土地储备与城市规划良性互动机制研究

土地储备与城市规划良性互动机制研究

李雅薇

天津市土地利用事务中心（天津市中国国际矿业大会综合服务中心） 300000

摘要：土地储备与城市规划实现良性互动，将有利于增大土地资源的使用效率，促进城市规划建设的稳步有序实施，加快城市化发展，改善人们的生活水平。然而，就现在来看，这两者之间仍没有形成良性互动的关系，对一系列工作的实施也产生了一定的阻碍，因此必须要加快制定有效且合理的策略加以解决。本篇论文主要围绕土地储备与城市规划良性互动的机制进行了具体阐述，分析了其中的不足，并制定了一些措施，希望能够给所有相关工作的实施带来一定的参考。

关键词：土地储备；城市规划；良性互动

不管是土地储备，还是城市规划，它们都是我国经济体系中的重要组成部分，具有非常关键的作用。如今，两者虽然都收获了明显的发展，不过也暴露出了很多问题，所以，进一步落实好土地储备与城市规划协调工作显得尤为重要。法律与经济手段是非常有效的一种调控方式，该方式的运用可以有效处理两者互动协调之中所具有的不足。故而，本论文将基于土地储备与城市规划二者良性互动的必要性展开，具体剖析二者协调互动中所具有的不足，并基于此提出一些合理且有效的解决措施。

一、土地储备与城市规划良性互动的必要性

因为如今土地储备与城市规划良性互动中具有不少问题，又加上经济、民生的优化改善方面的需求，所以进一步提升调控力度显得特别重要。土地储备与城市规划具有不少问题，这些问题着重反映于这几个方面：一是土地价格太昂贵，增长速度偏快；二是土地规划开发结构缺乏均衡性，导致供求严重不匹配，出现了相对过剩的现象；三是市场主体信息严重缺乏对称性，交易缺少平等性，有关保障制度仍较为不完善、较为滞后。因为以上种种问题的存在，使得正常秩序受到了一定破坏，制约了土地储备与城市规划两者稳步有序的发展。由此可见，有效增强调控力度是具有非常高的重要性与必要性的。另外，为了有效消除经济结构不均衡，拉近各地经济水平差距，提升人民生活质量，处理人类最在乎的问题，也必须要积极地制定与执行合理有效的策略，让土地储备与城市规划二者之间尽快形成良性互动的关系，并持续保持下去。

二、土地储备与城市规划良性互动的不足

1．官商勾结，违法操作土地市场

地方政府，其本身就属于一个具备相对独立利益的经济人，具备独立财政能力，同时也具有自身财政预算与利益诉求。因此，在进行土地转让时，政府自然会对自己的利益进行重点考虑并维护，部分地方政府可能会背离政策规定，不重视经济过热现象，为了减轻自身的财政负担，创造更高的政绩，而做出一些违法行为，凭自己的主观意识，根据自己的需求，对土地市场进行操控，把土地增值列为获取财政收入的关键渠道，并没有按规定稳步有序地执行规划。

2．监督管理不力，投机盛行，土地市场秩序混乱

总而言之，土地市场秩序混乱着重反映于以下两点：一是依靠各式各样的投机行为破坏土地市场秩序。二是政府未恪尽职守，未有效地发挥市场监管职能，任由违法行为放纵，乃至和地产开发商勾肩搭背、相互串通，谋取不合法利益。在经济社会不断发展，人类生活质量持续改善的同时，土地需求也呈现出迅猛拓张之势，促进着经济的壮大。而不同地区为了追求最高利益的过程中，也彼此构建了联盟，编制不真实的信息，有意图地提高价格，破坏土地市场秩序，让城市规划发展也深受不良影响。

3．土地储备与城市规划的相关制度尚不完善

目前，我国土地储备与城市规划的有关制度仍然缺乏健全性，部分地方政府仍然对此部分工作缺乏注重，甚至将它们直接忽略不顾。而部分地区可能还没有建立起有关制度，即便有些地区已经建立了，但数量是极其稀少的，远远低于国家规定，土地储备与城市规划两者的发展得不到显著的效果。不少城市，特别是二线城市，部分到目前为止还未构建出有关制度，而部分城市虽然构建了，不过并未有效地利用起来。另外，不少地区的土地投资逐年削减，极大地阻碍了土地的开发利用。

4．公众参与程度不够，参与机制不完善

公众参与程度低也是目前土地储备与城市规划中存在的重要问题，有关人员缺乏对公众参与的重视，而且调控管理体系中也未围绕公众参与这一方面展开具体的规定。为何会出现这样的现象，细究下去，不难发现这和以下几点原因有着一定的联系。一是大部分人都未建立起公众参与的观念及意识。二是各地区还没有设立组织公众参与的机构，参与主体并不一样，参与人在权益诉求与价值取向上都存在着明显的差别。三是公众参与的核心意图在于调研搜集有关信息，公众参与通常有着大量的方式，其中最普遍采用的是民意调查、座谈咨询这两个方式，不过仅仅依靠调查与咨询是根本无法深入、全面地掌握群众对预期规划的看法与意见，故而这样是无法增大工作的实际成效的。

三、土地储备与城市规划两者间的互动关系

1.研究城市规划对土地储备的引导机制

（1）城市规划会对土地价格产生一定的影响。在城市规划中，所设计的城市性质及规模、土地分配的合理度、城建总容量控制要求等等方面，均会给城市土地价格带来比较显著的影响。

（2）城市规划明显增大了土地储备效率，推动了土地资源科学有效的分配。因为城市各个地区，各个地段中的土地都存在着各自相差别的投资价值，且也有着不一样的资产价格，因此，为促进土地资源更有效、更合理地分配，在城市规划过程中必须要结合多个要素展开分析与思考，合理地分配安排土地资源，打造合理且均衡的城市空间结构，进而让土地储备拥有更有利的运作环境。

2.分析土地储备对城市规划的反馈机制

土地储备自产生至目前，已经历了十多年，土地储备制度的形成，不仅推动了社会经济的增长与扩大，而且还对城市规划构建了良好的反馈机制。

（1）促进城市布局结构更趋合理

土地储备会对城市空间结构产生一定的影响，这一点着重反映于这几点：第一，建成区中的空间结构重建；第二，新城区的拓展。在国有土地利用制度不断调整，土地储备制度的贯彻落实下，城市用地结构、布局形态与功能分区都变得越来越合理、越来越完善，而这也进一步让城市中所有的功能用地在空间分布方面显得愈发均衡、愈发合理，极大地促进了城市规划水准的增强。

（2）促进城市的更新与拓展

对于城市规划来说，旧城区更新、新城区开发无疑是其的两个重要工作。而这些工作均需要依靠于土地储备部门和城市规划部门的协商、交流，一起探究满足市场需要的健全规划方案，促进城市结构与功能的构建与分布，且加快旧城区的调整与健全，促进规划方案的贯彻落实，进而有效地强化城市形象。

四、土地储备与城市规划良性互动的机制

1土地储备计划

土地储备计划是一种适应城市规划的土地利用计划体系，为土地储备年度工作的开展提供具体指导的计划。该计划主要可以起到以下几个作用：

（1）土地部门与规划部门两者交流讨论的直接源头。土地储备计划给两个部门之间的互动反馈带来了一定途径。（2）加快城建资金的稳步有效流动。在土地储备制度正式构成之后，城市建设也随之开展了起来，主要反映于：一是公益性基础设施构建；二是运作性用地初期归整开发，且土地出售转让。其中，第一方面是政府庞大财政资金的花费，而第二方面是政府资金的回收。政府部门在公益性基础设施构建中进行大量投资，这一定会对设施建造地区的环境带来极大地优化，进而使得其周边的土地价值得到明显提高，把此部分马上升值的土地提前引进到政府储备范围中，接着土地储备部门工作人员再编制相关的储备方案，展开土地资源的归整、养护，最后选择最佳的时机将其进行出售转让，以确保城建资金的充足，且得以达到良性循环使用的局面。

（3）有效汇总合并所有的开展计划。土地储备计划属于一种总体性的、系统性的计划，其既汇总了城市初期建设计划，同时也整合了其他很多方面的计划，如土地供给计划、城建资金需求计划等等，而这也让计划得以有效推动城市的建造与完善，让所涉及的所有土地在各个方面如征地、拆迁以及资金需求等都拥有极其完整且具体的工作规划，让储备土地的出让、建设都具有具体的流程，使得储备土地能够实现更加细致化、更加有序的管控。

（4）有效补充了现有土地出让计划的缺陷。目前，城市土地管理正在逐步地从资源朝着资产管理方向进行发展，在这种环境下，土地储备计划的构建，将有利于补充如今土地出让计划中的缺陷之处，非常契合现在城市土地使用管理的特征，且同城市规划达到了较高的匹配度，让土地精细化管理拥有了良好的基础条件。

2.土地储备规划

土地储备规划，简单来说，其是指对城市运作性土地资产展开合理有力调控与配置的一种专项规划。这种规划也有着一定的实际作用，具体介绍如下：

（1）可以有效加快政府土地储备库的构建，提升政府对于土地市场的调节能力与管控能力。土地储备规划是基于政府专项规划这一角度展开的，清楚强调了储备规划领域中的储备土地资源均通过土地储备机构来安排执行其初期阶段的各项工作，尽量加快土地储备库的构建，从而推进统一规范储备状态的构成，提升政府对土地市场的干涉与管控能力。

（2）明确规划开展主体，推动规划开展。土地储备规划中清楚了指出了储备土地的各个方面，比如说储备土地的范畴、数量以及区域分布。不仅如此，其还为城市规划提供了很多有利的互动反馈途径条件。总之，其是为促进土地储备开展而特地编制的总体纲要，可以有效地限制城市肆意无序的拓张。

总的来说，采取思想意识创新、建立健全相关制度的方法，可以对所有有关行为进行更强有力的制约与控制，加快土地储备和城市规划之间形成持续的、良性的互动反馈关系，使土地资源能够最大程度地展现自身的价值与功能，进而有力地促进城市化的建设发展，改善广大民众的生活水平。

参考文献：

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