我国城市房屋拆迁法律制度的完善

我国城市房屋拆迁法律制度的完善

吕春华

广州金鹏（白云）律师事务所 广东广州 510000

摘要：随着我国城市化发展，城市房屋拆迁造成的行政赔偿案件中，利益冲突成为矛盾激发点，引发了行政人员与被拆迁人言语、行为的冲突，如果处理不恰当，会对社会安定、城市规划造成消极影响。基于此，文章从我国城市房屋拆迁司法现状及问题入手，对我国城市房屋拆迁法律制度进行研究与分析，最后提出我国城市房屋拆迁法律制度完善的建议，以供参考。

关键词：城市房屋拆迁；法律制度；完善

前言：

我国经济不断发展，房地产作为中国经济增长点，即便经历风雨，仍持续为中国贡献力量，房地产的兴盛一定程度有利于提高民众生活水平，推进小康社会建设。但是，房地产的发展一方面使得城镇化不断推进，另一方面也使得土地资源供不应求的情形日益增多。目前，常见的获取土地资源的方式之一为通过拆迁方式改造城市老旧房屋，但是该方式程序较为繁琐，且涉及多方主体的经济利益保障及分配问题，十分容易引发拆迁冲突，亟需加强法律的指引与规范。

一、我国城市房屋拆迁司法现状及问题

针对于我国城市房屋拆迁方面的法律制度，虽然在《城市房屋拆迁管理条例中》规定拆迁纠纷可启用诉讼程序，不过规定内容却不够详细，并且还规定城市房屋拆迁纠纷需要经过当地房屋主管部门行政裁决，若对裁决结果不满意，可提起诉讼程序，这为权利人维护自身权益带来了一定阻碍，提升了维权成本，而有时房屋主管部门就是拆迁人，这种情况下，裁决的公平性则很难被保证。在拆迁条例的第十六条第二款中规定：“当事人对裁决不服的，可自裁决书送达之日起3个月内向人民法院起诉。”拆迁人根据此项规定向被拆迁人提供周转用房、拆迁安置或者货币补偿的，诉讼期间不停止拆迁执行。也就是说，房屋主管部门裁决完成后，无论服不服裁决结果，均会被执行，若房屋已被拆迁完，被拆迁人寻求司法保护则失去了保护的意义，房屋已经失去，法院的最终判决作用会大大被弱化。并且，我国土地制度将我国的土地分为集体土地与国有土地，拆迁条例中的规定也是针对国有土地房屋拆迁，在非国有土地房屋拆迁上，不由这一条例负责调整，但法院在这种类型的案件上大多不予受理，这种情况下，使得被拆迁人无法找到有效的司法解决途径。有这样一则案例，在2008年的4月1日，马某租赁了王某一处一楼房屋，主要用于开办个体药房，签订了五年的租赁合同，租赁至2013年4月1日，不过在租赁的第二年的5月份接到通知，由于规划原因，该租赁房屋面临拆迁，限房屋承租人十月份前搬离，这种情况下，马某的房屋租赁合同需要提前终止，但并未获得任何的经济补偿，马某找到拆迁责任公司，不过拆迁人给出的回复是只面向房屋所有人，已经与其签完了相关的补偿安置协议，马某找到王某，不过王某只是同意将剩余的租金返还，对此，马某同时向人民法院起诉两方，但法院以城市房屋拆迁行政裁决程序前置为理由，没有进行受理。随后马某到相应的拆迁管理办公室裁决科，负责人审核完成后，告知由于是拆迁的是集体土地，不在其管理范围内，未进行裁决申请受理，只能再到法院进行起诉，从中可以看出，因为《城市房屋拆迁管理条例》规定上的不明确，很难有效维护当事人的合法权益，增加了维权难度。

二、我国城市房屋拆迁法律制度研究分析

《城市房屋拆迁管理条例》具体是由不同位阶的法律文本构成，具备以下不同层面的内容：第一，宪法。宪法作为国家的根本大法，属于所有法律法规需要遵循的基础。在《中华人民共和国宪法》中较多方面都涉及到了拆迁问题，均具备较高的法律效力。第二，通过全国人大及常委会制定的法律。《民法通则》、《担保法》、《城市规划法》、《土地管理法》、《民事诉讼法》等法律中，均与拆迁制度存在紧密联系。第三，由国务院执行的行政法规，其属于对城市房屋拆迁进行规范的关键部分，在行政法规中的《城市房屋拆迁管理条例》，最初的修订时间是1991年的3月22日，在2001年的6月13日正式修改，属于城市房屋拆迁最直接的法律，一些其他的国务院制定的行政法规包括《土地管理法实施条例》、《城市私有房屋管理条例》、《文物保护法实施细则》等，也均存在调整拆迁各方法律关系的规范。第四，部门规章。主要包括《城市房屋拆迁单位管理规定》、《城市房地产中介服务管理规定》、《城市房屋拆迁指导意见》、《房屋拆迁证据保全公正细则》等。第五，地方性的政策与规章制度。按照《立法法》中的相关规定，省、自治区以及直辖市的人民代表大会及其常务委员会，可结合本行政区域实际需要，制定出地方性法规，其在拆迁工作中也发挥着较为关键的作用。在城市房屋拆迁上，《城市房屋拆迁管理条例》是可以直接援引的立法，但实际上其并不具备较强的严谨性，因此，需要对其进行修改与完善，更好的保护被拆迁人的合法权益，降低拆迁纠纷矛盾的发生。

三、我国城市房屋拆迁法律制度完善的建议

1.合理限定《城市房屋拆迁管理条例》中的公共利益范围

对公共利益做出立法解释，明确界定范围。按照宪法修正案中的相关规定，国家需要基于公共利益下进行私有房屋征收。对城市房屋拆迁问题进行解决，较为重要的就是对城市房屋拆迁性质进行区分，若将拆迁性质混淆，则无法合理的解决城市房屋拆迁中的其他问题。所以，需要对公共利益以及商业利益进行清晰界定，将此作为解决城市房屋拆迁问题的前提条件，因此，应合理的界定《城市房屋拆迁管理条例》中的公共利益范围。

国外在立法中通过列举的方式，对公共利益进行了范围限定，所以，在《城市房屋拆迁管理条例》中，也可以借鉴这种方式，在拆迁相关法律法规中，以列举的方式对公共利益进行界定，在条例中列举出与公共利益相符合的事项，主要可以从以下方面出发：第一，作为军事用途的，需要进行房屋拆迁；第二，为保留文物古迹，需要进行房屋拆迁；第三，为优化生态环境，需要进行房屋拆迁；第四，为修剪公路、铁路等设施拆除房屋及建筑物，需要进行房屋拆迁；第五，为发展公共卫生、文化教育事业、灾害防治，需要进行房屋拆迁。此外，还需要在《城市房屋拆迁管理条例》中做出这样的规定，城市房屋拆迁区域拆迁后进行商业盈利性项目开发的，需要将其界定为商业性房屋拆迁，属于平等民事主体间的民事行为，要由项目开发方与被拆迁人进行拆迁事宜的平等协商，实施民法调节。商业性的拆迁中，政府应不干预到拆迁协议具体内容中，发挥出自身调控及监督职能即可。

2.明确《城市房屋拆迁管理条例》中的土地使用权补偿

无论是在公共利益还是在商业利益的房屋拆迁中，土地使用权问题都是一项主要的内容。将土地使用权作为拆迁补偿，会对被拆迁人利益进行充分的保护，对其不平衡心理加以稳定，避免纠纷的发生，所以，进行土地使用权补偿尤为重要。基于民法角度而言，土地使用权属于用益物权，能够有效限制国家土地使用权，权力有效期内，能够对抗所有权。若到期，国家需要对房屋所有人进行相应补偿。对于土地使用权而言，其属于公民财产权，可进行市场公平交易，所以，需要制定相应的土地使用权补偿制度，明确规定出《城市房屋拆迁管理条例》中的土地使用权补偿内容。

3.明确公平补偿标准

《城市房屋拆迁管理条例》中，对影响房屋评估价格的几种因素进行了列举说明，包括房屋的建筑面积、用途以及位置等，不过除了以上因素外，在以下方面也需要做出考虑：首先，对被拆迁人私有财产权的公平补偿，需要对财产价值进行考虑，并且，还需要对其隐性成本及可得利益加以考虑。其次，公平补偿需要对分配正义进行考虑。应遵循这样的原则：补偿需要对个人生活水准进行保证，不能由于私有财产权被征用降低，若未能做到这点，则与正义要求不符合。最后，还应考虑房屋楼层、成新度以及朝向等因素，以上因素也会对房屋价格造成影响，甚至会有决定的作用。现阶段，在我国补偿法规中往往忽略了以上因素，导致了不公平问题的出现，所以，在进行相关补偿立法完善时，需要对房屋价格的影响因素进行考虑。

结束语

综上所述，城市房屋拆迁是土地资源有限与城市化进程推进的必然产物，拆迁中易引发被拆迁人与行政人员的矛盾，需从多方面完善拆迁法律制度。因此，可结合实际情况，从规范政府机关行为、确定拆迁补偿规范、完善司法救济制度、确定赔偿时点这几方面出发，解决房屋拆迁的现实矛盾，从而保证土地资源合理配置，维持社会稳定发展。

参考文献

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