试论住宅小区建设设计阶段影响工程造价的因素

试论住宅小区建设设计阶段影响工程造价的因素

吴海英

青海省西宁市城西区海湖新区 810700

摘要：民用建设项目设计是根据建筑物的使用功能要求，确定建筑标准、结构形式、建筑物空间与平面布置以及建筑物群体的配置等。在进行住宅小区建设规划时，要根据小区的基本功能和要求，确定各构成部分的合理层次与关系，据此安排住宅建筑、公共建筑、管网、道路及绿地的布局，确定合理人口与建筑密度、房屋间距和建筑层数，布置公共设施项目、规模及服务半径，以及水、电、热、煤气的供应等，并划分包括土地开发在内的上述各部分的投资比例。小区规划设计的核心问题是提高土地利用率。

引言：设计阶段是根据拟建项目设计的内容和深度，将设计工作分阶段进行。我国目前一般按初步设计和施工图设计两个阶段进行，对于技术复杂而又缺乏经验的项目，可在初步设计后增加技术设计阶段。各个阶段设计是逐步深入和具体化的过程，前一设计阶段完成并经上级部门批准才能进行下一阶段设计。

工程造价的直意就是工程的建造价格。工程计价的三要素:量、价、费。广义上工程造价涵盖建设工程造价(土建专业和安装专业)，公路工程造价，水运工程造价、铁路工程造价，水利工程造价，电力工程造价，通信工程造价，航空航天工程造价等。工程造价是指进行某项工程建设所花费的全部费用，其核心内容是投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、工程结算、竣工决算等等。工程造价的主要任务:根据图纸、定额以及清单规范，计算出工程中所包含的直接费(人工、材料及设备、施工机具使用)、企业管理费、措施费、规费、利润及税金等等。

从事工程造价的工作人员主要涉及到的能力应包括:熟悉各专业工程技术规范、造价定额及有关建设管理制度，熟悉各专业工程的计量规则，具有较强的工程量计算能力，能编制项目各阶段造价文件(投资估算、设计概算、修正概算、施工图预算、招标控制价(工程量清单预算)、投标报价、工程结算、竣工决算)，熟练应用造价软件，有一定的资料管理能力等等。

住宅小区建设中影响工程造价的主要因素有：

1. 占地面积。居住小区的占地面积不仅直接决定着土地费的高低，而且影响着小区内道路、工程管线长度和公共设备的多少，而这些费用对小区建设投资的影响通常很大。因而，用地面积指标在很大程度上影响小区建设的总造价。

西宁市城中区A项目总用地面积70667㎡，总建筑面积约226689.59㎡，其中地上建筑面积约176667.50㎡，地下建筑面积约50022.09㎡，

（2）建筑群体的布置形式。建筑群体的布置形式对用地的影响不容忽视，通过采取高低搭配、点条结合、前后错列以及局部东西向布置、斜向布置或拐角单元等手法节省用地。在保证小区居住功能的前提下，适当集中公共设施，提高公共建筑的层数，合理布置道路，充分利用小区内的边角用地，有利于提高建筑密度，降低小区的总造价。或者通过合理压缩建筑的间距、适当提高住宅层数或高低层搭配以及适当增加房屋长度等方式节约用地。

西宁市城中区A项目共建19栋住宅楼，其中3栋、10栋楼为30层建筑高度87.9m,7栋楼为27层建筑高度78.3m、2栋、13栋、16栋、18栋、19栋楼为34层建筑高度99.5m,1栋、5栋、17、14栋楼为9层建筑高度28.8m,4栋楼为20层建筑高度58.9m,6栋、9栋、12栋、15栋楼为11层建筑高度32.8m,8栋、11栋楼为6层建筑高度19.5m。

（3）建筑物平面形状与周长系数。民用建筑一般都建造矩形和正方形住宅，既有利于施工，又能降低造价，而且使用方便。

在满足住宅功能和质量的前提下，适当加大住宅宽度，宽度加大，墙体面积系数相应减小，有利于降低造价。

4. 住宅的层高和净高。中国民用的住宅高度计量除了用"米"，还可用"层"来计算，每一层的高度在设计上有一定要求，称为层高。层高通常指下层地板面或楼板面到上层楼板面之间的距离。层高减去楼板的厚度或结构层的高度的差，叫做净高。出于降低成本、节约建材和节约土地等考虑，一般住宅层高都在2.8米左右。层高是指住宅高度以"层"为单位计量。层高降低可提高住宅区的建筑密度，节约土地成本和市政设施费，同时，层高设计还需要考虑通风和采光问题，层高过低不利于通风和采光。

住宅的层数。房屋层数是指房屋的自然层数，一般按室内地坪±0以上计算;采光窗在室外地坪以上的半地下室，其室内层高在2.20m以上(不含2.20m)的，计算自然层数。在民用建筑中，住宅的层数的增加具有降低造价和使用费用、节约土地成本的优点。

西宁市城中区A项目共建19栋住宅楼，其中30层2栋，27层1栋，34层5栋,9层4栋，,20层1栋，11层4栋、6层2栋。

4. 住宅单元组成、户型和住户面积。户型就是住房的结构和形状。在社会的发展、人们生活水平的提高及各住户的生活需求、经济条件不同而千变万化。有的是开发商设计，如连片成栋小区，有的是个人根据自家的条件和要求设计，如自己建设的别墅。总之，有什么样的思维就可以设计出不同的户型。住宅的建筑面积是指建筑物外墙外围所围成空间的水平面积，如果计算多、高层住宅的建筑面积，则是各层建筑面积之和。建筑面积包含了房屋居住的可用面积、墙体柱体占地面积、楼梯走道面积、其他公摊面积等。

住宅建筑结构的选择。随着我国工业化水平的提高，住宅工业化建设体系的结构形式多样化，考虑工程造价应根据实际情况，因地制宜、就地取材、采用适合本地区经济合理的结构形式.西宁市城中区主体结构为钢筋砼剪力墙结构。主体结构形式为剪力墙结构，结构设计使用年限为50年，抗震等级二级，抗震设防烈度7度。确定该设计方案主要考虑以下因素：

除以上因素外，还受以下主观因素影响；

1. 设计单位和设计人员的知识水平

设计单位和设计人员的知识水平对工程造价的影响是客观存在的。为了有效地降低工程造价，设计单位和设计人员首先要能够充分利用现代设计理念，运用科学的设计方法、优化设计成果；同时要善于将技术和经济相结合，运用价值工程理论优化设计方案；最后，设计单位和设计人员及时与造价咨询单位沟通，是造价咨询人员能够在前期设计阶段参与项目。达到设计与经济完美结合。

2. 项目利益相关者的利益诉求

设计单位和设计人员在设计过程中要综合了考虑业主、承包商、监督机构、咨询单位、运营单位等利益相关者的要求和利益，并通过利益诉求均衡达到和谐的目的，避免后期出现频繁的设计变更，从而导致工程造价的增加。

3. 风险因素

设计单位和设计人员在设计过程中承担着重大的风险，对后面的工程招标和施工有着重要的影响。该阶段是确定建设工程总造价的一个重要阶段，决定着项目的总体造价水平。

　　设计单位和设计人员的设计成果，经过专业造价人员的计算，成为设计概算，设计概算是由设计单位根据设计图纸、说明和造价治理部门颁发的计价依据等资料，编制的建设项目从筹建到竣工交付使用所需全部费用的文件。

结语：在实际工作中，前期设计阶段造价人员参与较少，一方面造价人员水平有限，深层次结构设计不精通；另一方面因业主要求，造价人员未必在设计阶段就能参与到设计中。

按规定对设计单位和设计人员的设计成果进行概算编制、审核，并通过审核进行补充、调整和完善，使批准后的设计成果方案符合工程建设实际情况，从而避免高估冒算等现象的发生，使整个工程建设按照规定的要求进行工程造价的控制，使建设项目达到预期的目标。不论什么类型的小区建设，都应该把设计方案与工程造相联系，不能忽视这一重要环节，更不能将其作为"额外负担"。

参考文献：

1.柯洪、齐宝库等《建设工程计价》中国计划出版社

2赵晓光、党春红《民用建筑场地设计》中国建筑工业出版社

3.徐慧琴、吴佐民等《建设工程造价管理》中国计划出版社

4.网易建筑网