老旧小区住宅专项维修资金筹集管理方案

老旧小区住宅专项维修资金筹集管理方案

王敏

邳州市房产服务中心 江苏 邳州 221300

摘要：为加快构建我市老旧住宅小区房屋共用部位、共用设施设备的维修保障机制，进一步提高老旧住宅小区业主的宜居水平，根据《住宅专项维修资金管理办法》(建设部令第165号)和《徐州市住宅专项维修资金管理办法》（市政府令第140号）文件精神，结合邳州市实际，制定本方案。本方案所指老旧小区为2005年前建成的小区。

关键词：老旧小区；维修资金；筹集

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2. 我市小区尤其是老旧小区管理的现状及创文过程中成功的办法和机制。

我市现有老旧小区485个，其中2005年前建成的为354个，大部分小区为自管状态。

2020年来，以创建全国文明城市为契机，采取单项整治与综合整治相结合的方式，对城区477个老旧小区进行改造提升，一批老旧小区由过去的“脏、乱、差”华丽转变为如今的“洁、齐、靓”，老旧小区集体焕发新活力。

1、破解违建拆除难题，深化小区公共空间治理。

2020年城区累计整治提升老旧小区400余个、背街小巷77条，拆除违建23.5万平方米。其中，铁路小区、铁路宿舍、信合雅居、人民医院家属宿舍4个列入国家和省计划的老旧小区项目拆除违建2600平方米，恢复公共空间4200平方米，小区环境品质明显提升，公共空间治理工作成效显著。

2、坚持以人为本理念，精准对标群众宜居期盼。 在社区党组织指导下成立项目改造监督小组，从服务设施配置、项目单位进场时序等都由居民代表与建设方施工方商量确定，真正让居民“我的小区改造我做主”，实现决策共谋、发展共建、建设共管、效果共评、成果共享。

3、聚焦综合整治重点,完善小区综合服务功能。

2020年以来，累计额增设机动车停车位4.5万个，绿化1951万平方米，加装充电桩设备200余套，公共车棚500余个；增设文化休闲、体育健身区300余个。

4、汇聚多方资源力量，合力打造美丽宜居家园。

一是强化组织领导。成立了以分管市领导任总指挥的城镇老旧小区综合整治指挥部，综合整治指挥部办公室设在房产服务中心，建立健全联合办公工作机制。二是坚持统筹联动。将老旧小区改造项目规划与综合交通、地下管网、公共服务设施等专项规划有机衔接,推动碑片化改造向区域化改造转变，整合共享公共资源，完善服务配套设施,打造完整社区。三是引入社会力量。引导业主使用维修资金让渡公共空间使用权的方式参与老旧小区整治。利用农商行技术资源优势,开发了智慧社区管理服务平台,为居民打造“15分钟生活圈”。

二、我市小区管理尤其是老旧小区管理方面存在的突出问题和原因。

1、老旧小区的业主对小区管理缺乏积极的态度。一个小区物业管理水平的高低，虽然和业主没有直接的关系，但是业主的有效参与以及积极配合，也是推动小区物业管理水平提升的关键因素。目前，在我国很多老旧小区当中，很多业主对小区的物业管理都缺少正确的认识以及积极的参与态度。认为小区的物业管理就是物业公司的问题，和自己没有任何关系，对物业管理缺少有效的参与。导致物业管理过程中遇到相关问题有可能不能够被及时的发现，很多业主发现了问题也不及时反映，最终当问题出现时，有可能就造成了不好的后果。

2、 老旧小区物业费难以收缴。物业公司在进行物业管理的过程中，是需要像小区居民收取一定的物业费的，双方通过物业费建立起物业管理。但是在我国的老旧小区当中，物业费收缴困难，成为物业管理中一个令人头疼的问题，由于老旧小区生活的居民无论是在文化层次还是在经济水平上，大多多不是社会高收入群体，因此，经常出现物业费上缴不及时，或者违约的情况出现，这就会影响到小区的物业管理、物业维护等工作的正常开展。

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4. 老旧小区基础设施落后、破败，物业维护难度大。

大部分没有物业管理企业，物业管理企业也不愿参与管理。之所以很多老旧小区中没有物业管理，和老旧小区相关基础设施落后以及破败现象严重有着直接的关系。老旧小区由于时间悠久，因此，难免一些基础设施会因为时间的累积破损比较严重，这对物业管理增加了难度，物业管理需要投入大量的人力物力来对这些基础设施进行维修和保养，物业公司也不愿意承受这些额外的负担。

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5. 物业服务企业不作为，物业服务合同不规范。 即使少部分有物业服务企业管理的小区。物业企业也经常不按时维保，甚至从来就没有维保，将小问题拖成大问题，导致本可以在日常维保环节解决的问题拖到大修来解决。大部分物业服务合同也不规范，没有具体量化哪些属于物业公司日常维修保养的范围。

三、就提高老旧小区管理水平，建立老旧小区常态长效管理机制提出意见和建议。

居民承担物业费是实现物业管理的前提，住宅专项维修资金就是房子的养老钱，只有健全物业管理、补建续筹住宅专项维修资金，才能保障改造成果能够维持得住。综合整治的重要目标和抓手，就是要建立老旧小区治理的良性循环机制。基层工作做好了，物管会、业委会都有了，居民付费义务落实到位了，就能监督和督促物业提供好的服务。

1、引导业主承担缴费义务。调动广大业主参与小区公共事务的主观能动性，培养业主“花钱买服务”的意识，要具有主人翁的精神，积极的参与到小区的物业管理中来。引导业主就物业服务标准、收费标准达成一致意见，签订物业服务合同，引入专业化的物业服务企业。通过专业化物业服务、按照市场化要求运作，明确市场双方主体的责权利。

2、推进物业法规制度建设，必要事项公示公开。 严格按照《物业管理条例》规范物业服务合同，明确约定物业管理责任范围，采取清单化模式细化明确界定物业企业的维修、保养责任。必要事项公示公开，通过公示栏、公告等宣传方式将小区物业费年收缴情况、盈亏情况、公共部位维保养护清单等明确告之业主，便于业主的监督。物业服务企业要严格按照服务合同履职尽责，留存服务证据、对共用部位设施设备做好巡查、日常维护保养做好各项记录台账。

3、建立长效机制，实现老旧小区共建共治共享。一是党建引领“强引擎”。围绕“党建引领红物业，开辟治理新路径”这一主题，加快构建“党建引领、行业指导、基层主抓”的老旧小区物业管理服务新模式。积极协调各方资源，依托社区进小区，把党支部建在老旧小区、建在物业企业，党小组建在楼道。在徐州县区率先成立物业服务行业党委，积极推动符合条件的老旧小区物业服务企业建立党支部，老旧小区改造与管理同频共振，老旧小区逐步实现基层党组织全覆盖。截至目前，全市物业服务企业成立党支部18个，建立网格党支部121个，楼院党小组300余个。二是合力做大“朋友圈”。认真落实“双报到”制度，广泛动员组织业主中的党员、各级党代表、人大代表、政协委员，积极参与小区业委会、楼栋长等业主组织成员选举，主动参与小区治理。发挥物业行业党委牵头抓总作用，大力推进部门进小区，建立小区和部门的常态化沟通机制，完善服务联动机制，推动水、电、燃气、通信、维修等社会服务进小区。同全市公益组织、志愿者服务组织、医疗保障等社会力量建立小区治理的“合作伙伴”，搭建互联互通桥梁，实现共建共治共享。三是严管练就“真功夫”。健全完善创建文明城市常态长效考核实施细则，大力推行物业“红黑榜”信用奖惩制度，严格落实“社区每天一查、街道每周查一遍、房产中心每月考一遍”机制，年底汇总排名，对名次靠后的服务企业依法依规予以解聘。

4、补建老旧小区住宅专项维修资金。我市由于老旧小区维修资金缺失，目前，很难构建老旧住宅小区房屋共用部位、共用设施设备的维修保障长效机制，为巩固政府改造成果，提高老旧住宅小区业主的宜居水平，建议补建老旧小区住宅专项维修资金。我中心通过借鉴国内先进做法，在结合我市实际基础上，已草拟老旧小区住宅专项维修资金管理方案（草案），包括资金筹集的标准和来源、资金筹集办法和流程、资金的使用、资金监督管理等内容，待市政府研究通过后实施。