房地产企业项目合同的风险管理措施

房地产企业项目合同的风险管理措施

唐铭浩

湛江利华物业服务有限公司 524000 湛江

摘要：房地产企业作为经济与社会发展过程中重要的支柱产业之一，具有多样性、专业性、长期性以及复杂性等特点。房地产项目从开发、建设再到销售需要涉及不同类型的合同，在这些合同中，不同的付款方式、结算方式以及计量方式都会给房地产企业带来不同的经济利益或者法律后果。因此，房地产企业签订的合同是否存在风险、是否能准确表达合同双方人的意愿，对房地产企业的长足发展具有极其重要的现实意义。

关键词：房地产企业；项目；合同的风险管理措施

引言

风险，字面上解读，就是“遭遇风险，承受损失或者伤害的可能性或者机会”。签订建筑工程合同能严控建筑的施工质量、进度及成本。但实际，因有关法律与行业监管制度尚不完善，外加工程管理人员风险防控意识欠缺等，签署与履行合同阶段屡屡发生合同内容不规范、合同履行不到位的情况，提高了合同纠纷事件的发生率。故应加强合同法律风险的防控，编制一份合法、规范的工程合同，使合同主体权益得到最大保障。

一、建筑工程合同管理工作解析

在工程项目的各类管理工作中，合同管理工作相对复杂，需要对工程的特点和建设要求有着很强的把控，扬长避短，以保证相关管理办法具备科学化和可适用性，最终实现项目整体管理水准稳步提升的愿景。在工程建设的合同管理工作里，合同意识浅薄、管理水准低下等问题，均会对合同管理工作的最终效果产生不良影响，甚至造成工程的最终建设质量不达标，无法实现工程预期建设效果。合同管理的研究探讨，对工程的全过程管理有着很高的现实应用意义。工程项目签订的合同存在一定的特殊性，相比其他行业的合同而言，工程合同规模大、长履行周期、内容繁杂、容易受到外界条件影响。工程建设合同的全过程周期管理工作主要包含了合同签订事前准备、合同签订实际履行，合同履行完成工作三个阶段。在工程建设合同的全过程周期管理系统之下，工程合同需要由相关法律部门进行统一收口管理，工程、市场、经营、财务、物装、监察以及审计等部门各司其职并协调配合。

二、房地产企业项目合同风险的特点

1)多样性

多样性指的是合同主体的多样性，在房地产项目开发与建设过程中，一般需要签订的合同主要包括总包合同、分包合同、施工材料供货合同、金融机构贷款合同，与建立单位签订的监理合同、咨询服务合同等，只有对这些不同主体的合同进行认真分析与研判，才能促进房地产企业项目的顺利推进。

2)专业性

专业性指的是合同条款的专业性，通过专业性的合同条款，房地产企业项目的开发模式会逐渐向着成熟与稳定的方向迈进。在一般情况下，合同的条款都有固定的格式，这样既能减少双方当事人之间的误会与分歧，又能促使合同双方当事人之间达成共识。

3)长期性

长期性指的是合同期限的长期性，由于房地产项目的开发周期很长，合同时间的跨度会随之增长，有些合同的履行时间涉及工程项目开发与建设的整个周期，比如项目开发合同、施工建设合同、施工方案设计合同等。

三、房地产企业项目合同的风险管理意义

所谓的建设工程施工合同是承包商进行工程建设，开发商负责支付工程价款的一种约定性合同，是关于工程分包方面的一种法律行为和依据，也是开展工程项目施工、工程监理和工程验收的主要依据。建设工程施工合同主要包含三个方面的内容，即工程质量、工程工期和工程价款。但其中包含的具体信息和内容非常多，其内容具有多元化、复杂性、动态性的特点。施工合同一旦签订，法律效力立即生效，开发商和承包商就要严格按照施工合同的约定进行操作。因此在工程开工之前拟定施工合同时，就要严格规范各项条款，注重细节和语言措辞，保证语言简洁、明了、完整、清晰。施工合同拟定过程中注意的条条框框其实就是对施工合同法律风险的防范，提前做好施工合同法律风险防范工作，能保证建设工程的质量，保证工程的工期，提前做好施工过程中各种不确定因素的防范工作，尽量避免施工过程中发生施工合同法律风险。

四、房地产企业项目合同的风险管理措施

4.1创建建筑工程项目的风险管理体系

在建筑工程项目管理风险的控制措施中，需要创建风险管理体系。建筑工程项目的实际进程中，需要建立完善的管控机制，做好工程内部有效控制，对各环节制定具体的防控措施。在创建建筑工程项目的风险管理体系时，需要制定监督管理制度，具体是从资金方面、劳务使用方面和材料设备方面综合考虑，进而制定合理有效的监管制度。在实际工程中，风险管控制度主要体现在落实责任制度和惩罚制度两方面：在出现风险时，将根据项目的落实责任制度追查到具体员工，进行问责和处理；在建筑中出现贪污、受贿等行为，要依据惩罚制度进行处理。同时，还需要建立专项管理之制度，依据匿名举报、信访举报和专案审查等手段，对违反规定者进行处罚，从而完善建筑工程项目的风险管理体系，有效解决实际工程中存在的问题。

4.2尽早完善有关法律制度

通过完善法律规定，才能使建筑工程合同签署、履行过程有法可依，这是规避建筑工程合同法律风险的重要基础。首先，立法要做到尽可能地呈现实际需求，参照现有的工程合同签署与履行承建双方主体需处理的实际问题，去编制相配套的立法方案与制度。例如，明确设定承建双方主体签订合同前应具备的合法条件，力争从风险事件始源上断离违规操作的可能；也要设定承建双方主体履行合同过程中具有的权利及承担的义务，这是降低低等级合同纠纷事件发生率的有效方法之一。其次，立法要尽可能实现全面性。建筑工程原本就是一项过程复杂且涉及面宽广的工作，有关建筑领域也做出明确规定，要清晰设定各方主体的权利与义务，使他们的合法权益得到全面保障[5]。最后，尽早建立健全建筑工程的合同管理制度，在合同签署、履行过程中认真执行；为提升工程合同管理的规范性，应尽早建立合同管理台账，组织相关部门定期沟通与归纳合同管理实践中形成的经验；完善工程合同履行的管理制度，严格审查与管理工程的申报手续，利用可执行性较高的方法使承包商的合法权益得到保障，且要主动创建合同管理机构，认知落实合同的监管工作，降低法律风险事件的发生率。

4.3统一招投标和合同管理的关系

通常来说，招标过程和合同管理过程之间的关系是紧密联系、密不可分的，招标工作对人员综合素质的要求较高，招标人员既要加强对招投标业务的学习，又要加强对相关专业知识的学习，如合同法、合同管理以及工程造价等，密切统一于合同管理，为积累工程实践管理经验创造有力条件，从而促进招标工作的顺利进行，保障工程项目实施水平的稳步提升。与此同时，对合同管理人员而言，在整个招投标过程中应保持较高的参与热情，与招投标负责人形成合力，共同审核相关招投标文件的内容，将审核文件内容的全面性和规范性发挥出来，并且还应对招投标工作的运行状况予以深度了解，便于招投标负责人合理整改招标内容，提出有针对性的意见或建议，防止违法违规行为出现，最大程度维护工程合同的实效性，防止企业经济效益受到威胁。

4.4建立健全完善的合同管理体系

合同管理工作贯穿了整个工程建设阶段，包括合同初始商议、过程拟定、项目评估、合同签署、合同执行、合同监督、合同赔偿与合同终止等阶段。在合同管理工作中，各个阶段、各个环节需要管理的内容与要求都不相同，合同管理制度必须具备科学性与合理性，并通过科学合理的手法保证合同的管理工作环环相扣，明确落实合同内所有内容。因此，在合同管理工作中，确立合同管理目标为首要任务，进而将各个部门的主要责任进行明确划分，实现管理责任落实至个人，同时组织相关法务工作人员，对合同管理工作内容进行专项研究教育，将合同管理工作流程进行深层梳理优化，在合同审查、监督评估以及编号归档等重要工作环节需要在专业的条件下开展工作。使得合同管理体系制度的规范性得到保障，减少违规行为的发生，如果发现问题，可以第一时间解决，对工程整体建设实现效益上的及时止损。

4.5加强合同管理环节的风险控制

合同管理环节的风险控制是合同管理的核心，在合同签订的过程中要把风险管控贯穿整个合同拟定、调整、准备以及签署等过程中。在进行风险管控的过程中，要确保谈判双方是完全自愿并且在公平公正的形式下进行的。特别是在起草文本的过程中，还要有第三方在场对合同条例进行初步的监控，同时还要做好合同方式的风险防御工作。作为签订合同的当事人要求表示出接受的载体，对所有文本合同要能够满足所有部门的核查。另外在合同审查的过程中如果出现了争议时，必须要求有关部门进行介入，对纠纷问题进行调解。若是签订双方对合同的纠纷过大不能通过自身进行调解时，就需要通过诉讼的方式让法院对合同的处理问题进行调节。

4.6重视合同交底

合同交底是为了实现合同目的，更好地贯彻与执行合同内容，促使相关条线与项目部人员了解合同意图、熟悉合同条款、掌握合同风险点以及合同执行计划的全过程。合同交底的本意是合同相关人员，通过交底了解合同背景与目标；通过拆分合同条件，明确各部门各条线需要完成的合同要求；通过结合项目的实际情况，集体讨论、群策群力，分析合同实施过程中会遇到的问题以及可能出现的风险，提前进行解决方法与风险防范的策划，以此形成具体的合同履约计划与实施方案。合同交底是学习、思考的过程，更是一个统一思想、解决问题的过程。但在实践中，合同交底依然流于形式，交底内容仅限于罗列合同具体条款，缺少与项目实际情况相结合的合同分析，更没有实施针对合同风险点化解方法的策划。因此，企业应注重合同交底的实效，通过企业管理制度设定合同交底的流程，明确具体的责任目标及责任人，建立企业合同交底的规范制度，落实定期检查、交底效果反馈以及不断改进的机制。只有通过实施合同交底，促使合同执行人员清楚知晓合同目标、合同风险，并掌握合同履行中应关注的要点，实现合同管理责任的分解与落实，促使合同履约过程整体可控。

结束语：

综上所述，要想加强建筑工程的施工合同纠纷处理，做好合同管理工作，首先需要相关工作人员及时了解合同管理对于建筑工程的重要性，并在开展合同管理的过程中学会整理、归纳建筑工程中合同的管理措施，第一时间发现合同中存在的问题，并能立即处理，只有这样才能促进合同签订双方自觉遵守合同，按照合约上的内容进行相关的施工管理；也只有这样，才能降低建筑工程中存在的合同风险，确保建筑工程能够稳定运行。

参考文献：

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[5]魏敏.企业合同管理中房地产财务的重要作用研究[J].家庭生活指南,2018(12):103+150.

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[7]何宏.房地产企业项目合同的风险管理[J].当代经济,2009(14):74-75.