不动产登记存量数据整合项目的方案设计与技术应用

不动产登记存量数据整合项目的方案设计与技术应用

荆天奕

珠海市测绘院 生产计划室，广东 珠海 519015

摘要：根据国家的相关规定，在对不动产登记的过程中，需要建立整体性的登记体系，以珠海市房屋、土地登记数据为例，对不动产存量数据整合工作中的相关环节进行技术设计并进行实践，旨在为其他省市区的数据整合工作提供参考

关键词：不动产登记 数据整合 存量数据  

1.前言

自2015年3月正式实施统一不动产登记制度开始，不动产登记平台在所有省市都建立了，实现了“四统一”[1]，但是存量数据整合工作一直滞后。本文把收集整理之后的土地、房屋信息登记工作中的大量数据进行整理收录，经过专业系统的管理之后建立一个相对完善的不动产登记资料库。将现有数据经过系统的整合处理之后，不动产数据信息应当与原有的数据库资料管理相符合，防止数据出现偏差，造成公民相关信息数据丢失或者不完全的状况。

2.工作内容

收集相关数据并将数据规范化，整理录入；一、对国有和集体宅基地以及建设用地使用权，开展以总图和数据库这类的统一方式存储的纸质、零散矢量数据以及宗地记录的信息清理和空间数据清理。二、针对房屋所有权开展空间、楼盘表数据及登记信息整理；三对海域进行纸质档案、空间矢量数据及登记信息整理。最终，全部数据都综合且相互联系；整合关联房产的登记数据， 整合关联上面提到的房屋所有权数据，收取录入不动产单元编号信息，让这些信息都符合入库的要求。

未归幢房屋归幢调查：工作内容为通过外业调查、信息采集、关联楼盘表。

数据采集工具开发：工作内容为开发前述数据采集工具。

预判宗地外业调查：工作内容为通过外业调查获取宗地的地理位置。

3.方案设计

3.1.软、硬件配置

3.1.1软件配置方案

1. WindowsServer2012 R2、Windows7\10专业版操作系统为操作系统平台软件。

2. 专业数据整理软件采用ARCGIS10.1、FMEDesktop2017、FMEServer2017、AtutoCAD 3D Map2012、Oracle Database 11g R2。

3. 数据安全保护加密软件采用圆周率数据安全系统V8.0。

4. 在线数据采集工具采用本项目研发的不动产登记数据采集整理软件。

3.1.2硬件配置方案

表3.1 硬件配置

3.2数据采集和规范化整理：

3.2.1宅基地、国有建设用地使用权、集体建设用地使用权

3.2.1.1 空间数据整理：

一、用总图和数据库一些统一方法存放宗地空间数据整理办法：

第一步：根据下列三种情况规整空间图形数据：

登记系统中有登记信息和资料，存在宗地坐标数据、图形，而且图形不存在拓扑关系不正确的，采用登记系统的宗地坐标和图形，进行下一步数据整理。

登记系统中有登记信息和资料，有宗地图形和宗地坐标数据，但图形存在交叉重叠嵌套等拓扑错误的，核查对比相关用地依据资料，发现登记的宗地坐标数据有误的，纠正处理，并备注说明新坐标来源与依据。

电子数据无误且邻宗地之间各用地依据资料均清楚客观，但用地本身存在矛盾，列清单汇总上报

第二步：格式转换

若上一步中得到的图形不属于shp格式数据，则通过相关软件，转换数据格式，获得一致的shp格式对数据进行矢量。

第三步：拓扑检查

利用软件对图形数据进行拓扑检查。首先，图形界线必须为闭合状态，若界线未闭合，则通过手动矢量的方法使其闭合。其次，闭合的土地图形在原则上不应存在重叠。

第四步：图属关联在后续整合关联环节一并处理。

二、零散矢量数据空间数据整理方案：

汇总整理可利用的零散存储的矢量宗地空间数据。

第一步：根据不同情况规整空间图形数据：

根据分中心提供的数据，每张宗地图有宗地编号和宗地坐标，落宗时应核对其宗地编号与登记系统里面的旧宗地编号，宗地编号一致的才能作为确立补录宗地坐标的依据资料。如该宗地落宗后和相邻宗地存在矛盾，核查对比相邻宗地的用地依据资料，如和相邻宗地之间各用地依据资料均清楚客观但本身就存在矛盾，列清单汇总上报。

第二步：格式转换

若上一步中得到的图形不属于shp格式数据，则通过相关软件，，转换数据格式，获得一致的shp格式对数据进行矢量。

第三步：拓扑检查

利用软件对图形数据进行拓扑检查。首先，图形界线必须为闭合状态，若界线未闭合，则通过手动矢量的方法使其闭合。其次，闭合的土地图形在原则上不应存在重叠。

第四步：图属关联在后续整合关联环节一并处理。

三、纸质空间数据整理方案：

第一步：对于缺失土地图形数据的，查阅前述已有数据资料。

第二步：根据不同情况规整空间图形数据：

登记系统中有登记信息和资料，但没有宗地坐标，通过查找档案找到用地批准书及红线图、规划用地许可证及规划用地红线图、宗地图、测绘成果等档案资料，汇总档案中可利用的用地面积、用地形状尺寸、用地坐标。

解决方案：面积、图形和档案记录无矛盾，且成图后和其它已成图宗地拓扑关系无矛盾的，直接利用档案确立补录用地坐标，并备注说明坐标来源与依据；有拓朴错误、有矛盾的，核查对比相关用地依据资料，根据其它资料进行处理。属于用地依据资料本身有矛盾的，列清单汇总上报。

第三步：格式转换

若上一步中得到的图形不属于shp格式数据，则通过相关软件，将数据进行格式转换，得到格式统一的矢量数据（shp格式）。

第四步：拓扑检查

利用软件对图形数据进行拓扑检查。首先，图形界线必须为闭合状态，若界线未闭合，则通过手动矢量的方法使其闭合。其次，闭合的土地图形在原则上不应存在重叠。

第五步：图属关联在后续整合关联环节一并处理。

四、相关说明：

（一）在本项目中，对用地依据资料缺失造成没有宗地原始坐标的、用地依据资料本身有矛盾造成宗地界址线相交的、产权有争议的情况及其它不可预见的情况致使无法作业，列清单汇总上报，在本项目中不进行处理。

（二）每宗地在采集过程中使用到的土地依据资料，按宗地号（或旧宗地号）建文件夹保存，作为过程证据数据上交，备查。

3.2.1.2 登记信息整理

电子登记信息整理方案：

第一步：对不动产登记中心提供的国有建设用地使用权、宅基地电子登记信息开展映射转换、集体建设用地使用权、规范化整理和清理没有效果的数据。

2. 第二步：整理登记簿：1、对国有建筑用地使用权的登记资料进行整理，保留的是地块编号、位置、地块面积、目的、权利类型及性质以及其他资料。2、对集体建设用地和农村宅基地使用权的信息进行整理，保存的信息为有关宗地的位置、面积、编号、权利的类型、性质、方式。

第三步：对应以及建立的空间信息的关联要通过宗地编号进行

第四步:经过成立宗地编号以及权利人信息关联。

检查属性数据必填字段是否存在缺漏，若存在则进行补录，确保必填字段信息齐全。

3.2.2房屋所有权

3.2.2.1房屋空间数据整理：

矢量数据整理（自然幢）：

第一步，根据前述已有的图形数据情况，采用不同方法补填房屋空间图形数据。

一、通过前述查找到的房屋基底矢量数据补录房屋空间图形数据

如何解决：上述数据可与2014年1:2000的航空影像数据合并，因此，可按照登记信息或建筑物所有权实地调查核实或对幢基底数据，并可按照处理内部提取、分离和合并的方法，对自然幢基底图形及坐标进行规整及补录。

二、在前述数据中没有找到的建筑物基底图形，能通过登记档案查找到纸质自然幢图形数据的，应核查对比、手工录入坐标并规整房屋空间图形数据。

第二步，格式转换、坐标转换

一、格式转换

若上一步中得到的图形不属于shp格式数据，则通过相关软件，转换数据的格式，获得一致格式（shp格式）的矢量数据。

二、坐标转换

如查找到的建筑物基底坐标和图形和目前登记数据坐标系相反的，要对坐标进行转换。

第三步，拓扑检查

利用软件对图形数据进行拓扑检查。首先，图形界限必须为闭合状态，若界线未闭合，则通过手动矢量的方法使其闭合。其次，闭合的房屋图形不应存在重叠。

第四步：图属关联在后续整合关联环节一并处理。

3.2.2.2楼盘表数据整理

一、非电子化楼盘表数据整理方案：

非电子化楼盘表数据信息包括自然幢、逻辑幢、层、户的信息。现有系统内的楼盘、楼盘表信息不齐全的，针对不同的情况，解决方案如下：

（一）没有楼盘表，但有楼盘信息

情况一：楼盘信息完整、正确

解决方案：在核查确定楼盘信息准确、完善的情况下，对楼盘登记的记录进行规整并使用，让楼盘表自动的形成，对与之对应的登记信息进行挂接。

情况二：楼盘信息不完整

解决方案：通过未归幢房屋归幢外业调查的方式，人工确认并绘制楼盘表，确认幢、层、户之间的关系。在无效数据清除的基础上，通过查询登记系统的登记信息，生成楼盘表挂接其对应的登记信息；无登记信息的单元先绘制楼盘表。

（二）没有楼盘表，也没有楼盘信息。其中有的是整幢楼盘登记为一个单元或后期已分割出几套。

解决方案：没有楼盘表也没有楼盘信息的情况，创建楼盘表需通过未归幢房屋归幢外业调查的方式将房屋归属到幢，生成规则的楼盘表。针对整幢楼盘登记为一个单元或后期已分割出几套的情况，按照不动产登记中心的要求进行处理。以前整幢登记为一个单元的房屋数据，建立楼盘表时，按照现有登记数据处理，即单独分割出来的部分户按实际登记数据建二维楼盘表挂接登记数据；未分割未变化的登记信息挂接到同一单元户。

（三）若不动产登记中心登记系统内楼盘表信息齐全，可通过内业方式整理楼盘表；假如楼盘信息没有完善，通过目前存在的登记档案资料没有办法再次建楼盘表的，要按照未归幢房屋归幢外业调查的办法对楼盘信息重建楼盘表进行收集。

（四）楼盘表和自然幢号进行未归幢房屋归幢外业调查的，需填写《房屋归幢调查表》。

二、电子化楼盘表数据整理方案：

电子化楼盘表数据信息，包括自然幢、逻辑幢、层、户的信息。在利用现有数据采集工具提取楼盘信息数据、进行无效数据清除和数据规整的基础上，可根据完整的楼盘信息自动生成楼盘表；作业中应将楼盘表与楼盘登记信息进行核查对比，保证楼盘表和登记信息挂接是准确、完善的。

3.2.2.3登记信息整理

电子登记数据（信息）整理方案：

一、完成珠海市不动产登记中心提供的电子登记明细信息进行转换信息映射、清理没有效果的数据和标准整顿，要对必须填写的属性数据进行核对，发现不完整的进行再次录入，确保必填字段信息齐全。

二、登记簿册整理

（一）房屋所有权登记信息，即：项目内多幢房屋，要对房地坐落、房屋编号及所有人、土地使用权人、业务号、共有情况、证件号及类型、、权利人类型、登记的原因及类型、土地使用期限、房地产交易金额、合计单元数、不动产权证号、何时登记、登簿人以及附记进行保留，而且还需要对项目的名称、全部层数、楼号、房屋结构、何时竣工、全部套数、规划用途一些信息进行保留；

（二）房屋所有权登记信息，包含：独幢、层、套、间房屋，要对丘编号、房屋编号、证件种类及编号、房屋所有人、因何登记、登记种类、土地使用期限及面积、建筑面积、分摊和专用有建筑面积、何时竣工、总层数/所在层、规划用途、房地产交易价格、土地使用权人、权利人类型、登记时间、房屋结构、共有情况、自然幢号、房地坐落、业务号、房屋性质、动产权证号、登簿人、附记一些情况进行保留；

（三）房地产权登记信息（建筑物区分所有权业主共同拥有的区域），要对建筑物区分所有权业主共有部分权利人、建（构）筑物数量或者面积、土地使用面积、登簿人、建（构）筑物名称、不动产权证号、何时登记、丘编号、建（构）筑物编号、业务号、附记一些信息进行保留

三、针对存量房产幢号采集问题，可通过搜集到的地名地址数据、已有房产确权或规划条件核实测绘成果采集自然幢号；内业采集不到的可通过未归幢房屋归幢外业调查的方式采集自然幢号。

3.2.3海域/林权

一、纸质档案整理方案：

将纸质文档扫描后形成电子文件，将对文件进行筛选，并删除无效的文件，不动产登记簿以及空间信息的挂接是通过原不动产权证号、宗地（海）号、档案编码一系列的信息建立的。

二、空间矢量数据整理方案：

（一）在完善和整理海域/林权登记的空间数据时，整理林权要对林班、行政区、小班层和与之有关的属性信息进行保留；整理海域时，要对宗海、界址点有线、海岸线、行政区及与之有关的属性信息是行保留。

（二）统一转换为珠海地方坐标系和1980西安坐标系，以保持不动产空间坐标系统的一致。

（三）检查处理海域/林权宗地数据图层间拓扑关系，属性关系。

三、登记信息整理方案：

（一）对不动产登记中心提供的海域/林权电子登记明细开展信息映射转换、在对标准化整改和清理无效数据后，对属性数据必需填写的字段进行检查，有没有出现缺少，如果出现就继续完善，确保必填字段信息齐全。

（二）经过宗地（海）编号成立以及对应的空间信息的联系。

（三）经过海/林权证号建立和权利人信息联系，保留的登记信息应为整理之后的权利人信息。

3.3数据整合关联

3.3.1房产登记数据整合关联方案：

一、土地与房产登记数据的整合关联方安

房产与土地里数据关联重点是对其阶段输出的房屋所有权数据以及国有建设用地使用权数据开展立体累积，完成的关联关系为：宗地——自然幢——逻辑幢——层——户，最终形成的关联关系为：土地——房产空间——登记数据。

二、完善不动产单元编号信息方案

按照国土资源部颁布的《不动产单元设定与代码编制规则（试行）》，根据不动产单元所在的地籍子区、地籍区、行政区依次按照空间关联开展从属，对于集体建设用地使用权宗地、房地产等不动产单元、林权宗地、国有建设用地使用权宗地的编号要统一开展，让不动产单元完成“落号”。

4.数据采集工具开发方案

4.1研发目的：

针对市不动产数据特点与不动产管理工作特点，研发能满足每天登记发生的应急新增存量数据整合以及批量存量数据整合工作的数据采集整理软件。

4.2功能要求：

软件以C/S方式与珠海市不动产登记中心部署在我院的工作数据库连接，可以并发多用户方式，进行空间数据及属性数据的核实补录、建立楼盘表并挂接登记数据、编写制定楼盘表里全部房屋单元号，关联清理与之对应的抵押权、地役权、异议登记以及查封登记一系列信息工作。

软件可按岗位设置权限，对数据进行质量控制，形成完整的汇交上传数据集及其阶段性的整合成果、可进行工作量统计，可查阅已整理的数据、打印整理后的部分摘录数据表，查阅质量控制情况，进行月质量巡查。

采集工具的作业流程如图4.2所示：

图4.2采集工具作业流程图

5.未归幢房屋归幢外业调查方案：

通过外业对逻辑幢、自然幢以及楼盘表缺少的信息进行调查，并填写房屋归幢调查表。自然幢号的采集需要拍摄自然幢外景图片，照片按自然幢号+00X，X从1开始进行编号。每张房屋归幢调查表按宗地进行调查，外业调查人和外业审核人签字确认。

6.质量管理检查方法

一、非空间数据信息

随机对非空间数据的样本信息进行检查，从查的不动产登记数据库的结果里，随机选择为样本必须大于百分之十五，对数据整体的质量进行检查和评价。无规则抽取的样本检查通常采用人工目视的方式进行检测，显示以及输出在屏幕城，通过原始数据进行确认来决定数据的质量。

二、空间数据信息

空间数据信息通过全面的计算机检验软件进行检验，并采取预定义、设计的要求、方式或软件开展全方位、自动的检查。

7.结语：

不动产登记存量数据整合成果为登记机构高效、准确、规范开展业务办理、与相关部门数据共享交换、深化“放管服”改革、实现“互联网+不动产登记”、拓展查询服务等提供了数据支撑。然而数据整合本身是一难点，却也是实现统一登记的关键基础。[2]本文详细介绍了不动产登记存量数据整合的方案思路，为数据整合工作提供了相对科学合理的技术方法作为参考。

参考文献

[1] 徐建国. 南屯煤矿公路桥下采煤方案研究[J]. 煤矿现代化,2011(1): 128-129

[2] 贾胜韬. 不动产登记存量数据整合系统设计与实现——以金昌市为例[J]. 测绘,2020(5): 228-233

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