综合管理平台主要实现了以下功能：

1、对拟报送的审核审批成果进行自动核查，人机交互检查，自定义检查规则、交互修改检查结果和检查结果自动记录。

2、全部检查完成后自动生成不动产权籍调查成果检查表，将检查的问题标注在初审人员意见中，如无问题，即填写“成果合格，可以出具不动产权籍调查成果”。能够通过人机交互的方式，实现检查人员对调查成果的复审。

3、检查合格后，能够自动生成不动产权籍调查成果，实现不动产权籍调查成果一键输出。

四、总结

本文针对天津市行政区域内的土地、海域以及房屋、林木等定着物的不动产权籍调查的综合管理，从天津市的不动产权籍调查工作现状及存在的问题入手，研究分析了不动产权籍调查综合管理技术在天津市不动产权籍调查中的应用。本文的主要成果如下：

（一）以《天津市不动产登记权籍调查规范》为依据，遵循“统一基础、多规并行、合一调查、规范成果”的原则，对天津市不动产权籍调查业务的调查内容和调查程序进行了梳理与完善。

（二）对现阶段天津市权籍调查工作在数据采集、数据对接、内业检查审核过程中存在的办公过程繁琐、效率低下等方面的问题进行了梳理，介绍和分析了不动产权籍调查系统的作用，为其他省市在开展不动产权籍调查工作提供了参考依据。

参考文献

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[3]王蒲吉.关于完善不动产权籍调查的几点建议[J].浙江国土资源，2017（5）：37-38.