城中村改造面临的问题及对策研究

城中村改造面临的问题及对策研究

张燕

身份证号码： 44030119820805****

摘要：加快推进城市更新和城镇老旧小区改造，是在我国城镇化加快发展进程中进一步提升城市品质、实现新时代城市高质量发展的重要战略安排。实施城市更新及老旧小区改造具有积极的意义，是城市发展的内在要求，是加快构建新发展格局的现实需要，是推进新型城镇化的必然途径。实施“城中村”改造有利于提高土地利用效率、优化城市的空间布局。然而，“城中村”改造不同于一般的房地产开发项目，在各环节都存在着不可预测性。因此，对于“城中村”项目的难点进行梳理并找到应对措施，对项目整体的顺利推进有着十分重要的现实意义。

关键词：城中村；改造问题；对策

引言

城中村的土地所有权为集体所有，土地使用主要以住宅建筑为主。耕地面积少。建筑物主要是住宅，但是这些住宅因为没有合理的规划而显得杂乱无章，甚至是有违章建筑的存在。根据不同位置的城中村，建筑住宅密度不一。绿化程度参差不齐，需要有计划地改进。基础设施、娱乐设施等不完善。村里的经济相对落后，也存在不正规的经济。主要是指以建筑或者土地出租后存在不正规经营。城中村的流动人口多且复杂，是卫生、治安、环境问题的集中地。

1城市更新视角下旧城改造的方向

1.1城市更新加速推动城市“新经济”

城市规划建设工作是贯彻落实新一轮发展战略理念、推动我国高质量经济发展的重要活动载体。这些年无论说的是整个城市基础建设对实体经济的快速拉动，还是房地产对实体经济的快速拉动以及城市建筑业快速发展中所带动的诸多相关新兴产业，对整个城市的实体经济发展起了重大拉动作用。城市更新政策有助于充分挖掘地方城市政府闲置土地资源、激活地方城市政府低效利用资源、优化完善城市社会经济管理体系结构布局、助力促进城市新主体经济的健康发展。

1.2城市更新重构发展城市“新功能”

传统的城市建筑功能已经逐渐滞后于现代城市中对新的功能需求。城市更新政策有利于城市重构和优化发展一个城市新的服务功能，比如健康卫生防疫新功能要求、城市更智慧、功能重构增活力、加密路网更便捷、历史文化重传承、特色游憩引周边、绿色生态更低碳。

1.3城市更新打造城市空间“新意境”

城市更新区是有助于重新认识梳理中国城市历史山水文化格局的一个理想发展空间、恢复和塑造城市的景观、打造符合现代城市发展、传承发展中国建筑精神、营造高品质的生活环境。

1.4城市更新引领践行城市建设“新科技”

当前城市基础建设滞后于现代科技的快速发展，在现代城市的基础建设和现代城市的日常运营中的各类应用来自现代城市本身的这种新一代科技力量。城市更新既是对城市科技的一种有效运用，更或是一种经济推动，有利于推行适合城市发展的新科技。城市的功能更新，绝不仅仅仅只是城市单体建筑的功能更新。在当前城市更新的格局下，一些较早开启城市更新活动的城市经验还是值得借鉴的。

2“城中村”项目中的难点

2.1城中村”项目整体方案筹划复杂

作为城市更新项目，部分地方政府出于统筹规划考虑，将某些公共设施或配套规划放置于项目地块内部。因此，在进行方案筹划时，需要统筹和考虑的因素较多，对政策的理解与应用在整体方案筹划阶段尤为关键。由于“城中村”项目涉及多地块联动、动迁安置房与商品房滚动开发，会产生大量的地块基础数据，例如改造范围面积、人口结构、经济指标、环境指标等，需要通过开展区域地块权属调查、土地勘测定界、人口情况调查等获得准确的数据。然而，在一般情况下，相关数据或通过第三方机构测量获取，或使用原有数据库数据，其准确性与时效性较难保证。在诸多边界条件为假设条件的情况下，项目经济性测算的准确性较差。

2.2 “城中村”改造项目资金压力大

“城中村”项目投资量大，在前期动迁补偿、土地出让金上缴、工程款结付等环节，资金都会面临巨大考验。如因资金链断裂、融资不当或整体经济环境收紧等原因而造成财务风险，将对项目整体推进产生巨大影响。此外，因“城中村”项目整体投资额巨大，融资的利息浮动也会对项目整体收益造成影响。“城中村”项目的特殊性导致税收政策、法规等不明确和不稳定，使财务人员难以对项目成本作账务处理，或导致未来税负的增加。“城中村”项目各地块分别立项，致使保障房地块的建设成本无法进入商品房的扣除项目，进而增加土地增值税税负。

3“城中村”项目难点应对措施

3.1综合考量各项因素，编制实施方案

“城中村”改造项目投资体量大、投资周期长，涉及大量的动迁，因此，实施方案是否合理完善，直接关系到项目的成败。 “城中村”改造项目的实施方案一般由镇政府牵头起草。镇政府对于当地的实际情况较为了解，对区域内百姓的诉求及人文环境、“城中村”改造政策较为熟悉，因此有其特有的优势。然而，镇政府在资金筹措、房地产二级开发的成本测算及整体规划定位等的把控上需要专业合作单位的支持。同时，在编制实施方案时，需要紧扣地块的整体规划，既保证动迁安置的需要，又能充分发挥地块的优势，提升区域整体品质。

3.2充分利用项目合作各方优势

“城中村”改造项目采用农村集体经济组织改造并引入合作单位共同开发的模式。因此，在项目筹划阶段，应充分利用各方优势进行方案的编制，达到事半功倍的效果。镇政府在动迁的成本测算及了解动迁安置房需求方面有丰富经验，合作单位在二级开发成本测算及整体投资测算方面有一定经验，因而需在实施方案编制阶段，由合作各方派遣专业人员组成团队，进行方案的编制。

3.3完善保障机制，组建公信评议小组

动迁过程中存在着一定的社会稳定风险，这主要是有关人口面积认定、房屋土地性质认定等。因此，需严格按照相关规定进行认定，由于确有部分特殊情况存在，需建立公信评议机制，由专业律师、居委、居民代表及镇所属部门组成公信评议小组进行审议，并将审议结果进行公示，最大程度地规避稳定风险，避免因动迁而造成冲突及上访风险。此外，需完善社会保障机制，对确有困难的家庭、孤老及行动不便者，给予一定的政策关怀，帮助其度过动迁的过渡期。

3.4充分运用金融工具，争取最优融资方案

“城中村”项目是重大的民生工程，在启动融资时应充分运用政策红利，加强与银团沟通，争取最优的融资方案。提高资金使用效率，优化资金支付路径，在确保正常资金使用的前提下，不过多沉淀资金，减少财务费用的总额。

结语

随着城镇化进程的不断推进，对于“城中村”的改造将越来越频繁，并由一线城市向经济较发达、城镇化率较高的二线城市铺开。因此，对“城中村”改造项目的难点及其应对措施进行研究具有十分重要的现实意义。同时， “城中村”改造项目的相关政策也在不断调整，需要进行持续的研究与分析。“城中村”改造将是未来一段时间内城市更新的主要方式之一，因此，继续深入研究“城中村”改造模式意义深远。

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